买生意谈租约遇到的烦心事，求教

nighttests

之前发过贴，看中一家鱼薯店，当时7年的租约只剩1年多，而且没有option，房东是shopping center，
目前商场同意终止之前的租约（还剩9个月），和我新签一个5年租约，但是房租比现在涨了12.6%，一下子超过了我心里预期，（之前和卖家约定新租约涨幅超过10%，可以终止合同）搞得很尴尬。
目前的房租一年6万不到一点，新租约一年6.7万，商场还要求我在4个月期限内对店铺进行装修升级，鱼薯店去年流水43万左右，现在有点犹豫该不该往下走。
第一次买生意，不是很懂，这样新签租约涨幅12.6%算正常吗？有没有和商场谈房租的可能性？

谢谢

ARACT

果然是第一次买生意。

这样明显的大坑，还用考虑吗？完全不能考虑

ARACT

现在购物中心里的小生意，说真的，很多老板赚的还不如员工多。

现在员工薪水爆高，政府保障也很强势。买这么个大坑，不如找个工作。

天上不会掉馅饼

楼主没说清楚，是什么shopping centre，是普通的village还是Westfield，还是和Westfield同等规模的shopping centre？

如果是大型shopping centre，这个租金涨幅还可以接受。但是装修的要求和预算再谈一谈吧。

ARACT

大购物中心里，coles，woolworth，Kmart这样的店，租金单价是很便宜的。他们有时候还会给购物中西提出苛刻的要求。
购物中心只能接受，赚个基本价。

购物中心，就靠从其他小生意身上榨出点油水。
大购物中心里的小生意，通常不太稳定，更加经不起风浪，转手买卖也麻烦。

大购物中心里，小生意不赚钱的比例，远远高于街边店铺和社区小购物中心。

nighttests

天上不会掉馅饼 发表于 2022-2-8 10:12
楼主没说清楚，是什么shopping centre，是普通的village还是Westfield，还是和Westfield同等规模的shopping ...

普通的village，鱼薯店是独立于SC主体建筑的一家店铺，沿街拐角店，面积蛮大的，经营很多年，目前owner是华人，周围3公里范围内只有一家竞争对手，当时买店也是看中这一点，换人都是华人脸应该对营业额影响不大。
装修我其实也有计划，想把店招弄醒目和漂亮一点，毕竟位置还不错，增加曝光度对经营也有好处，但是没有想到商场会对装修有时间要求。

nighttests

ARACT 发表于 2022-2-8 10:17
大购物中心里，coles，woolworth，Kmart这样的店，租金单价是很便宜的。他们有时候还会给购物中西提出苛刻 ...

谢谢，这家店我也盯了蛮久了，所以租约才会从还有一年多到目前剩余9个月，疫情对taking影响不大，都是local居民购买，一直都很稳定，所以才决定下手的。
但是商场租约比较麻烦，没有option，所以新签比转剩余租约要更有利一点，但是没想到涨幅有点超过我预期。

michaelman

nighttests 发表于 2022-2-8 10:28
谢谢，这家店我也盯了蛮久了，所以租约才会从还有一年多到目前剩余9个月，疫情对taking影响不大，都是loc ...

这个涨幅对shopping center来说已经是很仁慈了，换成是疫情之前新签租约的涨幅可以达到30%-40%。

leaf2019

这种断尾巴租约续租的时候加租和装修对于shopping centre来说是很正常的事情嘛，要考虑两点，1是每年房租增长多少，5年以后的实际房租是多少钱，不然再续租要吃苦头，2，装修费用是多少，要是一开口10万就退出合同吧，但归根结底要看楼主做生意的水平，5年里taking有多少上涨的空间

oed

如果对这生意有信心，而且各方面都自己，有办法谈，在悉尼吗？

nighttests

leaf2019 发表于 2022-2-8 10:34
这种断尾巴租约续租的时候加租和装修对于shopping centre来说是很正常的事情嘛，要考虑两点，1是每年房租增 ...

