1月22日布里斯班: 房屋成交价没有突破前值，没有惊艳表现

ARACT

2022年1月22日，过去一周布里斯班房屋成交价: 没有突破圣诞节之前的峰值，没有惊艳。

没有突破之前的成交价，但也未见明显的回落。在部分区，出现了拍卖漏儿，成交价低于市场预期，或者说传闻价格。暂时不能确定这是不是市场松动的表现，还需一两周的观察。
纵观realestate 列出来的过去一周的拍卖和成交价，几乎未见有惊艳表现。
似乎实际成交价，没有传闻中的那么火热。

一些列举了过去一周热门区域的成交案例:

Indoorpoilly 116w,607平的地。
这个价格似乎有些太低了，未见有啥明显缺陷。热度和成交价，都不及市场的传闻。


Rochedale 140w,230平的地
Rochedale 基本就是这个价格，也没有比之前更高。房子很新，地价高，建造成本高。140w，基本是成本价。


St Lucia 182w, 708平的地
4-2-2结构的house，只卖了182w，这个价格也很低。完全没有传说中的那么热。


Sunnybank Hills
72w 551平米的地，这个成交价仅仅比疫情前略微高了一点。

141w， 800平，这个成交价符合预期，也符合现在的涨势，但是并没超过预期。


The Gap 121w, 1120平大地
这个成交价一般般，不算高，也不算低。如果市场真的这么热，不该这么便宜成交。


Upper Mount Gravatt
95w 615平的地，这个价格跟疫情前差不多，但低于圣诞节期间的价格。圣诞节前一个400多平的小house，就卖了97万。


Wakerly 103w,600平的地
房子很新，这个价格低于圣诞节期间的成交价。


Calamvale 123w 756平米地
房子不算特别新，近新。这个价格，符合现在传说中的涨势。这个区在疫情初期涨得很慢，现在终于追回来了。


Wishart
88w 577平米地，这个破房子差不多就这个价，圣诞节前也这个价。


134w，600平的地
这个比上面那个新一点，134w是市场价，没有突破前值。

ARACT

基于realestate这个网站列出的过去一周的成交价，基本可以证明市场的实际接受程度，没有传闻中的那么火热。

热度还在，但是没有体现在过去一周的成交价上。任然在高位，但似乎有松动的嫌疑。暂不能确认，还需要在观察1-2周。

mea

好贵，还是中央海岸买个房子实惠。

alphabeta

感觉下周美联储议息决定会很关键，决定很多的走势

xxj04

整个澳洲现在这个形势 海外买家基本不会来抢了
然后昆州这个形势 跨州买家也基本不会来抢了
剩下就是本地买家消化 短期会因为疫情有一波人从公寓搬house推高租金 然后房东心理价位还高高在上需要消化 还有一波被去年逼急了的刚需拉满贷款来接盘 长期就是进入加息缩表周期趋势逆转
今天热门区域carindale有两套都流拍了-可见一斑

ARACT

xxj04 发表于 2022-1-23 01:41
整个澳洲现在这个形势 海外买家基本不会来抢了
然后昆州这个形势 跨州买家也基本不会来抢了
剩下就是本地买 ...

carindale 这个区，有可能hold不住这个价格。
要学校没学校，要交通没交通。只是有个Westfield 和 房子相对比较新。
核心竞争力不足。

ARACT

只有一周的数据，还不足以证明趋势。

如果下周和下下周情况继续，那么会重挫投资者信心，对未来快速上涨预期会打破。
届时就不宜盲目追高了。

昆州东南盘子是很大的，如果没有本地的刚需，仅凭投资者，是很难操纵价格的。

红树林

布里斯班面积太大，没有持续的人口进入价格还是会回到原点，加上现在疫情控制好的泡沫已破，转眼比维州还不如，去年底投机进入的要套几年了

ARACT

我个人认为，过去6个月买入的，要高位接盘站岗几年了。
回调的力度，我感觉会有-5%到-10%。
如果买的早2020年和2021年初买的，那还是赚挺多。

ARACT

布里斯班远郊的house，被追高太太多了。
而远郊的土地供应，简直是天量。
就连疯抢的市区内的Pallara,这个区可供应的土地，是现在开发面积的5倍以上。

ARACT

很多人的一个基本逻辑是: 原材料价格涨了，人工涨了，所以房价的基本cost也涨了，所以房价必涨。

这个逻辑有合理性，也有不合理性。
原材料涨价了，技工的收入涨了，不仅建造成本涨了，维修维护房子的成本也涨了。这意味着持有房子的成本也涨了。
维修维护成本涨了，保险也会涨。
地价涨了，市政府费，土地税也会涨。
建造成本是一次性的，但是持有成本上涨是持续的。当买房租房需求降低的时候，持有成本仍然会继续上涨。
如今又多了借贷成本看涨。
房价可以砸穿成本的地板价吗？
别的城市不知道，在布里斯班当然可以。
原先woodridge最低的都有18w，19w买house，在疫情前。为啥？ 因为大地破房，租金太低，维修维护成本太高，租金不够修房子的。持有是负担。地价都比房价贵，在这布里斯班疫情前并不少见。

