关于养老金SMSF买房

fiona

最近看了些SMSF视频，想咨询大家，关于养老金SMSF买房。不知有过来人或行家，给些建议。谢谢

• 是否值得折腾，办个SMSF?
• 是先找会计，还是先找broker聊？
• 是否需要找financial planner?
• 夫妻俩养老金30万，50岁，两人收入税前17万，想买个投资房(住宅，不是商用）， 大概能贷多少钱？
• 听说比正常的利率高，大概有多高？
• Setup 费一般多少钱？ 建立后，每年花费大概多少钱？
  

DBOY123

夫妻俩才养老金30万，别折腾了， 过百在考虑

simonhang

贷款最高70%，15年。setup看什么地方做，收费高的5K+，收费低的就自己来+document package。自己没能力的，还是就算了吧。

zl5431

DBOY123 发表于 2023-6-28 10:26
夫妻俩才养老金30万，别折腾了， 过百在考虑

+1

总有刁民要害朕

是否值得折腾，办个SMSF?
值得
是先找会计，还是先找broker聊？
先找financial planner， 然后broker，最后会计
是否需要找financial planner?
要
夫妻俩养老金30万，50岁，两人收入税前17万，想买个投资房(住宅，不是商用）， 大概能贷多少钱？
看你买多少钱的，估计买个50-60万的公寓 找mqbank 是可以的。
听说比正常的利率高，大概有多高？
一点点
Setup 费一般多少钱？ 建立后，每年花费大概多少钱？
setup $6,600左右（会计）+$6,600（financial planner） 每年会计加审计 $3,300左右。

noway

利率9%+ 浮动。 有offset

fiona

总有刁民要害朕 发表于 2023-6-28 14:10
是否值得折腾，办个SMSF?
值得
是先找会计，还是先找broker聊？

谢谢答复，建立一个SMSF还蛮贵的，不知我家那位是否能批

总有刁民要害朕

fiona 发表于 2023-6-28 22:19
谢谢答复，建立一个SMSF还蛮贵的，不知我家那位是否能批

https://www.esuperfund.com.au/fees/fee-schedule/new-smsf

有便宜的

理智发言

为什么不花点钱听听专业意见，上这里问这么重要的问题。。。。。

逆风而上

用smsf来买房好处就是避税。
坏处。。。 贵。什么都贵。 所以最后是否划算还真不一定。 尤其是超长期的回报。。 这是个数学问题。也是个资产风险问题。 如果只是买个公寓， 那么是绝对bad idea. 如果是个优质地产， 那还可以。 但最好是全款或极少的贷款。

如果不贷款。 就现金买卖房产。 这个回报估计还是相对不错的。 税少啊。 不过是否会比做股票好。 那就看个人了。

最后的关键的关键 是你的身体很健康吗？ 60多才可以拿出来用。 60多后 身体壮况不好的人。 其实要这么多钱 真没用。。

大头爸爸

感觉你的情况不值得用SMSF，税前17万加物业的租金，借不了多少钱的，买个50万的房子增值潜力有限，还加上那么多额外的Cost，搞不好还不如放在Superfund里面的回报好

逆风而上

房子7年翻番只是个传说而已。 过去三十年长期平均看位置很好的优质地产也只能做到10年翻番。 而过去30到40年是全球化从无到到处都是的历程。 是数字化从无到无处不在的过程。 是地产绑架经济从无到身不由己的过程。

那下一个30年呢？ 没人知道。 有一点敢肯定。 我们将面临一个很不一样的30年。 很多认识会被颠覆。

cannysh

我知道的一个医生用super买了投资房，最近刚跟我complain说他投资房的贷款利率8%

vcsg

高息环境下SMSF适合无贷款买房。

Ahghg

逆风而上 发表于 2023-6-29 11:39
房子7年翻番只是个传说而已。 过去三十年长期平均看位置很好的优质地产也只能做到10年翻番。 而过去30到40 ...

