我这种情况该怎么升级自住房，求建议

莫问我是谁

家里两娃，越来越觉得现在住的Townhouse小了，想升级成House，可这房价不知道怎么下手，头疼，求各位高手建议：

我家的基本情况是一个下北的自住三房Townhouse，一个西边的House投资房，自住房价值150万左右，投资房大概130万左右，现有贷款160万，offset 有80万，broker帮我们做的贷款预批是130万，国内父母大概还可以最多支持个50万。

现在的目标是要换一个北区的4房以上的House，按现在的行情至少也得300万以上。感觉必须把手里的房子卖掉一套才有可能，现在考虑的几种方案如下：

a. 卖自住房，可实在是舍不得，这房子除了小点，其他没毛病，地点好，学区好

b. 手里的现金加贷款再买一套稍微远点的甚至于跨州的House，最好能租售比好点的，然后用这个租金在悉尼租House？我感觉北区的租金相对房价真是低，745卖300多万的House就只能租个1200-1500，而比如说布村150-180万的房子就能租到1000左右

c. 卖投资房，可是投资房升值太多，加在工资里打税大概得交20万左右的税费，好像很不划算。

d. 找个公司挂靠，开个假工资单，付税付Super，这样就可以多贷点款。但这种费用也好高，我现在10万左右工资，要贷到我想要的金额，可能得做18万上下，至少也得交个三四个月，税肯定要交不少，也有点担心被查出来的风险，而且后期还款会稍微有点压力

头发都愁白了，我自己倾向于a或者b，老公倾向于c，朋友建议d，求各位高手给点建议

chenrenchun

不考虑换着住？当然估价报告要做好，这事情为什么不问问你的会计师呢？

chezycsco

过来人给你的建议，你的自住房和投资房都不是很优质的资产，站在长期的角度来看，都不如果断的换一个优质资产，因为优质资产未来的增值回报会远远的弥补你现在的短期损失。

投资忌讳优柔寡断，犹犹豫豫就错过了最好的机会和时机，及时止损置换是长痛不如短痛的最好选择，尽管很多人，都喜欢温水煮青蛙的长痛。

莫问我是谁

chenrenchun 发表于 2021-10-30 15:57
不考虑换着住？当然估价报告要做好，这事情为什么不问问你的会计师呢？

啥叫换着住？会计师就是给我每年报税啊，还有其他作用吗？那个投资房卖了大概交多少税，是问了她的

莫问我是谁

chezycsco 发表于 2021-10-30 16:05
过来人给你的建议，你的自住房和投资房都不是很优质的资产，站在长期的角度来看，都不如果断的换一个优质资 ...

你说的优质资产是指好区的大House吗？买不起啊
其实算增值，我在西边买的这个House，速度真不亚于北区，7年翻倍了。

pan123au

买一套能够至少10年都不搬的房子，以后有闲钱再投资，悉尼房价太贵。悉尼房子都能7-10年翻一倍。

maxinfang

如果我是你 会卖自住不用交资本利得税 冲一套一步到位的房子 实在缺钱就两套都卖
但是先买后卖 后面投资房再慢慢折腾
如果你本来是house 还可以花个50w大改一下 可惜是townhouse

chezycsco

莫问我是谁 发表于 2021-10-30 15:25
你说的优质资产是指好区的大House吗？买不起啊
其实算增值，我在西边买的这个House，速度真不亚于北区，7 ...

挺好的，每个人的选择不一样，我这里不做judgement，大家所走的路不一样而已，给你一个数学参考，假设最理想的情况下都是7年翻倍（我也知道这个是中介忽悠大家的说法，也是幸存者偏差，姑且就认为这是个真理吧，好apple 2 apple的对比。

A的房子1m，翻倍2m，赚1m，A越级到了2m俱乐部，再过7年，A越级到了4m俱乐部；

B的房子5m，翻倍10m，赚5m，B越级到了10m俱乐部，再过7年，B越级到了15-25m俱乐部（基数大的房产给个范围吧）；

其实A和B的差距是加大的，这也就是为什么每次危机，这个世界的贫富差距都会拉大一次；

在资本主义社会，要利用资本主义的方法去赚钱，房产自带4-5倍杠杆，其金融属性的效应是巨大的。

以上例子，完全是针对过去的市场假设，当然有可能未来7年房产市场大崩盘，到时候一折都没有人买，就全当做个假设吧。

chenrenchun

莫问我是谁 发表于 2021-10-30 16:23
啥叫换着住？会计师就是给我每年报税啊，还有其他作用吗？那个投资房卖了大概交多少税，是问了她的 ...

