投资房没有卖掉广告费可以退税吗

会长一生推

投资房开放然后正常拍卖最后没达到期望的价格继续改为出租，那么拍卖过程中产生的广告费和其他费用可以退税吗

Poweregg

不可以，可以下次卖房开销抵扣cgt

会长一生推

Poweregg 发表于 2022-5-10 09:13
不可以，可以下次卖房开销抵扣cgt

多谢，意思是下次卖房的时候这次的花销也可以抵CGT吗

leoyin2014

我认为只能在你最终卖掉的时候算在cgt里面

Poweregg

会长一生推 发表于 2022-5-10 09:34
多谢，意思是下次卖房的时候这次的花销也可以抵CGT吗

可以啊
还有房子空关，维持房子的council，water和维护都可以算cgt成本

leoyin2014

Poweregg 发表于 2022-5-10 10:02
可以啊
还有房子空关，维持房子的council，water和维护都可以算cgt成本

wrong

council rate, water service, maintenance不算cgt!只能在年度报税中退税


只有base cost,比如Stamp duty, 过户费用，才可以算入cgt

中间人

leoyin2014 发表于 2022-5-10 10:20
wrong

council rate, water service, maintenance不算cgt!只能在年度报税中退税

你最好咨询会计，以免误导别人。

Poweregg

leoyin2014 发表于 2022-5-10 10:20
wrong

council rate, water service, maintenance不算cgt!只能在年度报税中退税

出租的时候 是年度开销

如果你房子改建 或者空关（不是自住） 这些费用是维持拥有房子的成本
当然卖房可以claim

leoyin2014

Poweregg 发表于 2022-5-10 10:26
出租的时候 是年度开销

如果你房子改建 或者空关（不是自住） 这些费用是维持拥有房子的成本

https://www.ato.gov.au/individua ... Workingoutyourcosts

楼上你们好好看看

哪一个例子有你们所说的，空置期间的Council rate,水费也可以算入CGT的
请指出

如果没有，就是没证据支持你的说法，这些仍是年度退税

leoyin2014

中间人 发表于 2022-5-10 10:25
你最好咨询会计，以免误导别人。

你自己好好看看ATO网站别被会计骗了

leoyin2014

Poweregg 发表于 2022-5-10 10:26
出租的时候 是年度开销

如果你房子改建 或者空关（不是自住） 这些费用是维持拥有房子的成本

如果你的房子不出租，就是空置

除非时间很短，而且你是真的想出租，为下一次出租做准备

否则，连你的council rate， water都不可以在年度退税中退

Poweregg

leoyin2014 发表于 2022-5-10 10:34
如果你的房子不出租，就是空置

除非时间很短，而且你是真的想出租，为下一次出租做准备

最简单吧
拆了重建 耗时一年 council water那里退？
年度退税？如果只有工资收入 这个开销和工资相关吗

che999

leoyin2014 发表于 2022-5-10 10:31
https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/cgt-when-selli ...

如果你的房子都长期空置或者长期装修，都不算available to rent，那你年度还退什么税,那退不了年度税，这些cost不加在cost base里面，加在哪里，总不能不要丢了吧

https://www.ato.gov.au/Individua ... available-for-rent/

che999

Poweregg 发表于 2022-5-10 10:39
最简单吧
拆了重建 耗时一年 council water那里退？
年度退税？如果只有工资收入 这个开销和工资相关吗 ...

不available to rent,只能进cost base了

Poweregg

che999 发表于 2022-5-10 11:07
如果你的房子都长期空置或者长期装修，都不算available to rent，那你年度还退什么税,那退不了年度税，这 ...

agree
他非要和投资房搞一起

leoyin2014

che999 发表于 2022-5-10 11:07
如果你的房子都长期空置或者长期装修，都不算available to rent，那你年度还退什么税,那退不了年度税，这 ...

again
你的房子根本就不是真正的投资，你退什么税？
如果你年度都不能退税，那就失去了这个优惠，你就别想了，在卖房的时候你也不能算进去，就是丢了，谁让你不出租的呢？

如果 你买个投资房，不投资，自己住了，你还想claim你每年的council rate到最后房价里减少CGT?谁同意你这么干了呢？

che999

leoyin2014 发表于 2022-5-10 12:08
again
你的房子根本就不是真正的投资，你退什么税？
如果你年度都不能退税，那就失去了这个优惠，你就别 ...

我说了啊，比如我们以holiday house为例子

你的holiday house不出租，每年是不能在个税里面claim 市镇费和水费（这里只是水的sewage和supply fee部分，水的usage不算的）的，但是你的holiday house仍然属于投资房子（因为你还有一个main residence），所以市镇费和水费是可以再卖房子的时候reduce cost base的，属于cgt部分

leoyin2014

che999 发表于 2022-5-10 12:19
我说了啊，比如我们以holiday house为例子

你的holiday house不出租，每年是不能在个税里面claim 市镇费 ...

