为啥不算首付放offset里，能省的利息

tina-go

我看大家在计算投资房支出里，就算利息支出，各种费用outgoing 支出，和地税支出。

20% 首付掏出来，而不放在offset里省6% or多少多少的利息，这不是也该计算进去嘛？

不买投资房，这部分放在offset里，妥妥都不用付利息了。

买投资房的话，能省的利息、还要交出去。

这部分不计算进去嘛？

oz2014

足迹标准算法，卖出价-买入价=盈利，你这么认真就不对了

人在悉尼已中年

可以算，本身负扣税就是可以按100%房价+印花税计算投资贷款利息的。简称104%利息负扣税。

tina-go

我是和我朋友聊天啊，我说 你还不如放你offset里省你利息呢（她家自住房贷款也很多的，浮动着）这部分也挺多呀，要加在你什么什么利息支出outgoing上面

她说，不用算那么多。

我也不知道，是我算多了，还是啥意思

tina-go

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-11 22:55
可以算，本身负扣税就是可以按100%房价+印花税计算投资贷款利息的。简称104%利息负扣税。 ...

这我也是这么做的。

包括首付，和印花税的利息支出（从哪account 出，就按哪利息算是吧）也可以抵税呀。

但是，抵税ato也就帮你个%

大头还是自己掏腰包（or save 不了，该save的部分也是掏腰包的意思啊）

WACT

我说缴纳的印花税，也应该算进成本。
中介说，那是沉没成本，一次性的，所以不算。
所以计算回报率，不算投入的印花税。。

WACT

oz2014 发表于 2023-3-11 21:53
足迹标准算法，卖出价-买入价=盈利，你这么认真就不对了

还要加上赚回来的负扣税

足迹标准算法，卖出价 - 买入价 +  负扣税 X n年 = 盈利

Grange

从投资的角度自己计算盈利的时候是应该算，属于机会成本。但做退税的时候是不会算的。

rothschild

和网友说肯定简单算法，自己算肯定不会放过细节的

人在悉尼已中年

tina-go 发表于 2023-3-11 23:02
这我也是这么做的。

包括首付，和印花税的利息支出（从哪account 出，就按哪利息算是吧）也可以抵税呀。 ...

按房价100万算，24%的贷款利息(按5算)，240000*5%=12000。负扣税37%。等于4440。一个月够吃一只龙虾了。

ilovefamily

tina-go 发表于 2023-3-11 23:02
这我也是这么做的。

包括首付，和印花税的利息支出（从哪account 出，就按哪利息算是吧）也可以抵税呀。 ...

房客还能帮你负担很大一部分。。以小博大的机会。。

leoyin2014

哎呀妈呀，你是文科生？

你的逻辑十分感人啊

“不买投资房，这部分放在offset里，妥妥都不用付利息了。
买投资房的话，能省的利息、还要交出去。“

照你这么说，我不买投资房，这部分钱拿去投资干买卖，妥妥的能盈利四十万，现在拿去投资房了，我是不是损失了四十万呢？

你怎么能把一份钱，找补两次呢？

就好比你有100块钱，本来存着可以挣两块钱利息，你拿去买糖吃了，吃完说，如果我不买糖，存着还能获得两块钱利息，请问，糖是不是已经化成水进了你的肚子里了，100块钱已经是属于卖给你糖的人了，你怎么还能当做自己的去算利息呢？

