no

starlink_au

no

henryxjf

你养老金至少要有20万才能有操作的空间，少于这个数不要想了

人在悉尼已中年

四大都不做这种贷款了，只要几个小公司做养老金买房贷款

人在悉尼已中年

利率比较高

奶油蛋糕

可以，但是一要贷款就很麻烦，而且几年要revalue一次

piddock

自管的养老金好像可以的。

mrrio

可以，不过要通过SMSF

melmonash

贷款是个问题

gwang007

自营养老金可以。利息比四大投资房高一个点

Mushroomm

能

weaknet

建立一个SMSF就可以买房了，商铺这样操作的比较多。

针对贷款问题：
银行对Super买房贷款政策很苛刻，比如Suncorp这种，直接不接受申请。CBA以前接受，至少去年开始也不接受了。

操作实践
-可以和别人合买，Super占本金比例低于50%，还能享受银行现行的利率优惠(如果有的话)。
-如果找不到合伙人，也可以和自己合伙买，本人cash部分占本金51%，super部分占本金49%，一样可以能享受银行现行的利率优惠(如果有的话)。Super部分占的比例，将来出售房产按比例享有税务优惠；

hwll

weaknet 发表于 2022-9-23 21:49
建立一个SMSF就可以买房了，商铺这样操作的比较多。

针对贷款问题：

我就这么操作的。自己出了部分现金，和super一起买了warehouse，几年前三十几万的warehouse现在市场价八十多万，我自己出的现金也已经完全过户给super了，现在super完全拥有这个warehouse，感觉是最成功的一次投资了！

无题

hwll 发表于 2022-9-24 08:03
我就这么操作的。自己出了部分现金，和super一起买了warehouse，几年前三十几万的warehouse现在市场价八 ...

如果退休前要卖出物业，这笔帐怎么算？ 是不是卖物业的钱还是得留着super里面？

hwll

无题 发表于 2022-9-24 09:18
如果退休前要卖出物业，这笔帐怎么算？ 是不是卖物业的钱还是得留着super里面？ ...

肯定的啊，就是super的资产。 但因为这个物业现在租金一年收入三万，加上我们自己每年继续贡献的super进去，所以现在super里面的现金增长很快，打算过几年super现金账户到三四十万的时候再买个小物业（完全可以不贷款买了），这样，每年super物业的租金就挺不错的了  而且super现金增长会越来越快，以后也可以继续买进物业，收租金  

weaknet

hwll 发表于 2022-9-24 11:03
肯定的啊，就是super的资产。 但因为这个物业现在租金一年收入三万，加上我们自己每年继续贡献的super进 ...

成功过的投资呀。

不过市价80多万的仓库，一年租金3万的话，可以考虑涨租金了。

stella_hq

hwll 发表于 2022-9-24 11:03
肯定的啊，就是super的资产。 但因为这个物业现在租金一年收入三万，加上我们自己每年继续贡献的super进 ...

Super的租金归super吗 那还是要到退休才可以用呀

Aristocrat

没问题，很多人都用SMSF买房

不过你要有足够的super才行。。足平均是起点收入

hwll

stella_hq 发表于 2022-9-24 14:38
Super的租金归super吗 那还是要到退休才可以用呀

租金归super的，好像60岁才能用。就跟普通的super一样的。

wangvw

Super买了房，里面还有租金现金，还可以领pension吗

zl5431

wangvw 发表于 2022-9-24 21:46
Super买了房，里面还有租金现金，还可以领pension吗

看总资产，不过这种一般都会超。

sunstone

weaknet 发表于 2022-9-23 22:49
建立一个SMSF就可以买房了，商铺这样操作的比较多。

针对贷款问题：

自己和super合伙买物业，自己的51%的部分要全出吗？
然后super那部分贷款？能贷几成呢？用什么收入证明来贷款呢？

weaknet

就和正常买地产物业和贷款一样，比如200万的物业，银行贷款50%，但是不对纯Super首付的买家贷款。

操作：
首付需要100万，贷款100万。买家可以是一个trust或公司，股东之一是个人，出资51万，另一个股东是super，出资49万。银行的贷款利率和年限等要素可以做到和个人出100万首付一样的条件。

sunstone

weaknet 发表于 2022-12-3 22:22
就和正常买地产物业和贷款一样，比如200万的物业，银行贷款50%，但是不对纯Super首付的买家贷款。

操作：

谢谢