澳洲楼市，望来年，路在何方?

xiwu

看今年，澳洲楼市，利率房价房租齐涨，紊流滔滔。望来年，路在何方？

frankfang4415

敢问路在何方？ 路在脚下。
敢问路在何方？ 路在脚啊嗷嗷嗷下……。

maxinfang

澳洲 应该会有一波调整 但是 澳洲房价已经经过近年的 压力测试了 前景不可估量 当然mel 可能有点危险
nsw由于最近推出的 加大供应 比如 shopping center 附近可以直接跳过council 批一些公寓 townhouse 可能会缓解供不应求的 局面 要留意政策走向 不过由于公寓信心已倒 所以 只会进一步打压租金 和 公寓市场 house nsw 真的调整完要继续飞

xiwu

maxinfang 发表于 2023-12-3 17:23
澳洲 应该会有一波调整 但是 澳洲房价已经经过近年的 压力测试了 前景不可估量 当然mel 可能有点危险
nsw由 ...

过往的行情，
-利率与房价成反比，
-房价与租金成反比，
-利率与租金成正比，
现在乱套了!

maxinfang

xiwu 发表于 2023-12-3 18:33
正常情况，
利率与房价成反比，
房价与租金成反比，

这几年本来就不正常
低利率 前几年还说是新常态 说完就疯狂加息
所谓的证据一般都是数据拿来做论证支撑观点
澳洲全款 买房肯定不会错的 今年30% 交易都是现金交易 美国澳洲都一样
我认识几个 现金买的大概观点是
软着陆可收一波房价captical gain
硬着陆 那利息下调 又可refiance套现 固定低利率几年 获得低息贷款 捡漏其他投资产品
滞涨 还可以保现金贬值
当然现金又可洗白白
唯一担心的 是拉杠杆 进去拖几年 那你要以小博大 那就需要勇气 眼光了 时机点会比较难把握
有着能力 和 严格的时间区间 不如短线炒股了

pan123au

由于公寓的质量问题，买了不起house的，都会涌去买townhouse，Villa， 肯定要涨，

little_koala

frankfang4415 发表于 2023-12-3 17:18
敢问路在何方？ 路在脚下。
敢问路在何方？ 路在脚啊嗷嗷嗷下……。

为什么你能发语音？

ddll

任何时候都是，好房供不应求

老白

高价区，依赖现金买房，持平或者继续走高。
中间价位，依赖贷款买房，可能会阴跌，一个卖家能咬牙坚持，买家需求被贷款能力压缩，所以会拉锯角力。
入门房产，需求爆棚，如果利息持续高位，失业率上升，有可能出现一小波首次置业者破产潮，之后刚需驱动成持平或者走高。

xiwu

little_koala 发表于 2023-12-3 19:53
为什么你能发语音？

同问。

xiwu

pan123au 发表于 2023-12-3 19:34
由于公寓的质量问题，买了不起house的，都会涌去买townhouse，Villa， 肯定要涨， ...

买不起townhouse，Villa的，都会涌去买公寓。

syd8888

正现金流的公寓未尝不香，如果是贷款买的house 扣除持有成本，这增幅未必有6%的年回报率

pan123au

xiwu 发表于 2023-12-3 22:08
买不起townhouse，Villa的，都会涌去买公寓。

以80%贷款买悉尼的投资房为例（自住也是如此）， 投资是为了赚钱，房价增幅一定要大于通货膨胀，不然都是亏本，只有house 增幅肯定大于通货膨胀率， townhouse，Villa 的增幅可能大于通货膨胀率，公寓的涨幅一般都是小于通货膨胀率。在悉尼，特别是新盖公寓的质量就是一个笑话，后期维护费用太大。house的价格不是一般人能负担起的，现在只有townhouse和Villa 才有可能负担起，增值也不错，现金流不比公寓差，质量也好，后期费用不大。

pan123au

syd8888 发表于 2023-12-3 23:24
正现金流的公寓未尝不香，如果是贷款买的house 扣除持有成本，这增幅未必有6%的年回报率 ...