报税是报税，财务建议是另外的服务，就是根据政策，规划你的资产，将来可以合法减税避税。

amyo(∩_∩)o

膜拜有钱人的烦恼

alphabeta

b看上去最合理，就是管理起来成本倍增

fengdu08

要不全卖了直接升级一个自住，
要不再投资一个房子，走量，自己租房子住。

水月境天

先租一个呗。
以后看到合适的卖一套换。。

eurekana

楼主孩子多大了，上什么中学想好了吗？
中学往往要再折腾一遍啊。

莫问我是谁

eurekana 发表于 2021-10-30 18:46
楼主孩子多大了，上什么中学想好了吗？
中学往往要再折腾一遍啊。

一想到中学貌似必须往上北搬，可我们真心喜欢现在住的地方附近，上班购物玩乐都方便

kidcx

chezycsco 发表于 2021-10-30 15:05
过来人给你的建议，你的自住房和投资房都不是很优质的资产，站在长期的角度来看，都不如果断的换一个优质资 ...

怎样算优质资产？虚心求教，不是来抬杠的

kr2000

肯定是a啊
都升级自住房了， 现在的房子还有什么舍不得的
留着做投资房税务方面也不划算

Pippa

完全不理解楼主挤小房子的目的啊。既然自住房刚需没有完全满足，为什么不一次性升级到满意程度。这样还能省去投资房的地税和未来出售房产的增值税。

april78

跟你情况差不多，我没有abcd四个选项，除了a，我都没考虑过其他方案。

蛋蛋忧伤

楼主小看北区的升值了，正解楼上已经有人说了，卖自住房，然后找broker拉大你的贷款额度，做工资单比较亏，最好的办法是如果自己有注册的公司，做个财报（你懂的）以你们的现金状况，不要说130，贷230问题都不大，然后一步到位上北学区买个3.5到4m的问题不大，之后如果压力大可以把投资房卖了钱放offset，北区的房子住个3年什么都涨回来了，上北太多19年买的房，现在直接涨1m的例子，多的举不过来。

给你打个鸡血，地址就不放了，百分百上北，我不是卖房的。


再多嘴一句，townhouse以后升值潜力差很多，卖了一点都不可惜，一定一定要fre standing。

matchabbq

肯定卖有strata的，下北租金也不咋地

芳草萋萋

自住投资都卖了加上贷款和家里支持买个一步到位的。

莫问我是谁

Pippa 发表于 2021-10-30 20:46
完全不理解楼主挤小房子的目的啊。既然自住房刚需没有完全满足，为什么不一次性升级到满意程度。这样还能省 ...

其实这个房子各方面真得蛮好的，走路十分钟可以到Everything，户型也舒服，就是嫌三房小了，特别疫情之后大家都在家办公觉得拥挤。买了之后也花了不少钱做内装，所以有点舍不得。

其实要论居住体验，我个人是不喜欢大house的，但是两个娃，没办法。

eurekana

当时的我选了保留自住房，小小的，方便的，温馨的。想着：
1. 孩子长大后downside可以直接搬进去，省了一层税费。
2. 已经还清了，也增加不少贷款额度。
3. 退休计划是还清2-3投资房以租养老，保留一个现成的也挺好。

结果买了个大地破房，修整修整，住得也挺舒适。
当时年轻，总想捱苦待甘来，如果现在的我就会选择卖掉自住房，直接一步到位换更好的房子。

莫问我是谁

chezycsco 发表于 2021-10-30 16:34
挺好的，每个人的选择不一样，我这里不做judgement，大家所走的路不一样而已，给你一个数学参考，假设最 ...

我当年看过Artarmon，Willoughby和Chatswood的house，14年很多已经小200多万了，现在应该也卖不到450万吧

eurekana

自以为b不行，房东租约到期涨租或者赶你，搬家很麻烦的。
by一个正在被房东赶的人

莫问我是谁

maxinfang 发表于 2021-10-30 16:32
如果我是你 会卖自住不用交资本利得税 冲一套一步到位的房子 实在缺钱就两套都卖
但是先买后卖 后面投资房 ...

我也想先买后卖，可是不卖哪有钱买啊

莫问我是谁

chezycsco 发表于 2021-10-30 16:05
过来人给你的建议，你的自住房和投资房都不是很优质的资产，站在长期的角度来看，都不如果断的换一个优质资 ...

你这句温水煮青蛙说得很对，就是优柔寡断下不了决心。去年如果胆子肥点，直接走d，不用卖任何一套就直接搞定了，不过去年手里也没那么多钱就是了。

莫问我是谁

eurekana 发表于 2021-10-30 22:09
自以为b不行，房东租约到期涨租或者赶你，搬家很麻烦的。
by一个正在被房东赶的人 ...

这倒是个问题，被房东赶好烦人的

山猫

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