自住房转为投资房怎么减少 capital gain tax

岁月并不静好

有个自住房， 很多年了， 最近换房， 暂时不想卖，准备换成投资房。

因为买了很多年，capital gain 不少， 有办法以后减少投资的税吗？

比如说我现在找人做个评估房子多少钱，假设1.0M，若干年后卖掉 1.2M， 我只交这20 万的 capital gain。这样操作可行吗？

Little-one

自住时期的房产增值部分不用交税。找个正规有资质的评估机构（评估报告要ATO认可），尽量把你的房产评估越高越好（在转换为投资房的时间节点）

人在悉尼已中年

可行，都是这样操作的

岁月并不静好

Little-one 发表于 2023-10-10 20:23
自住时期的房产增值部分不用交税。找个正规有资质的评估机构（评估报告要ATO认可），尽量把你的房产评估越 ...

去哪里找，这种公司叫什么？ 银行找人做的行吗？

社区

可行，真正麻烦的是你可能还清了贷款，一点negative gearing都没了

岁月并不静好

人在悉尼已中年 发表于 2023-10-10 20:25
可行，都是这样操作的

这种公司叫什么？ 银行找人做的行吗？

社区

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 20:28
这种公司叫什么？ 银行找人做的行吗？

中介做就可以了

人在悉尼已中年

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 20:28
这种公司叫什么？ 银行找人做的行吗？

可以，一般自己找人做的会比银行找人做的估价要高一点。毕竟你是付钱的老板。房产估价师，一般收费350-550，都有。差别不大。看你砍价的本事。

岁月并不静好

社区 发表于 2023-10-10 20:30
中介做就可以了

中介做的真的也可以吗？

很多中介电话让我做。

selina79

投资房转自住房可否这样操作？还是只能说按年比例？

社区

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 20:37
中介做的真的也可以吗？

很多中介电话让我做。

问过ATO,说是可以，正规的找quantity surveyor

人在悉尼已中年

selina79 发表于 2023-10-10 20:38
投资房转自住房可否这样操作？还是只能说按年比例？

投资房转自住房不行

岁月并不静好

社区 发表于 2023-10-10 20:28
可行，真正麻烦的是你可能还清了贷款，一点negative gearing都没了

房子超过10年了，以前房子便宜，我的贷款本来不多，还了一半了， NG 估计不用想了。

人在悉尼已中年

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 20:40
房子超过10年了，以前房子便宜，我的贷款本来不多，还了一半了， NG 估计不用想了。 ...

你忘了一样东西叫offset。还进去就没办法了

Little-one

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 20:26
去哪里找，这种公司叫什么？ 银行找人做的行吗？

最好找大的正规的房产评估机构（可以出ATO认可的房屋折旧报告的）来做。

我所知道的（不一定对），ATO并没有说必须什么机构做的才认可。但ATO到时候，想不想承认你的报告，权利在ATO手里

岁月并不静好

人在悉尼已中年 发表于 2023-10-10 20:47
你忘了一样东西叫offset。还进去就没办法了

有offset。以前为了低利息，选择了PI。

岁月并不静好

Little-one 发表于 2023-10-10 20:51
最好找大的正规的房产评估机构（可以出ATO认可的房屋折旧报告的）来做。

我所知道的（不一定对），ATO并 ...

谢谢提醒。

准备找中介和银行各做一份，然后再看。

等有分了回来加分。

人在悉尼已中年

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 20:54
有offset。以前为了低利息，选择了PI。

那没办法了，p进去的钱就算在refinance出来，也不能把产生的利息进去负扣税的，只能做个折旧，多退点负扣税。（前提房子没超过38年）

Ben19821009

Little-one 发表于 2023-10-10 20:23
自住时期的房产增值部分不用交税。找个正规有资质的评估机构（评估报告要ATO认可），尽量把你的房产评估越 ...

我的也是把自住转的投资房，在转投资房时，是银行做refinance做评估，请问以后卖的时候可以用银行给的评估报告吗

Little-one

Ben19821009 发表于 2023-10-10 20:58
我的也是把自住转的投资房，在转投资房时，是银行做refinance做评估，请问以后卖的时候可以用银行给的评 ...

可以。但到时候ATO认不认，权利在它手里

岁月并不静好

人在悉尼已中年 发表于 2023-10-10 20:57
那没办法了，p进去的钱就算在refinance出来，也不能把产生的利息进去负扣税的，只能做个折旧，多退点负扣 ...

没有办法。

如果我对旧房修修补补，或者装修，能够算到我的投资房成本，退一些税吗？

Little-one

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 21:19
没有办法。

如果我对旧房修修补补，或者装修，能够算到我的投资房成本，退一些税吗？ ...

这要取决你做的维修，发生在转换为投资房以后（也就是评估价值的时间点以后）

nvi

很多公司可以出ATO认可的报告

www.bmtqs.com.au
www.duotax.com.au

花开花落

不是有个六年法则？

人在悉尼已中年

岁月并不静好 发表于 2023-10-10 21:19
没有办法。

如果我对旧房修修补补，或者装修，能够算到我的投资房成本，退一些税吗？ ...

肯定可以，但没必要，卖房之前再搞这些，出租房搞这些不会增加多少租金。

岁月并不静好

人在悉尼已中年 发表于 2023-10-11 08:58
肯定可以，但没必要，卖房之前再搞这些，出租房搞这些不会增加多少租金。 ...

如果租金多过利息，搞一些修修补补，免得交税。大的装修肯定不会搞。

人在悉尼已中年

岁月并不静好 发表于 2023-10-11 12:07
如果租金多过利息，搞一些修修补补，免得交税。大的装修肯定不会搞。

可以花钱盖个奶奶房，比修补出租房划算。

ijia

CGT是把capital gain和当年其他收入放在一起算的 趁哪一年收入锐减的时候比如失业了没工作了的时候卖房子 应该能少交很多税。把房子整个拥有期间做过的装修收据保存好，到时间都可以扣税。

eagerbeaver

人在悉尼已中年 发表于 2023-10-10 20:40
投资房转自住房不行

投资转自住不行吗？我买了套房一开始作为投资，然后自己住进去诺干年不能转自住吗？

eagerbeaver

eagerbeaver 发表于 2023-10-11 22:04
投资转自住不行吗？我买了套房一开始作为投资，然后自己住进去诺干年不能转自住吗？ ...

我去查了下好像是可以操作的啊。

https://www.joust.com.au/blog/ch ... o-primary-residence

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