你有ato条文来支持你的说法吗？
你的房子都不出租，你的任何running费用理论上都不能Deduct
你就老老实实把最终卖掉的价减去base cost，交CGT

council rate, water完全就是你自己度假用的成本

如果我买个投资房，我从来不出租，就自住，到了卖的时候，你跟ATO说，好，我用了三十年的council rate, 水费，land tax，大概15万，得从base cost 上加上，减少我的CGT，ATO会同意吗？他们如果同意，我也没二话！

leoyin2014

Poweregg 发表于 2022-5-10 10:39
最简单吧
拆了重建 耗时一年 council water那里退？
年度退税？如果只有工资收入 这个开销和工资相关吗 ...

这么简单的逻辑还在纠结？
如果你拆了重建是为了出租，建筑费用属于你的base cost

而你这一年没有出租，council rate 你不可以年度退税

che999

leoyin2014 发表于 2022-5-10 12:50
你有ato条文来支持你的说法吗？
你的房子都不出租，你的任何running费用理论上都不能Deduct
你就老老实实 ...

这样说吧，看你懂不懂，我就是买房子作为投资，但是我就是不出租，难道不可以吗？没说买投资房就非要出租，对不对？

我一直说的是如果不是available for rent 是不能deduct当年的个人所得税费用，但是在卖房子的时候可以算入进去，这属于持有投资房子的成本。

好比这样说吧，你买了股票，但是有买股票的佣金和持有股票有每月的月费，这股票不能出租，这佣金和月费不能计入年度报税，但是在你卖股票的时候，佣金和月费是可以算进去股票成本的。

读读下面：

Holiday home – not rented out

If you own a holiday home and don't rent out the property, you don't include anything in your tax return until you sell it.

When you sell the property, you will need to calculate your capital gain or loss.

Keep all records from the time you purchase the property until the time you sell it to be able to work out the capital gain or loss when you sell.

https://www.ato.gov.au/Individua ... dayhomenotrentedout


Keeping accurate and valid records from the time you buy your weekender is essential. But when the time comes to make your CGT liability calculation, some common expenses that may qualify to be included as part of the cost base of your holiday house are:

    legal fees and stamp duty on the purchase
    selling costs such as sales commissions and legal expenses
    certain capital improvement costs
    “holding costs”, such as water or council rates, and
    mortgage interest.


https://www.insightaccounting.co ... -your-holiday-home/

leoyin2014

che999 发表于 2022-5-10 14:33
这样说吧，看你懂不懂，我就是买房子作为投资，但是我就是不出租，难道不可以吗？没说买投资房就非要出租 ...

你买房子作为投资，没有问题！ 你交了land tax就可以，如果你不出租，没人管你，你随便！
但是你不可能从税务上得到什么deduction，因为你根本就没有收入！
不交税就自然不能deduct了
所以年度退税，你自然不能deduct你年度的council rate!

但是CGT只根据base cost来计算，而base cost不包括每年的council, water!
你非要把这个费用算入base cost
敢问你的依据何在？

而且，你买了房子作为纯粹投资，放着升值，不出租，你就应该交一个房屋空置税！每个州都有这样的惩罚性税收，你升值还未到手，就会交这些高额税收，你还空置吗？

https://www.sro.vic.gov.au/vacantfaq

hxsh2000

有点受不了楼上的某位回答的朋友，感觉根本就搞不清楚deduction, non-deduction, cost base的区别，还一直在强调和引用各种相关的政策。税法是规范化的，相关条文在ATO网站。

这个就是CGT Tax其中的非常重要的一部分，是ATO的管理范畴，不是什么其他政府机构的指导。(引用的条例：ATO网站Cost base of assets：https://www.ato.gov.au/individua ... baseforacapitalgain)。其他朋友谈论的空置期的那些相关费用，可以计入cost base，请参考下面的第三项，给重点标出来了

楼主，你的答案在第二项，相关部分我加粗了。

“
To work out the cost base of a CGT asset yourself, add these 5 elements:

Generally you do not include any costs for which you can claim a tax deduction. For example, you do not include the cost of capital works for which you can claim a deduction.

First element: money paid or property given for the CGT asset
This is the money paid (or required to be paid) for the asset and the market value of property given (or required to be given) to acquire the asset.

Second element: incidental costs of acquiring the CGT asset or that relate to the CGT event
There are 10 incidental costs you may have incurred when you acquired the asset or when the CGT event (such as selling the asset) occurred.

They are:

Remuneration for the services of a surveyor, valuer, auctioneer, accountant, broker, agent, consultant or legal adviser. You can include the cost of tax advice as an incidental cost if the advice was provided by a recognised tax adviser and you incurred it after 30 June 1989.
Costs of transfer.
Stamp duty or other similar duty.
Costs of advertising or marketing (but not entertainment) to find a seller or buyer.
Costs of making a valuation or apportionment to calculate your capital gain or loss.
Search fees for an asset. This includes fees to check land titles but not travel costs to find an asset suitable for purchase.
Cost of a conveyancing kit (or a similar cost).
Borrowing expenses, such as loan application fees and mortgage discharge fees.
Expenditure incurred as a direct result of your ownership of a CGT asset ending. This includes termination and exit fees.
Expenditure by the head company of a consolidated group where the expenditure:
is to an entity that is not a member of the group
reasonably relates to a CGT asset held by the head company
is incurred because of a transaction between members of the group.