悉尼的新公寓的质量就是一个笑话，后期维护费用太大。管理费每个季度基本都是上千刀，摊到每个星期最少也要80刀。townhouse，Villa 管理费也就400-600刀。

TGTG

明天晚上再开始讨论这个会清晰很多

maatthew

pan123au 发表于 2023-12-3 23:44
悉尼的新公寓的质量就是一个笑话，后期维护费用太大。管理费每个季度基本都是上千刀，摊到每个星期最少也 ...

墨尔本的公寓质量更差。。。可能全澳都差不多。。。

三文鱼贝贝

我到现在都没搞清townhouse和villa 的区别。

radiationn

三文鱼贝贝 发表于 2023-12-4 09:52
我到现在都没搞清townhouse和villa 的区别。

townhouse 2 层楼， villia 一层

愚翁

路在人口和经济的方向，确定好这个方向，其他都是多余，这就是所谓做趋势。当然，个别地区另一一个关键因素。

syd8888

pan123au 发表于 2023-12-3 23:44
悉尼的新公寓的质量就是一个笑话，后期维护费用太大。管理费每个季度基本都是上千刀，摊到每个星期最少也 ...

House 草地泳池维护费摊下来每月也好几百，其实只是那几幢爆雷的公寓放大了公寓质量差的问题，真的有大问题的公寓5%都不到吧？虽然我也没什么确切数据，但自己和身边朋友的几十套公寓都挺好

vcsg

syd8888 发表于 2023-12-4 11:04
House 草地泳池维护费摊下来每月也好几百，其实只是那几幢爆雷的公寓放大了公寓质量差的问题，真的有大问 ...

问题不在于strata暴雷的公寓，而是公寓的潜在天量供应。虽然公寓价格有建造成本托底。但是天量供应注定这种投资标的无大的升值机会。光靠租金那可真是雷锋了。

Xenabear

公寓真是没有前路。租金涨了也是负现金流，估计首付要50%以上物业不太高的公寓才可能有正的现在流。卖了也不知道该投啥，不想再投房产了。

Xenabear

vcsg 发表于 2023-12-4 10:10
问题不在于strata暴雷的公寓，而是公寓的潜在天量供应。虽然公寓价格有建造成本托底。但是天量供应注定这 ...

别说升值了，保值都难。

xq052b

vcsg 发表于 2023-12-4 11:10
问题不在于strata暴雷的公寓，而是公寓的潜在天量供应。虽然公寓价格有建造成本托底。但是天量供应注定这 ...

房住不炒

0k0k

愚翁 发表于 2023-12-4 10:11
路在人口和经济的方向，确定好这个方向，其他都是多余，这就是所谓做趋势。当然，个别地区另一一个关键因素 ...

也不能光看趋势，除非持有100年

什么时机买入、卖出，什么价格买入、卖出，太关键了

ldp101

不可能一直涨的，澳洲房价在世界都是高位，明年移民没有50万，房价肯定会跌的

图图哥

华人家庭没见哪个自住买家hold不住的，新上车的华人家庭offset多少也有点钱，价位不出到心里价位以上不出就是了，这么多年过来，坛子里争来吵去，到底是自住owner急还是没上车的买家急，大家心里都跟明镜似的了吧。

flatfall

pan123au 发表于 2023-12-3 23:44
悉尼的新公寓的质量就是一个笑话，后期维护费用太大。管理费每个季度基本都是上千刀，摊到每个星期最少也 ...

townhous/villa 管理费不会这么低吧？这是一个月，还是一个季度的？

kabooda

syd8888 发表于 2023-12-4 10:04
House 草地泳池维护费摊下来每月也好几百，其实只是那几幢爆雷的公寓放大了公寓质量差的问题，真的有大问 ...

事实上很多公寓都爆雷了,只是上新闻的都是明雷,很多公寓问题是暗雷,大多和物业有关,不看strata report,不到卖的那天都不容易看出

flatfall

syd8888 发表于 2023-12-4 11:04
House 草地泳池维护费摊下来每月也好几百，其实只是那几幢爆雷的公寓放大了公寓质量差的问题，真的有大问 ...

你和你的朋友运气不错

https://www.theguardian.com/aust ... cts-report-suggests
这个报道说超过1/4新建的公寓楼都存在问题