当然过去，并不等同未来。这只是说，房价是有可能砸穿成本价的。并不是花150万建的房子，就一定能卖得比150万多。

maxinfang

ARACT 发表于 2022-1-23 08:54
很多人的一个基本逻辑是: 原材料价格涨了，人工涨了，所以房价的基本cost也涨了，所以房价必涨。

这个逻辑 ...

我觉得你的分析很有道理
我们分成 一定要买新房的自主买家 那这帮人就会更容易喊出高价 因为新房是他们需求 买个旧的推到重建 不如直接把建造成本算进去买个成品
对于投资客 买新房 考虑未来持有成本 租售比 可能会更加小心购置已经溢价的房子
而对于投资买大地破房的 考虑到未来建房成本 还有加高持有成本 比如利息加大 landtax 是应该三思的

xxj04

有人就是非得新房不住 愿意多几十w买个没有后院的新房 短期内新房又奇缺 自然炒到非常高 这种小地新房放以前就是长年亏本的

marlene603

可以肯定的一点：今年昆州的房价一定涨不过维州

simon319

现在看到各种因为疫情跨州移民来昆州的我就想笑。。。。还真以为这儿是天堂么

baron33

marlene603 发表于 2022-1-23 12:54
可以肯定的一点：今年昆州的房价一定涨不过维州

为什么啊

marlene603

baron33 发表于 2022-1-23 14:16
为什么啊

去年昆州大涨，不就是因为维州人民不能忍受废材州长的管理而大量逃离到昆州吗，现在昆州和维州有什么区别

marlene603

而维州去年比昆州少涨了10%

xxj04

去年从墨尔本搬来的那一批是史无前例的 也是不可重复的 因为delta变种死人最多的那一波在墨尔本实在是太吓人了 也是全澳首次面对大批死亡数字 有人想搬家可以理解 但是这些因素现在完全没有了 而且因为新变种的原因很快就会回归正常
没有了百年不遇的外力推动 qld立马会现出原形

笑和尚

新房有溢价，主要客户是海外买主。

吃土少年

xxj04 发表于 2022-1-23 14:53
去年从墨尔本搬来的那一批是史无前例的 也是不可重复的 因为delta变种死人最多的那一波在墨尔本实在是太吓 ...

我也认同，身边本来有几个想去QLD买个投资房的现在又重新在墨尔本买房了。除了气候和性价比，其他方面布里斯班跟墨尔本还是差太远。。现在房产便宜，性价比好这个优势也基本上抹平了。

christineli1320

年底买了的泪奔过

alphabeta

christineli1320 发表于 2022-1-23 14:26
年底买了的泪奔过

长持不会亏的

alphabeta

第八天 发表于 2022-1-23 14:59
这样说确实没错，但基本属于安慰。

毕竟，标的比较大，出手时机带来的性价比差异，换算到绝对金额，还是 ...

今年中昆州房价会比去年底低10万？对不起我不认同，可以到时候看了再回来这说

maxinfang

第八天 发表于 2022-1-23 15:59
这样说确实没错，但基本属于安慰。

毕竟，标的比较大，出手时机带来的性价比差异，换算到绝对金额，还是 ...

别人买都买了… 也经不起折腾
如果这么看空 可以做空地产股 这次应该是股市房市双杀 机会很大

GAO-CHE

就算是相差10万 通过银行贷款杠杆 也就额外支出2-3万 但是一个自住房 或者 一个投资房 带来的益处也往往不止局限于 他的升值快慢。

xxqqxx89

请问下LZ怎么在realestate看过去一周的成交价格啊？怎么看现在的房子成交价格不及过去某个时间段？

alphabeta

第八天 发表于 2022-1-23 16:59
这是另外一个误解。

所谓省100k, 不是说人家去年十一月十二月买的房子会降100K拿出来卖。

不是apple to apple的比较都没有任何意义的。我们年中就看布里斯班或者昆州成交价的中位数和去年底的比较好了，看会不会低10万

haohaoshen

ARACT 发表于 2022-1-23 08:54
很多人的一个基本逻辑是: 原材料价格涨了，人工涨了，所以房价的基本cost也涨了，所以房价必涨。

这个逻辑 ...

经济学101，供需决定价格，而非成本

alphabeta

第八天 发表于 2022-1-23 17:25
"apple to apple"

中位数恰恰不是“apple to apple”。

你举的例子里都是假设，没有参考价值