[其他讨论] 从投资房的角度是买apartment好还是house好？ [复制链接]

发表于 2021-10-30 00:59 |显示全部楼层

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追求正现金流apt，追求增值house

apt长期固定持有成本肯定远大于house，strata决定的

好区大apt的摊分地价和差区小house的地价未必会有多大差别，如果就一两套投资房，地税不应该成为决定买apt还是house的考虑因素之一

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应许之地

Yanbb

布鞋族

发表于 2021-10-30 07:52 来自手机 |显示全部楼层

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我看了一眼，北区年地税要10000多啊，跟Starta差不多。

西南倒是还可以。

flyingdevil

发表于 2021-10-30 08:13 来自手机 |显示全部楼层

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Yanbb 发表于 2021-10-30 07:52
我看了一眼，北区年地税要10000多啊，跟Starta差不多。

西南倒是还可以。

Strata一般一年也就2000-4000。一万可以交几年strata了。。。除非你的又带游泳池，又带网球场，还有什么汗蒸之类的。。。但是house如果带这些，那地税和维护成本更高呀

flyingdevil

发表于 2021-10-30 08:14 来自手机 |显示全部楼层

Yanbb 发表于 2021-10-30 07:52
我看了一眼，北区年地税要10000多啊，跟Starta差不多。

西南倒是还可以。

FML133

发表于 2021-10-30 08:42 来自手机 |显示全部楼层

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现在还敢碰公寓，？

Yanbb

布鞋族

发表于 2021-10-30 08:50 来自手机 |显示全部楼层

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flyingdevil 发表于 2021-10-30 08:14
Strata一般一年也就2000-4000。一万可以交几年strata了。。。除非你的又带游泳池，又带网球场，还有什么 ...

4000不够吧。现在都要1300一个月。最近St Leonards看房，好多apartment2房2000多一季。

flyingdevil

发表于 2021-10-30 08:57 来自手机 |显示全部楼层

Yanbb 发表于 2021-10-30 08:50
4000不够吧。现在都要1300一个月。最近St Leonards看房，好多apartment2房2000多一季。 ...

不是所有的 strata都贵。因房而异，因楼而异。

ymmf

发表于 2021-10-30 09:20 |显示全部楼层

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我朋友house換一次屋頂三萬。不是因為house就沒有maintenance的。

asschemer007

银靴族

发表于 2021-10-30 09:56 |显示全部楼层

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本帖最后由 asschemer007 于 2021-10-30 10:35 编辑

高利率时代选现金流好的房子，低利率时代选增值好的房子;
另外，高增值和高现金流的房子应该搭配好，都要持有，资产配置要合理。

坚持不懈的

发表于 2021-10-30 11:34 |显示全部楼层

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本帖最后由 alphabeta 于 2021-10-30 10:58 编辑

Yanbb 发表于 2021-10-30 06:52
我看了一眼，北区年地税要10000多啊，跟Starta差不多。

西南倒是还可以。

这明显是好区大地了，光政府评估地价就是140万+75万5000=210万以上，这house市场价应该400万以上

悉尼能卖400万以上apt的suburb都没几个……至于它们的strata……呵呵，中介都不敢往listing上写，或者默认能花这个钱买apt的都是交得起的

https://www.realestate.com.au/bu ... p;source=refinement

以下是2009年的新闻：

https://www.smh.com.au/lifestyle ... 0090801-gdtnv8.html

A strata levy of $19,562.61 a quarter is believed to be the most expensive in Sydney.

那时候房价才多少？12年过去了，就算以上这个最高的一点都不涨，其他轻奢的能卖到400万以上的apt每季strata接近10000也并不奇怪

应许之地

发表于 2021-10-30 11:36 |显示全部楼层

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Yanbb 发表于 2021-10-30 07:50
4000不够吧。现在都要1300一个月。最近St Leonards看房，好多apartment2房2000多一季。 ...

