解析投资房， 适合不同两类人

person1128

个人观点阿， 欢迎拍砖

第一类， house, 这样的房子追求房子本身升值， 即equity升值。 租金回报4％左右， 目前历史低息5.35％左右， 假设投资房100％贷款。
您需要有房子价值1.35％以上的闲钱来供房。 但是按照墨尔本房产交易历史 ， 几乎7年翻倍。

第二类， appartment, unit. 这样的房子往往现金流较好， 都集中在city或者人口较多的区， 租金回报在5－7％左右， 可见， 以目前的利息看来 。
甚至可以产生正收入， 但是如果说要7年翻倍我觉得不太现实－－当然特别的区会有这样的情况。

利息如果回到6.5％左右日后， 如果是house， 就需要一年有2％的闲钱填补进去来供房， 等待房子升值。
如果是公寓楼， 遇到好的项目， 则仍没有太大的贷款压力或者持平， 还是享受房产本身的升值， 但是幅度没有house大而已。

所以综上， 适合2类人， 如果您觉得你手头宽裕， 那毫无疑问一定是要买house， 因为equity怎张快， 回报高。
如果您手头不是特别宽裕， 但是也想享受房子升值的过程， 那么一个人口多高需求的公寓房，高租金回报地空置率将非常适合您， 因为你还款压力相比house小太多了



您们看呢？

public_enemy

How abt buying a very cheap old house with good location that cost as much as apartment?

person1128

这个吧， 如果有这门手艺活还是很不错的， 当然现金投入要跟的上 。
很多鬼佬， 白天搞it会计的， 周末burnning warehouse买材料自己装修旧房子。 呵呵
如果装修费用4.5万， 那可又是一个20万的flat的20％的首府了哦。

olicc

原帖由 public_enemy 于 2009-10-16 16:10 发表
How abt buying a very cheap old house with good location that cost as much as apartment?

比较困难把,地点好的旧房子就会有开发商拿来重盖了

小红耳朵

house的租金回报不是都那么高，我家现在租的house在OAKLEIGH，大概价值65万以上，租金只有380一周，房子是砖房，内部情况也可以，算算租金回报要多少？买这么个house投资，每年要贴多少钱？

Mercia

投资房就算租出去收入那部分也要交税啊，如果没被税务局查到还好。

Fernando

租金回报率高的apt，隐性成本很高，一般每个月都是上千的strata
周围有投资房产成功的也有失败的，一般要8-10年才能获得比较好的收益。短一点的就要看入市时机和房产地点，选错的投资相对于利率来说根本不赚钱。

n95

其实算算每年贴进去的钱，碰到经济好长的快还可以，要是地点各方面选择不好，还不如多买几个city的公寓

gushenghua

原帖由 n95 于 2009-10-18 09:38 发表
其实算算每年贴进去的钱，碰到经济好长的快还可以，要是地点各方面选择不好，还不如多买几个city的公寓

city的公寓已经是其他区的house价了 还有无敌高的其他额外费用

n95

比上东南区的价格还是微不足道啊

nilnil

原帖由 public_enemy 于 2009-10-16 16:10 发表
How abt buying a very cheap old house with good location that cost as much as apartment?

Nowadays,"old house with good location" is not cheap at all.

person1128

所以啊， 如果买公寓， 是作为投资， body cop如果很高也没关系， 如果租金回报非常高的话， 如果net下来有6％也是不错的嘛。
楼上一个朋友说 68万的房子租380， 可能因为房子旧吧。 但是房子本身的equity增长大啊。
如果68万买的city高层公寓， 租380， 那就稀奇了， ^_^

person1128

原帖由 Mercia 于 2009-10-18 00:42 发表
投资房就算租出去收入那部分也要交税啊，如果没被税务局查到还好。

租出去了， 租金－利息现在几乎持平。
随着利息上涨， 如果是house， 几乎都是培的， 怎么缴税呢？
如果是公寓， 就算盈利， 也可以从房子资深折旧里面扣去， 只听过投资公寓抵税， 没听过投资公寓上税啊， 当然啦， 前提是带巨额贷款啦

person1128

补充一下 ，如果 房子放着觉得涨了几万就套现， 这样不可取。  
因为购买时候有stamp duty， 卖了又要付第二个房子的stamp duty， 最好是放着不卖， 等着养老， 哈哈

悉尼购房指导

原帖由 person1128 于 2009-10-19 15:33 发表
补充一下 ，如果 房子放着觉得涨了几万就套现， 这样不可取。  
因为购买时候有stamp duty， 卖了又要付第二个房子的stamp duty， 最好是放着不卖， 等着养老， 哈哈

没错，涨了就别卖，卖了你又买不回来房子。缺钱就转贷，等老了，这些房子就是保障了，比什么都强

person1128

楼上明白人拿， 呵呵

天涯浪客

原帖由 Fernando 于 2009-10-18 09:24 发表
租金回报率高的apt，隐性成本很高，一般每个月都是上千的strata
周围有投资房产成功的也有失败的，一般要8-10年才能获得比较好的收益。短一点的就要看入市时机和房产地点，选错的投资相对于利率来说根本不赚钱。

Strata是按季度交的把,如果一月1000,一季度要3000多,在City这么高的也不是很多把?呵呵!

天涯浪客

俺总结一下:

1. 对于俺们这些收入不高,没什么闲钱的穷人们来说,还是投资公寓楼比较好.
2. 买了以后咱也不卖,留者养老;有钱了再买公寓楼,没钱了从房贷里拿钱花.
3. 尽量买管理费用少的公寓楼,这样成本较低.
4. 尽量买在交通便利,利于出租的地区,这样容易实现正现金流.

总结完毕,希望大家补充,这些问题我和老婆也经常争论,现在看起来有比较好的答案了!

(paopaobing(88)) (paopaobing(88)) (paopaobing(88))

[ 本帖最后由 天涯浪客 于 2009-10-24 07:47 编辑 ]

Mercia

原帖由 person1128 于 2009-10-19 15:26 发表



租出去了， 租金－利息现在几乎持平。
随着利息上涨， 如果是house， 几乎都是培的， 怎么缴税呢？
如果是公寓， 就算盈利， 也可以从房子资深折旧里面扣去， 只听过投资公寓抵税， 没听过投资公寓上税啊， ...

原来是这样啊。放心买公寓去了。多谢

kingkongfei

原帖由 天涯浪客 于 2009-10-24 07:38 发表


Strata是按季度交的把,如果一月1000,一季度要3000多,在City这么高的也不是很多把?呵呵!

City apartment的body corp是要看的，仔细点看还是能找到1k超过点 一年的。并不是所有都是豪华公寓那种3-4k一年的。