你的100块钱，现在是已经糖水的状态在你的肚子里了，并没有损失，至于能不能生利息，要问肚子 （也许你获得了维生素A，也算是利息的一种）

tina-go

ilovefamily 发表于 2023-3-11 23:09
房客还能帮你负担很大一部分。。以小博大的机会。。

我已经算了房客租金了，这简直是最大一笔进账了。

其他全是出。

Grange

照你这么说，我不买投资房，这部分钱拿去投资干买卖，妥妥的能盈利四十万，现在拿去投资房了，我是不是损失了四十万呢？

楼主的想法没什么问题，和你所说的不一样。放在offset里的确是可以抵利息，这个机会实际存在。而做生意/买股票/买比特币是否能盈利是未知数，可能赚钱也可能亏钱。

tina-go

leoyin2014 发表于 2023-3-11 23:19
哎呀妈呀，你是文科生？

你的逻辑十分感人啊

A部分：本该放offset里，省利息下来，结果省不下来了。
B部分：真金白银掏

税务局只负担B+A部分的%，大头还是自己自掏。

但是你在做决策，投还是不投时候，我意思是，a部分b部分都要加一起。

比如b部分真金白银自掏一万补贴投资房（在税务局帮助下）

A部分，也要算算，比如两万

加一起三万。那你不能考虑只算计b部分一年才一万不算多，还要考虑a部分，一年三万，hold五年，能不能涨xxx呀。

这个意思

leoyin2014

tina-go 发表于 2023-3-11 23:27
A部分：本该放offset里，省利息下来，结果省不下来了。
B部分：真金白银掏

你不能省”两次“

你应该这么想

如果你根本不出首付，你100%贷款买投资房，批准了

你付100%的利息

后来你从自住房里拿出20%的 offset，放入投资房

按你的说法，你损失了自住房的利息，本来你是不出利息的

但是放入投资房，你只需要付80%的利息了！你不是省了20%的利息吗！

总的来说，你并没有任何损失，不是吗？

luluwawa

我晕

tina-go

leoyin2014 发表于 2023-3-11 23:33
你不能省”两次“

你应该这么想

我也是只算了一遍啊

就是这个房价100%房价的利息支出

而不是80% or 多少多少% 房价的利息支出 应该算进去。

Grange

1月1日买个房100w，首付20w，贷款80w，利息一年4w（5%），租金4w。12月31日卖100万。不算印花税过户费等(我的意思是忽略不计，为了简单起见)，亏了还是赚了还是打平？

Grange

会计说没有negative gearing（忽略折旧），也没有capital gain / loss，但其实是亏了个机会成本，也就是本来20万可以放offset里的机会。

tina-go

Grange 发表于 2023-3-11 23:56
1月1日买个房100w，首付20w，贷款80w，利息一年4w（5%），租金4w。12月31日卖100万。不算印花税过户费等， ...

亏了啊

哪怕不算各种outgoing 地税，卖房中介印花税，也是亏了啊

亏了20w首付*5% （当然银行可以帮你30% 40%)

ilovefamily

tina-go 发表于 2023-3-11 23:19
我已经算了房客租金了，这简直是最大一笔进账了。

其他全是出。

那就别买投资房了。。找点有稳定收益，正现金流的投资项目。。
看你性格挺纠结的，何苦自己为难自己，你不太适合投资房产。。

tina-go

ilovefamily 发表于 2023-3-12 00:07
那就别买投资房了。。找点稳定收益的投资项目。。

是的啊，除非价格足够低，能翻身的。

ilovefamily

tina-go 发表于 2023-3-12 00:08
是的啊，除非价格足够低，能翻身的。

那样的机会大家都盯着呢，能抢上吗？哈哈

tina-go

ilovefamily 发表于 2023-3-12 00:10
那样的机会大家都盯着呢，能抢上吗？哈哈

我反正没看着，就不如存offset里，赶紧多还点本金啊。那还起码是省下来了。现在市场，哪能预见啥时候翻身

所以才和朋友聊了这个话题，不买房也没啥。

Grange

投资房地产就是一笔糊涂帐，很难一笔一笔算的很清楚，所以都是追求卖的时候最少翻倍，基本再怎么算都是赚的。

tina-go

Grange 发表于 2023-3-12 00:18
投资房地产就是一笔糊涂帐，很难一笔一笔算的很清楚，所以都是追求卖的时候最少翻倍，基本再怎么算都是赚的 ...

每个人算法也不一样，我还以为是我算的太保守，算多了呢。

ilovefamily

tina-go 发表于 2023-3-12 00:15
我反正没看着，就不如存offset里，赶紧多还点本金啊。那还起码是省下来了。现在市场，哪能预见啥时候翻身 ...

觉得不划算就不买。。

Grange

tina-go 发表于 2023-3-11 23:22
每个人算法也不一样，我还以为是我算的太保守，算多了呢。

你的算法没毛病，但当offset满了时候就要考虑下一步了，升级自住还是买投资。

我觉得长远来讲（20，30，40年）悉尼房产是个比较稳妥风险低的投资，最少能跑赢通胀。但房地产不是唯一的投资途径。每个人经济情况不同，玩儿法也不同。

little_koala

看过一些楼主的帖子，很明显楼主是个性格非常之纠结的人。