中介建议卖房commission在目标以上给10% incentive

cccaat

维州house今天询问中介卖房commission，他说flat rate就是1.5% including gst，但是他同时建议另一种算法，reserve price以内是一个固定rate, reserve price以外给10% incentive，这样比较有冲劲多卖。

我们也是倾向于后一种算法，想知道
1. 这种情况下reserve price以内的固定rate大家一般给多少，有经验的可以分享吗？
2. 如果用这种算法reserve price是卖家自己设吗，那不就是设得越高中介越难拿到incentive，那卖家是不是都会尽量往高了设？那中介一定会希望往低了设，这会不会很麻烦？

谢谢解答

spaulss

墨尔本房市太差，没人买 建议给

清咖一杯

我觉得最好别搞这个，其实你给不给中介都有冲动给你卖高价，因为对他的口碑有帮助，而实际上中介对最终卖价的影响力其实不是想象的那么大。
另外最不好的是，如果设了那个reserve价格，中介就不切实际地只想卖到那个价格，最后有可能错过真正的买家。我去年卖房就是这样的，当时跟中介谈的是达到150万就有10%的额外奖励，当时有一个很有诚意的买家，在拍卖前出150，但人比较纠结，也在合同细节方面各种唧唧歪歪，中介就不是很耐烦，撮合我一定走拍卖，以为可以卖更高，结果流拍了，一个多月后才卖出，远低于150万。

木木山高

一般中介对某个房子的价格比较有信心才会去拍卖吧

TGTG

清咖一杯 发表于 2023-11-23 17:14
我觉得最好别搞这个，其实你给不给中介都有冲动给你卖高价，因为对他的口碑有帮助，而实际上中介对最终卖价 ...

大家的利益就是不一致的，一开始就要把对方想的最坏，才不容易被坑

fitr

清咖一杯 发表于 2023-11-23 17:14
我觉得最好别搞这个，其实你给不给中介都有冲动给你卖高价，因为对他的口碑有帮助，而实际上中介对最终卖价 ...

那不是150w买家也并没有买吗，最后买了多少？

清咖一杯

fitr 发表于 2023-11-24 00:03
那不是150w买家也并没有买吗，最后买了多少？

当时150W那个价格其实我是满意的，但那个人在合同上提了很多奇奇怪怪的修改要求，我记得除了其中有一点我的律师说坚决不同意，其他都也不是啥大事，然后那个人又开始犹豫，说觉得自己价格出高了，要回家跟家人商量之类，中介那边没有去盯他，而是要去拍卖。

当时如果跟那个人紧一点，甚至于稍微降个一两万，他很大可能是买的，最后价格就不说了，反正差了很多。

谙旎

冲动的中介不顶啥用，你需要的是一个冲动的买家。

Kdst494

当时我们就是这样做的，结果比预期多卖了5%，我们和中介皆大欢喜

cccaat

Kdst494 发表于 2023-11-24 05:36
当时我们就是这样做的，结果比预期多卖了5%，我们和中介皆大欢喜

请问在reserve价之内的部分你们给的commission是百分之几呀？我们中介如果用普通的flat rate是1.5% including gst。如果用10%激励的方法的话，是不是可以谈1.2%或者1.3%+超过reserve部分10%呢？有点拿不准前面的部分降多少比较好。

还有请问如果用10%法的话中介会push你们reserve价压低吗？

akaka

不必听中介的搞这些有的没的，能卖多少是市场说了算不是中介说了算。

好的中介有技巧跟卖家周旋能卖的快且多卖一点点，且好的中介不管合同怎么签都应该能做到这点。不给10%奖励就不好好卖的中介那是职业道德有问题。纠结要不要签这样的合同不如换个实在些的中介。

Me!Bourne

你不能把100-150万的房子硬定价200万吧。终有个市场价。超过市场价给激励分成。

tina-go

Me!Bourne 发表于 2023-11-24 08:53
你不能把100-150万的房子硬定价200万吧。终有个市场价。超过市场价给激励分成。 ...

那你觉得市场价的区间一般多大呢

比如拿150w左右的房子来说，你认为

1, 145-155w是正常市价
2, 147.5-152.5是正常市价
3, 140-160是正常市价

我个人觉得，就这个价位房子，基本可以在145-155比较精确了。超155是超市价了，低于145是漏

同理，300w左右房子，市价区间是290-310都是正常的。

你们怎么看

NZAUS

清咖一杯 发表于 2023-11-23 17:14
我觉得最好别搞这个，其实你给不给中介都有冲动给你卖高价，因为对他的口碑有帮助，而实际上中介对最终卖价 ...

