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写在政府全额津贴结束之前
最后一周机会拿$24,000，你要还是不要？这真的是个问题，很多要首置业的朋友过几天就是一个电话，问澳洲的房市会不会在10月1日崩盘，或者即使价格不崩盘，那房价到底会跌多少？现在到底要不要赶这个末班车？赶上了会不会后悔？
真是个难题，别说我仅仅是个经济学者，就算我是房地产分析专家恐怕我也没办法回答这个问题。话说回来，鼓励首置业的朋友在这个时期买房，我想总是没有错的。现在我先不回答这么高深的进退两难的问题，先说现实情况。
政府鼓励首置业者，给了$24,000，说简单了目的有二：一，刺激消费者市场并推动开发商新建住房，二，稳定房地产市场稳步上升。
一方面一方面地来看来分析，刺激消费者市场方面，主要是很多首置业者在首付方面存在一定困难，政府的$24,000在Settle的当天可以进账，意味着降低了首次购房这一部分消费者的进入门坎。做一个假设，悉尼以西的部分地区相对房价比较便宜，全新的一房Apartment价格多在25～30万左右，取28万中间值，正常来说买房首付20%是$56,000，即首置业者只需$32,000就可以Settle入住，而其它的Stamp Duty印花税则全部减免。要说分析，从这一点上就有价值了，这$24,000接近于首付的10%，对首置业者帮助很大。而且每周连本带息的还款额不超过$280，这与租房的价格相差无几，而且这$280其中的22%还是本金偿付。另外要谈一个重要的投资角度，首次置业者应该将房屋的使用价值放在第一位，其次才是房屋的增值。因为自住房增值的确对居住者价值不大，首先是就算增值了也不能卖掉，卖了住哪里？其次是就是增值后卖掉了自住房，其它的房子也增了，这是个水涨船高的道理。毕竟从中国人的传统观念来说，安居乐业，总要先安居再考虑事业发展。
从另外一个角度，推动开发商新建住房方面，主要是依靠首置业者大额津贴使得房地产市场的供需关系得以调整，形成一种在政府买房政策的鼓励下供不应求。供不应求的关系使得房屋价格上升，则房地产商愿意更多的提供住宅而得到利润，这也就是大家所见到的近半年以来，尤其是澳洲的几个重要都市Sydney、Melbourne、Brisbane的50万以下的全新住宅供不应求，或者我们可以干脆的说市场上50万以下的全新现房基本上找不着。此外，房地产市场的行业关联度很高，开发建设一项房产，可以带动多个行业共同受益。比方说，一个房地产项目直接投资额的一半以上来自十几个行业提供的材料设备，间接带动家用电器业和家具业；同时还将影响到房地产销售业、律师业、贷款中介业等等就业率相应提高；建好的房子还能创造商业需求，增加电力、煤气、自来水、购物、绿化、物业管理等需求；贷款也会增加银行的收入。所以说，这个房地产行业的产业驱动力很高，澳洲政府的FHBG政策出台，就是希望通过政府提供的财政津贴，尽快地缓解金融危机的负面影响，从而获得长远财政收益。
最后看稳定房地产市场的方面。前面提到过房地产市场供不应求而价格上升了，这个上升的时点是全球金融危机之时，中低端房屋市场价格上升能否长期稳定，能否在政府津贴结束之日霎那间崩盘？这个我暂时不能给定论，先分析政府策略。政府这次的补贴对象是首次置业者，也就是给没有房子的公民或者澳洲居民提供的政策，不是任何人。这部分消费层的特点就是没有自住房，有了之后呢？好了，依照政府的要求和当事人的实际情况，至少在Settle的半年之内，当然会住在自己的房子里面咯，因此这部分人短期内不会卖掉自住房。买房中除了自住者就是投资者，投资者的特点就是房产是投资的产品，用租金保证一部分贷款偿还额，然后等待房屋长期增值，当然咯，在房价未增之前也不会卖掉。如果这样看，房产市场照理说依然处在一个供不应求的状态，价格调整的方向仍然会继续向上递增。
当然，也有观点认为，这还并不足以证明就稳定了房地产市场价格，因为以上分析忽视了房地产开发商，他们会不会因为销量减少而降价销售呢？这个问题我认为会的，房地产商会调整价格而达到规模效应的，但是这有一个基础，就是确保利润的基础。充其量说，房地产开发商为了获取竞争有利地位而短期将价格向下调整在所难免，但未必是整体的趋势，也就是说不会是所有的开发商都愿意铤降价销售而走企业利润受损之风险，而且这其中一定有调整底线，至少要保证行业平均利润率。换个角度，即使地产商调整价格，也无非是调整期房即楼花的价格，因为50万以下的适用房已经没有现房了，一般来说需要2年时间才可以Settle的房屋价格就算短期做大幅度调整也很难影响房屋价格未来的走向。况且，随着社会的正常通货膨胀，各个council土地和DA开发的标价上升、原材料价格上涨、劳动力成本提高、建筑贷款利率再次调高……，最终体现在几年之后的房屋价格上应该是有一个正常比例的上升。
最后一周，还有机会来拿政府津贴，不是小数目。在首置业者的购房预算中，应该是有很大帮助。但是为什么这文章要到最后一周拿出来，就是不想让这篇纯粹是分析性的文章左右消费者的判断和抉择，到底孰是孰非，还请存有疑问的诸位等待最后几天时间以观其变化。同时也希望本人观点可以让真正准备好要买房的首置业者看准时机，该出手时就出手；让还没准备好的首置业者再次审时度势，看看房价的切实走向，备好贷款的银行预审批，倘若10月份之后房价没有大跌，还有时机来依靠政府津贴的帮忙完成首次置业的愿望。本文的出发点就在于此，借笔者对经济的认知帮购房者看清房地产形势，不是盲目吹嘘、不是消极应对，而是有理有据地帮购房者提供依据而帮您尽快做出重要决定。记住一句话，机会总是有的，就看我们是否在用心把握；天上的馅饼总是在往下掉的，就看你接不接的住！ |
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【PowerMao指路】墨尔本，Box Hill 区一点通 (2006-6-2) powermao 
发表于 2009-9-23 23:34
发表于 2009-9-24 14:16