Bondi Junction 普通三房一车位apt每季strata 7000，没景，市场价180-200万左右

应许之地

asschemer007

银靴族

发表于 2021-10-30 11:44 |显示全部楼层

本帖最后由 asschemer007 于 2021-10-30 10:48 编辑

alphabeta 发表于 2021-10-30 10:36
Bondi Junction 普通三房一车位apt每季strata 7000，没景，市场价180-200万左右

Bondi 附近的房子，如果是house 的话，地税应该在3-4万每年，平均每个季度近1万澳币。

如果再加上那边house 的mantaintance 费用，每个季度没有$15000是hold不住的。

以上都是建立在全款付清的基础上的。

坚持不懈的

Kenoz

光脚族

发表于 2021-10-30 11:59 来自手机 |显示全部楼层

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楼主的目标很明确是长期持有，收租为主。house现金流基本要长期贴钱，apt strata和special levy堪忧。建议买三层的老unit，长期持有现金流应是最好的

发表于 2021-10-30 12:11 |显示全部楼层

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asschemer007 发表于 2021-10-30 10:44
Bondi 附近的房子，如果是house 的话，地税应该在3-4万每年，平均每个季度近1万澳币。

如果再加上那边ho ...

看历史成交就知道，那边100平米左右的house是绝大多数，整个house总价也就两三百万，地税没这么夸张，250平米以上的基本市场价在500万左右，其中政府评估地价400万以上（要扣掉75万左右的threshold，也就是交税地价330万左右）才可能达到你说的数字

应许之地

发表于 2021-10-30 12:12 |显示全部楼层

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Kenoz 发表于 2021-10-30 10:59
楼主的目标很明确是长期持有，收租为主。house现金流基本要长期贴钱，apt strata和special levy堪忧。建议 ...

三层老unit也可能会有special levy的，就是数字应该不会像apt那么夸张，还是需要在其中精挑细选

应许之地

Kenoz

光脚族

发表于 2021-10-30 12:24 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 Kenoz 于 2021-10-30 12:26 编辑

alphabeta 发表于 2021-10-30 12:12
三层老unit也可能会有special levy的，就是数字应该不会像apt那么夸张，还是需要在其中精挑细选 ...

老unit基本结构啥的都定性了，楼主买房前需要查查strata report，自己研究好整栋楼最近的情况。我只是提出一个适合楼主需求的方向，毕竟每个人的情况不同

cangaru

钻石靴族

发表于 2021-10-30 12:38 |显示全部楼层

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这要看你问谁，要问卖楼花的，嘿嘿

发表于 2021-10-30 12:47 |显示全部楼层

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Kenoz 发表于 2021-10-30 11:24
老unit基本结构啥的都定性了，楼主买房前需要查查strata report，自己研究好整栋楼最近的情况。我只是提 ...

这个完全同意，确实是相对低预算情况下最优选了

应许之地

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2021-10-30 12:52 来自手机 |显示全部楼层

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Yanbb 发表于 2021-10-30 07:50
4000不够吧。现在都要1300一个月。最近St Leonards看房，好多apartment2房2000多一季。 ...

如果只看2000一季的。。。是这样的。400的也有。

足迹最穷地产投资人

Kenoz

光脚族

发表于 2021-10-30 13:52 来自手机 |显示全部楼层

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alphabeta 发表于 2021-10-30 12:47
这个完全同意，确实是相对低预算情况下最优选了

是的这个确实是个人情况决定的，我有个朋友就是买了两三个unit，虽然这波没赚到大钱但是好歹现金流重来没贴过。这波house虽然赚大钱了，但是也有朋友贴钱好多年，最后一算其实也没想象赚的多

xming

银靴族

发表于 2021-10-30 13:58 |显示全部楼层

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我是买House作投资，自己租公寓住。

Udum

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发表于 2021-10-30 13:59 |显示全部楼层

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ymmf 发表于 2021-10-30 09:20
我朋友house換一次屋頂三萬。不是因為house就沒有maintenance的。

是的，但你再问问上一次换是什么时候，我猜至少是50年前，然后再平均到每年下去看看是多少，我上一套50多年的房都远没到要要换屋顶的状况。

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ymmf