Third element: costs of owning the CGT asset
The costs of owning an asset include:

rates
land taxes
repairs
insurance premiums
any non-deductible interest on loans used to finance
the acquisition of a CGT asset
capital expenditure to increase an asset’s value.

These expenses can be included in the cost base only if they are not deductible. This would happen if, for example, they were incurred for vacant land.

You cannot:

include costs for which you can claim an income tax deduction
include these costs in the cost base of collectables or personal use assets
index these costs
use these costs to work out a capital loss
include these costs if you acquired the asset before 21 August 1991.

Fourth element: capital costs to increase or preserve the value of your asset or to install or move it
This is capital costs you incurred:

for the purpose of increasing or preserving the asset’s value – for example, the costs of applying (successfully or unsuccessfully) for zoning changes
to install or move an asset.
The fourth element does not include capital expenditure for goodwill. This may be deductible as a business-related cost.

Fifth element: capital costs of preserving or defending your title or rights to your CGT asset
This is your capital expenditure to preserve or defend your ownership of, or rights to, the asset – for example, if you paid a call on shares.
”

oppstuu

我和楼主一样 有一个投资房在第一次卖时没有达到我的预期 没有卖出去 第二次卖出去了 也跨过一个财政年度 我的会计师做的 我可以告诉楼主的是
第一次的广告费必须在最后成交时才可以抵扣CGT不管你多少年以后第二次卖 保留好发票
空置期间的费用只能是在当年的财政年度里抵扣税 包括council fee 水费 等等 但是前提是你有凭证证明你是在招租 但是找不到租客 也就是你有广告费用的发票 并且证明在招租却一直找不到租客 否则ATO不承认

上面一些人也不知道到底有没有自己处理过同样的Case 有些人是不负责任的凭自己乱说
这种报税退税你最好让会计师做

vivianjek

如果这个投资房是赚钱的，当然是放到最后卖房的时候抵扣是最省税的。

hxsh2000

oppstuu 发表于 2022-5-12 15:14
我和楼主一样 有一个投资房在第一次卖时没有达到我的预期 没有卖出去 第二次卖出去了 也跨过一个财政年度  ...

我就是CA注册会计师

不存在“空置期间的费用只能是在当年的财政年度里抵扣税 包括council fee 水费 等等 但是前提是你有凭证证明你是在招租”，没有出租期间，不能做deduction，也就是不能包含在当年的财政年度里抵扣税。在正式报税时，是得把中间没有出租的部分专门独立出来的，分为出租期间的deduction和非出租期间的non-deduction。你的会计师这么报，也许是金额太小没这么做，但不代表这么做是对的

我在上面已经贴出来ATO相关的信息了

leoyin2014

hxsh2000 发表于 2022-5-12 17:08
我就是CA注册会计师

不存在“空置期间的费用只能是在当年的财政年度里抵扣税 包括council fee 水费 等等 ...

会计同志

你的意思是，即便投资房，根本不是真的投资，房主自己住进去了，卖房时候照样可以抵扣council rate?
那么ATO一直强调只有genune rental才能deduct有什么意义呢？是不是真的招租，反正卖房时候都可以抵扣

而且你上面贴的例子是，vacant land，的确是无法招租。

但是如果一个房子明明可以招租，就是不真的招来租客，你所谓“空置”

那么，你按照法律规定，交空置税了吗？这钱可不少，据说是land价值的2%
总不能你所谓空置，还可以抵扣，你赖着不交空置税吧！

wby666

直接算了上把。就这么点钱ato根本不值得查。也不会查。

hxsh2000

leoyin2014 发表于 2022-5-13 06:49
会计同志

你的意思是，即便投资房，根本不是真的投资，房主自己住进去了，卖房时候照样可以抵扣council  ...

所以我在上面的另一个回复里的第一句话，就有说，受不了弄不清楚deduction, non-deduction, cost base的区别，就按自己的理解搅在一起。相信大部分上面回复的朋友，看得懂就可以了

还有我的那个回复是让大家看清楚ato相关的条文，可以确定如何做。不是针对个人的答疑或Q/A的培训贴

benzchen

leoyin2014 发表于 2022-5-13 06:49
会计同志

你的意思是，即便投资房，根本不是真的投资，房主自己住进去了，卖房时候照样可以抵扣council  ...

Leo同学你搞多军文是有毅力有水平的，这些tax相关的琐事就留给其他人吧。

会长一生推

哈哈哈
更新： 一年前问了会计师了 意思几百块就当年退了，多的话卖了再退，最后我决定等下次卖房的时候再退了