贷款小知识

ccstella

申明：此帖分享贷款知识要点。本人不为任何损失和责任负责。

利率锁定（Rate Lock）

首先大家需要明白的一点就是，你得到的固定利率是以你在交割当天银行给出的固定利率为准的。

举例：
现下某行的自住房两年的本加息利率是1.89%，如果在90天后交割时，当时的利率为2.09%，那么，你的实际利率就是2.09%而不是1.89%。

Rate Lock，是在支付一定费用的前提下，锁定某一固定产品的利率。

Rate Lock的有效期一般为90天，每家银行所收取的费用也不尽相同。

每家银行的Rate Lock计算方式都是不同的，并且一但你选择了Rate Lock，无论你最后是否使用，你支付的Rate Lock费用都是不可退还的。

在真正选择Rate Lock之前有很多问题也值得思考，比如：

- 从现在到我房屋交割的这段时间，银行的固定利率会上升吗？
- 绝大部分的固定产品是不含对冲功能的，选择Rate Lock的同时也基本意味着失去对冲账户的功能。
- Rate Lock一但递交，除非银行拒绝了你的贷款申请，否则这笔费用是无法退还的。

1-5楼 利率锁定（Rate Lock）
12-16楼 买房涉及的费用
19-20楼 如何尽早还清贷款
24-25楼 浅谈银行估价
40-43楼 贷款中的术语
55-59楼 Land Tax 运作模式及合理规避
67-69楼 LMI 房屋贷款保险

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CBA

CBA的Rate Lock费用为定值750澳币。

如果在2021年7月5日至2022年1月31日期间申请Rate Lock，会有50%的优惠，费用为375澳币。

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，那么你可以和CBA提出把Rate Lock作废，而选择低的利率交割，但是Rate Lock的费用不会退还。

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NAB

NAB的Rate Lock费用为贷款总额的0.15%，10澳元以内的尾数将会被四舍五入，最低的Rate Lock费用为50澳币。

以下举两个简单的例子：

案例1：
贷款量45万澳币，Rate Lock的计算方式$450,000 @ 0.15% = $675.00，最终的Rate Lock费用为680澳币

案例2：
贷款量50万3千澳币，Rate Lock的计算方式$503,000 @ 0.15% = $754.5， 最终的Rate Lock费用为750澳币

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，低的利率会自动生效，但是Rate Lock的费用不会退还。

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ANZ

ANZ的Rate Lock费用为每100万澳币的贷款（不满100万按照100万计算）收取750澳币的Rate Lock费用。

举例：
贷款额50万澳币，Rate Lock的费用为750澳币。
贷款额100万澳币，Rate Lock的费用仍为750澳币。
贷款额101万澳币，Rate Lock的费用为1500澳币。

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，在不通知ANZ的前提下，高的利率（Rate Lock的利率）会自动生效。如果你提出把Rate Lock作废，那么你可以选择低的利率来交割，但是Rate Lock的费用不会退还。

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Westpac
Westpac的Rate Lock费用为需要Rate Lock总额的0.1%。

举例：
贷款量70万澳币，Rate Lock的计算方式$700,000 @ 0.1% = $700.00

如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率，那么你可以和Westpc提出把Rate Lock作废，而选择低的利率交割，但是Rate Lock的费用不会退还。

a1169838

优秀的小伙伴

Mathilda

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moming810

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iLeac

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jackey1984

cba的费用是最合理的 其他三个简直是在抢钱

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买房涉及的费用

1 印花税 Stamp Duty

这个费用会是购买房产时的一大笔支出，按照维州政府的规定，目前的税率如下:

简单来说是阶梯制的，13万以下的部分会比较低，13万以上部分基本在5.5 - 6%之间。

当然这里还会涉及到一个概念是Property's dutiable value （房屋的应税价值)。二手房通常这个价值就是购买价，但是如果涉及到楼花或者新房，这个价值可能比购买价格低，从而印花税可能会比想象的要来的低。

具体数字，会有过户师/过户律师在过户的过程中告知购房者。另外首次自住房购房者在符合条件的情况下，也会有印花税的减免。

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2.  过户注册费

Transfer Registration Fee / PEXA

过户注册费，这个政府收费的一部分，会记录将房屋的拥有权从现在的房主过户到购房者的这么一个过程，并且在政府的系统中能呈现出来。收费如下:

How to calculate the Transfer Registration fee in Victoria from 1 July 2019:
•     $86.50 + $2.34 for every whole $1000
       portion of the Purchase Price
•     Maximum fee is $3,609

从以上可以看出，其实是简单的累加方式，86.50块的起步价，然后每1000块的价值收2.34块，但是这个不像印花税，他会有一个3609元的封顶价。对于大部分客户来说，这个支出可能是购房的费用中的第二大支出。

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3. 贷款注册费 Mortgage Register Fee

如果购房者需要贷款的话，在过户以及放款的时刻，银行会在房契上注册一个mortgage（表示这个房产有贷款)。

这个费用为121.40澳币（传统纸质交割方式）或者112.40澳币（现代通用的电子方式)。此费用是固定的。

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4. 过户师/过户律师的服务费        Conveyancer/Solicitor Fee

购房者需要有一个过户师或者过户律师来协助进行交割事宜，计算各种费用，联系各方银行，房东以及确保过户的过程是没有差错的。

这个费用具体就看服务内容以及每个过户师的收费标准了，并没有一个统一的费率，不过大体上来说，过户律师会比过户师稍微贵一些，并且过户过程中也会多一些法律相关的责任。

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5. 金融费用 Finance Fee (比如银行申请费 Application fee)

贷款相关的费用，这个费用因人而异，也和不同银行还有产品相关，有的客户可能是$0，有些客户可能需要给一些费用。

具体的费用需要同协助客户申请贷款的broker或者banker了解，这个费用并不是简单的越低越好，因为最适合客户的产品才是最重要的。比如有些产品利率特别低，但是会有$600的一次性申请费，同时不会有后面我们提到的年费，如果每年节约的钱远远大于$600块，我相信大部分客户都会做出正确的选择。

除了购房时候的一次性费用，可能还会有一些持续的费用，这些费用不一定全部都会发生，具体要看每个不同的客户以及选择的产品。