墨尔本跟悉尼还不一样吧

baiii

akaka 发表于 2023-11-24 08:27
不必听中介的搞这些有的没的，能卖多少是市场说了算不是中介说了算。

好的中介有技巧跟卖家周旋能卖的快且 ...

和中介就不用谈职业道德了吧。
最后价格的决定性因素还是市场，但是额外的激励我觉得还是有用的。如果这个中介手上有好几个Listing - 尤其是旺季，有额外incentive, 中介对你的房子也会更上心点，多打一两个电话也许结果就不一样了

fishlegs

这样做的不好处是：中介有很明显的incentive把reserve价格定的越低越好。

83447557

我当时卖房就自己主动加的， 也卖出了我期望

yl002

清咖一杯 发表于 2023-11-23 17:14
我觉得最好别搞这个，其实你给不给中介都有冲动给你卖高价，因为对他的口碑有帮助，而实际上中介对最终卖价 ...

说明你这房子本身就不值150咯，能值多少，自己同区或周边看看sold price就行了，中介说多少就多少吗？市场给你的反应就是大家不认可你的房子150，你再想想，是不是这个价格本身就定高了。

tina-go

fishlegs 发表于 2023-11-24 09:41
这样做的不好处是：中介有很明显的incentive把reserve价格定的越低越好。

Reserve price 是双方定的。任何有期待的卖家决定卖房前，已经把情况摸的很熟了。也不会定低。

除非那种无期望的卖家。

清咖一杯

yl002 发表于 2023-11-24 10:20
说明你这房子本身就不值150咯，能值多少，自己同区或周边看看sold price就行了，中介说多少就多少吗？市 ...

我自己开始的理解是140以上，但这个中介跟我说能卖到150，才忽悠我跟他签那个奖励条款的。不过最终结果也是与时期有关的，房子决定上市的时候还算是时机不错，但是中间装修布置什么的恰好是圣诞假期，等真正拍卖的时候市场已经开始冷却。

我只是告诉LZ我这个例子如果没有那个奖励机制可能结果会更好。

虞宅与美丽

只是reserve price太保守了，应该设个有挑战的数字，然后加bonus commission.

Me!Bourne

tina-go 发表于 2023-11-24 08:56
那你觉得市场价的区间一般多大呢

比如拿150w左右的房子来说，你认为

如果是这样就很精确了。理论上说应该在市场上线以上给额外的分成。但是考虑让卖的人更有动力，是我的话我就会再让一点。在市场底线和高线之间取一个值，比如黄金分割的那个点。140-150之间的话，选147以上就给额外的分成。

mea

这房子是不是不太好卖？如果急着脱手，值得一试。

总之拍卖买来的房子，一般都非常容易卖掉

guo.wanzi

cccaat 发表于 2023-11-24 07:28
请问在reserve价之内的部分你们给的commission是百分之几呀？我们中介如果用普通的flat rate是1.5% inclu ...

这个1.2或1.3 中介有表达自己的意愿么

清咖一杯

现在回过头来想想，我觉得这种机制其实非常无耻，作为房产中介，谈好佣金之后尽心尽力将房子卖出最好的价格是你的责任，你拿了不菲的中介费，还要分售房款的10%，凭什么？难道不给额外分成，你就不好好卖房了，既然如此，当初就不该签他。

以后再有卖房，任何中介提出这种条款即时中止合作

hellotigers

是总价的，还是和约定价格差价的10%？

cccaat

hellotigers 发表于 2023-11-25 00:16
是总价的，还是和约定价格差价的10%？

是约定价格差的10%

cccaat

guo.wanzi 发表于 2023-11-24 23:12
这个1.2或1.3 中介有表达自己的意愿么

中介有表示可以稍微比flat rate低一点，不过1.2，1.3是我自己随便想的，因为不清楚行情

mliu1188

cccaat 发表于 2023-11-25 09:02
是约定价格差的10%

hhse

tina-go 发表于 2023-11-24 08:56
那你觉得市场价的区间一般多大呢

比如拿150w左右的房子来说，你认为

歪个楼哈。
我能问问，要是大概市场价150万，在domain上能刷到的价格是多少。
有中介跟我说是150÷1.1。
但是我看到的一般超过，10%。大概15%。
大概就是钓鱼价130。来了一群，其实买不起的人。