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[财务贷款] 关于负扣税的一些想法和请教前辈验证 [复制链接]

ittgx

发表于 2023-4-13 09:36 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 ittgx 于 2023-4-13 22:25 编辑

我可能一直对现金流有心结，说说我对负扣税的一个场景的理解，请前辈帮忙解惑，谢谢。小花送上。

100万的房子，自己出钱20万+税费6万，贷款80万，不还本金，每年租金抵利息和其他费用后损失2.5万，就算是40%税率，省了1万的稅，税后净损失1万5，十年实际持有成本20+6+15=41万，假如十年后房子翻番了，价值200万，除去费用卖出后利润96万，48万交税45%，就算21万，银行还款80万，到手75+20万，减去41万成本净赚54万，每年实际税后净赚了5万4。这里有个很大的假设就是十年后房子的价值。本帖只讨论一个基本计算方法，不作为购买投资房建议。

算得比较粗糙，即使不能正现金流看上去还是不错的，这个思路是对的吗？
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joyalty

发表于 2023-4-13 09:42 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 joyalty 于 2023-4-13 09:49 编辑

少算了你10年间贴进去这31万的资金成本，不过总体上可以看出来有负扣税和资本增值税折扣加持下，房产是一个有巨大吸引力的投资项目

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不多不少

发表于 2023-4-13 09:44 来自手机 |显示全部楼层
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别忘了负扣税到最后都要吐出来的

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失忆空间

发表于 2023-4-13 09:47 来自手机 |显示全部楼层
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不多不少 发表于 2023-4-13 09:44
别忘了负扣税到最后都要吐出来的

什么意思？

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ittgx

发表于 2023-4-13 10:04 来自手机 |显示全部楼层
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不多不少 发表于 2023-4-13 09:44
别忘了负扣税到最后都要吐出来的


愿闻其详，实际怎么吐法？我的理解最后都算到你收益里再交个税，上面算进去了。

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AlanTse

发表于 2023-4-13 10:07 来自手机 |显示全部楼层
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取决于利率吧，低息时差点不能负扣税因为没有亏损，最近负扣税肯定爆增

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pengruijun

发表于 2023-4-13 10:10 |显示全部楼层
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算的对啊，普通人如果有26万的闲钱，这么投资是最省心的了，否则26万存银行也没有什么意思

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AlanTse

发表于 2023-4-13 10:10 来自手机 |显示全部楼层
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其实说到底投资房是工薪族唯一可以参与的游戏，毕竟长期看不动产总是增值的，留给子孙后代也好自己养老也好，就是变相的储蓄，因为不投资这些钱也指不定亏在别的方面

最划算的还是全部花掉，毕竟人生苦短要及时享乐，所以投资房只能锦上添花绝对不能倾尽所有成为负担

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ittgx

发表于 2023-4-13 10:13 来自手机 |显示全部楼层
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谢谢各位分享。

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天涯浪客

发表于 2023-4-13 10:21 来自手机 |显示全部楼层
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不多不少 发表于 2023-4-13 09:44
别忘了负扣税到最后都要吐出来的

折旧会卖房的时候吐出来，不是负扣税。

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足迹最穷地产投资人

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ittgx

发表于 2023-4-13 10:21 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 ittgx 于 2023-4-13 10:41 编辑

是不是我算得太乐观了。
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ittgx

发表于 2023-4-13 10:23 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2023-4-13 10:21
折旧会卖房的时候吐出来，不是负扣税。

华仔来了，你觉得我算的是对的吧。但是年化20%，投资房有这么乐观吗？

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人在悉尼已中年

发表于 2023-4-13 10:25 |显示全部楼层
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ittgx 发表于 2023-4-13 10:04
愿闻其详，实际怎么吐法？我的理解最后都算到你收益里再交个税，上面算进去了。 ...

有人不懂在瞎说，不用当真

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ittgx

发表于 2023-4-13 10:28 来自手机 |显示全部楼层
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这么简单易操作风险低的投资，就达到了巴菲特老爷子的收益率，无脑投啊！

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天涯浪客

发表于 2023-4-13 10:31 来自手机 |显示全部楼层
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ittgx 发表于 2023-4-13 10:23
华仔来了，你觉得我算的是对的吧。但是年化20%，投资房有这么乐观吗？

当然是太乐观了，买房时间点很重要。我认识一个朋友，2017年买的房子，现在原价卖都困难。如果再按照负扣税的理论，妥妥还是负收益。杠杆可以放大收益，当然也可以放大损失。