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澳央行加息对未来房地产的影响
事件回顾：10月6日，澳央行RBA将利率上调25个基点，而达到3.25%，此举使得澳洲成为G20成员国中率先升息的国家。汇丰HSBC首先对此表示意外，并料其他亚洲新兴国家会陆续升息。
简要评论：本次加息虽亦在预料之中，但颇显突然。整体而言，澳洲一年来的地产刺激政策所带来的繁荣会急剧降温，短期内同类屋售价增长受到抑制或者有可能下降。如果在未来几月中再次调升利率，一定会导致地产开发商望而却步，新屋建设量下降，房屋租价上涨，再次打破地产的供需关系。
事实上，首次置业者补贴在9月30日刚刚结束，地产的价格风险已经凸现。市场上的很多购买者认为，首置补贴在近一年的房价上涨过程中起到了催化剂的作用，本来政府的刺激政策是为了化解经济危机的影响，但却导致了房价在危机之中快速增长，这其中较为明显的是50万以下的自住房价格增长。因此，很多小规模投资者暂时脱离房市，就是由于这个原因。
看一下这个问题，在50万以下的自住房价格快速增长的前提下，为什么还有如此大量的首置业者趋之若鹜？这其中一个原因是印花税的全额减免，其二是由于政府的首置补贴2.4万可以直接计入购房者贷款本金帐户。不用交印花税，已经可以让很多首置业者省下接近1.8万，再补2.4万进首付款，难怪50万以下的房子供不应求，甚至连期房都接连涨价，因此市场供需关系就已经有充分的理由来调节价格快速增长。
那么，央行加息的措施是适应市场么？是的，但不完全是。澳洲自去年经济危机以来，主要采取的应对措施是降息和刺激房地产市场，事实上再加上中国这个强大的贸易合作伙伴国，澳州就算是暂时避过了类似于欧洲的经济危机之重创。降息和刺激房地产的短期成效还是不错，交易量增多、新屋建设增加、房价上升……，由此也带来了房地产代销、贷款中介、建筑材料和银行业等的相关行业繁荣。那么，众所周知，加息的一个主要目的是抑制通货膨胀、控制市场的物价指数和消费水平，也就是说，10月6日的央行加息其中一个控制方向就是房屋价格上涨。
的确，近一年来经济危机的影响还没完全恢复，社会各行业经济并没进入完全复苏，房地产销售却一枝独秀，整个拉动了内需经济。而且，一个关键问题是其房屋价格上涨过快，远远超过了市场预期和通胀平均指数，这也不得不让有关当局注意，正如澳央行的升息伏笔几月之前已埋下，尤其是8月的央行声明中压根没提“降息”字眼，现在正是曾经的暗示兑现之时。如此一来，降息已成为历史，澳州的本次加息意味着官方认定经济进入复苏，宏观调控通货膨胀，控制前段时间的房价过热，同时也意味着升息是未来方向。
当然，本次央行加息还是符合市场预期的，但未必符合于市场，而且，对澳洲房地产的影响将会最大、最直接，并将辐射到较多房地产相关行业。因此，在澳洲完全走出经济危机的阴影之前，如果完全退出财政刺激政策，将当前货币的政策延续下去，会对澳洲房地产有一些可预料的和难以确定的影响：其一、房价，尤其是50万以下的房屋价格上涨趋势可以得到较好控制；其二、租金肯定上涨，因为投资者利息开支增多；三、一部分首置业者面临减少后的1.7万元补助和更加支付不起的房价，会逐渐淡出；四、导致澳币投机者进入，澳元增值，则海外地产投资者面临兑换损失而不选择澳洲房产市场；五、削弱地产投资者信心，投资更为谨慎，未来利息支出上升或可成为预期；六、失业率仍处上升状态，月付却要提高，未来有可能部分人会支付不起房屋贷款；七、紧缩的货币政策会导致住宅开发商和建筑商难以取得贷款，开工量减少，住房供给趋向紧张。以上分析，如有不当或不详之处，请指教。
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重回 Brighton beach..................(17# 加两张) (2011-1-5) 星星星星 
发表于 2009-10-7 16:36