每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指明了装修内容，包括更新店招，粉刷内外，更换室内外桌椅等，以及要在6月底前完成

老黄牛

做了10年的老鱼薯人劝你不要买。

leaf2019

nighttests 发表于 2022-2-8 10:41
每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指 ...

得先算账

michaelman

nighttests 发表于 2022-2-8 10:41
每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指 ...

你如果买生意的合同已经交换了那就go ahead吧，要不然还要损失定金，如果还在谈的阶段那你可以寻找新的生意，市面上一大把生意在卖，不用在一棵树上吊死，当然，如果你自己很有信心而且卖家的价格很低很低的话那你可以试一试，因为你装修好之后带着一份新的租约应该可以卖一个不错的价格，前提是营业额保持稳定。

nighttests

老黄牛 发表于 2022-2-8 10:46
做了10年的老鱼薯人劝你不要买。

谢谢，是因为租约还是因为该生意不行

玄武真人

跟商场谈减租， 一般都是以什么理由呢？ 摆数据哭穷？
有没有一个基本的标准可以遵循？ 比如说生意利润的一定比例是合理的？

老黄牛

nighttests 发表于 2022-2-8 10:52
谢谢，是因为租约还是因为该生意不行

这个租约不好。

我的经验鱼薯店租金不要超过营业额的10%，因为租金每年涨，4%涨幅5年后就涨了20%多了，对利润和以后的卖价都有影响。

你的周营业额8千块（假设这是真的，一般都会作假），租金要占营业额16%，5年后占营业额20%（假设营业额没跌，而新人营业额大多数都会跌）到时候没人会买这个生意的。

还有只有5年租约，太短了。

kuangzigong

以过来人的经营真心告诉你，赶紧撤！ 断臂求生！

ARACT

这种实体店零售业，只做本地local生意是大忌。

只做本地local生意，不是优势，是缺陷。
实体店干不过网店，是因为流量。有流量的实体店，一样不惧网店。

鱼薯店需要在流动人口多的地方开，万万不能只做local生意。那就等死不远了。

frankfang4415

老黄牛 发表于 2022-2-8 11:04
这个租约不好。

我的经验鱼薯店租金不要超过营业额的10%，因为租金每年涨，4%涨幅5年后就涨了20%多了， ...

求教： 鱼薯店的毛利率有多少？
43万的营收， 6-7万的房租， 大概多少是合理价位。

老黄牛

frankfang4415 发表于 2022-2-8 11:22
求教： 鱼薯店的毛利率有多少？
43万的营收， 6-7万的房租， 大概多少是合理价位。 ...

毛利60%- 70%

这个店我觉得6万最多了。

看评论大多数人都叫你不要买，还不知道答案么？

frankfang4415

老黄牛 发表于 2022-2-8 11:39
毛利60%- 70%

这个店我觉得6万最多了。

不好意思问一下， 你这个毛利是怎么计算的？

老黄牛

营业额减去食物成本，其他房租，水电煤，人工都没算进去。

v26v26oo

lz百分之一百第一次买生意，8k一周的生意还要去踩shopping center的坑？外面街边店不香吗

jyy_jessie

听句劝fishchips 商场里面的，别买

v26v26oo

nighttests 发表于 2022-2-8 10:52
谢谢，是因为租约还是因为该生意不行

一年赚10w，5年一装修花掉30w，白干，随便找个超市收银的工作都比这强

Mmzhli

绝对是坑。免费给房东打工了

frankfang4415

老黄牛 发表于 2022-2-8 11:45
营业额减去食物成本，其他房租，水电煤，人工都没算进去。

这种店， 一周营业7天吧。 要3个人上班吧？ 以现在的工资水平， 一周7天一年7万的工资很保守了吧。毛利43*65%=28万，减工资21万， 房租6万， 还剩一万， 各种费用应该不止一万吧？
要是这样算的话。算了， 还是老老实实去打工， 还不用一周做7天。

jayky

鱼薯店在卖店时候的taking你居然还想百尺竿头......

红红dance舞鞋

不正常