非常同意，看看中国就知道了，中国房地产以前那么红火，现在说熄火就熄火了

澳洲地产过去十几年赶上全球经济发展和中国崛起的红利，现在基数已经不小了，后面增速肯定不能维持这么高了

Ahghg

个人认为SMSF适合全款买入物业吃利息，最好不要通过SMSF贷款，利息太高了

很多SMSF持有的物业，是租给他们自己的生意，然后给一个很高的租金，达到避税的目的。普通人我觉得就定投持有大盘ETF就好了，或者REITs，回报不比物业低。

vcsg

Ahghg 发表于 2023-6-29 14:55
个人认为SMSF适合全款买入物业吃利息，最好不要通过SMSF贷款，利息太高了

很多SMSF持有的物业，是租给他们 ...

REITS的长期收益不如直接投资物业，比如VAP。

linshu

我的贷款 7.4%  , LVR 69%
setup fee esuper , free
annual compliance 999.
利息比较高 ， 但是不交CGT，　我感觉挺好

fiona

理智发言 发表于 2023-6-29 10:41
为什么不花点钱听听专业意见，上这里问这么重要的问题。。。。。

专业的，已经看了会计和finiancial planner 的视频，但毕竟从他们职业的角度，他们鼓励人们去做，所以我想听听，从普通人的角度，是否值得做

fiona

linshu 发表于 2023-6-29 15:12
我的贷款 7.4%  , LVR 69%
setup fee esuper , free
annual compliance 999.

你的利率蛮好的，现在不通过super买的投资房利率，也6.2%了，你在那家贷的款啊？

linshu

fiona 发表于 2023-6-29 17:15
你的利率蛮好的，现在不通过super买的投资房利率，也6.2%了，你在那家贷的款啊？ ...

我是通过broker的 ， liberty finance
discount with lvr < %70
那些discount 在他官网没有的 ， 要谈

理智发言

fiona 发表于 2023-6-29 17:11
专业的，已经看了会计和finiancial planner 的视频，但毕竟从他们职业的角度，他们鼓励人们去做，所以我 ...

你应该是对真正的专业人士有什么误解。

gavin519

SMSF其實可以做很多事 只要回報比一般的super 公司高就好

火星区外卖小哥

身边有个朋友最近刚买了房在smsf。贷款做的时候利息说是6多 做下了变7.4%了。而且还没时间考虑别的lender因为要settle了。真的很贵 也就一个300k的房子

haperkelu

linshu 发表于 2023-6-29 15:12
我的贷款 7.4%  , LVR 69%
setup fee esuper , free
annual compliance 999.

不交CGT怎么讲？  如果最后卖掉的话，肯定要交的吧，好像最多折扣也要交10%的CGT

vcsg

7.4%的贷款利息，SMSF loan大银行不做，只能做finance company，竞争没有个人loan那么激烈。还要加一笔几千的set up fee. 这杠杆用了也没有提升收益率多少了。

Simonjo

haperkelu 发表于 2024-4-25 18:59
不交CGT怎么讲？  如果最后卖掉的话，肯定要交的吧，好像最多折扣也要交10%的CGT ...

SMSF里面的房，你持有到退休年龄，就不交CGT了。

Simonjo

大头爸爸 发表于 2023-6-29 11:16
感觉你的情况不值得用SMSF，税前17万加物业的租金，借不了多少钱的，买个50万的房子增值潜力有限，还加上那 ...

可以用连续两年额外供款几万块的方式，来贷到LVR 80%的。
这样他们可以30万本金持有120-130万的房子，在悉尼找找都是有升值潜力不错的房的。悉尼house，租金800起，80的杠杆，比普通super收益好应该是轻松的。
现在租金那么高，只要贷款做下来，持有并不太困难，甚至不太需要之后继续往养老金里超额供款，两人每年供55000应该够持有了。

但是这需要提前两年准备。两年后看房市情况如何再说（到时候应该有40-50万的super可以用了，LVR80能持有200万以上的房产）。
现在立刻应该做的是，把前5年的super concessional剩余额度今年尽量都用了，因为今年税高明年税低。
两年后买不买房，你多供super的款总是没错的。

aer22

Simonjo 发表于 2024-5-14 21:41
可以用连续两年额外供款几万块的方式，来贷到LVR 80%的。
这样他们可以30万本金持有120-130万的房子，在 ...

请教一下啊，假定房产增幅和super投资收益都是10%，那自建super买房好处是什么呢？

QianNing

养老金30万买房怕是想多了。