自住房Offset的钱买投资房抵税的问题

csc1988

自己自住房offset里有20万，现在想把这个钱拿出来走位投资房首付，网上说这部分20万首付所产生的利息也能抵税，不知道如何操作。因为自主房子的贷款部分40万固定，20万浮动并有offset，不能refinance去别的银行。不知道大家如何操作。求大神指点 谢谢

Adamhe

发错板块了？

alphabeta

Adamhe 发表于 2021-10-25 11:27
发错板块了？

等版主纠正……

奶油蛋糕

精明买房

bainite

Offset的钱直接拿出来是不行的，你可以把这钱先还到房贷里，然后再做一个单独的用于投资的贷款

OwenKoo

可以用来抵扣的是投资房的贷款利息。
如你买100万的房子，首付20万， 贷款而来的80万的利息，可以抵扣。

5222e

你自住贷款增长的利息没办法抵扣，也没什么可以操作的。你新买的投资房的贷款产生的利息可以。

whzopecc

bainite 发表于 2021-10-25 12:38
Offset的钱直接拿出来是不行的，你可以把这钱先还到房贷里，然后再做一个单独的用于投资的贷款 ...

请问Offset的钱为什么不能直接拿出来？

znxx

据我了解，必须是自住房REFINANCE出来的那部分拿去做投资房的首付，可以算进抵税的利息

csc1988

bainite 发表于 2021-10-25 12:38
Offset的钱直接拿出来是不行的，你可以把这钱先还到房贷里，然后再做一个单独的用于投资的贷款 ...

我问了我的accountant，是可以直接从offset你面拿钱出来，而且这部分的利息可以抵税

fffighter

20万先还入贷款账户，然后再redraw出来，支付投资房首付。

johnson2016

csc1988 发表于 2021-10-25 21:49
我问了我的accountant，是可以直接从offset你面拿钱出来，而且这部分的利息可以抵税 ...

您的意思是我的自住房中offset帐户里如果有100万，拿去买投资房，100万每年产生的利息约3万澳元（按银行利息计算）可以抵扣投资房收入的税？
但是这笔3万的利息应该每年也要计入你个人的收入中，不是一样也得付税吗？个人如果年收入超18万，再加上这笔3万元，交的税不也得48%税率吗？好像也差不多。

johnson2016

fffighter 发表于 2021-10-25 21:52
20万先还入贷款账户，然后再redraw出来，支付投资房首付。

redraw出来的手续麻烦吗？谢谢

csc1988

johnson2016 发表于 2021-10-25 22:34
您的意思是我的自住房中offset帐户里如果有100万，拿去买投资房，100万每年产生的利息约3万澳元（按银行 ...

这三万块的税是负的，算negative gearing

bainite

csc1988 发表于 2021-10-25 21:49
我问了我的accountant，是可以直接从offset你面拿钱出来，而且这部分的利息可以抵税 ...

你该换accountant了。

csc1988

bainite 发表于 2021-10-25 23:01
你该换accountant了。

我问了三个accountant人家都这么说……只要在settle的时候这笔钱是从这个账户上出去的就可以

bainite

csc1988 发表于 2021-10-25 23:14
我问了三个accountant人家都这么说……只要在settle的时候这笔钱是从这个账户上出去的就可以 ...

那好吧，我对现在的accountant也是无语了。ATO的原则很清楚，用于投资目的的贷款利息才能抵税，你只有一个自住房贷款，贷款数额目的都没变，对冲账户里的钱就是cash，不是贷款，不产生利息，不能抵税。我说的够明白了吧。

csc1988

bainite 发表于 2021-10-25 23:25
那好吧，我对现在的accountant也是无语了。ATO的原则很清楚，用于投资目的的贷款利息才能抵税，你只有一 ...

我知道你在说啥，我也明白会计在说啥。这个是你怎么界定这个钱的定义。ato原则就是这个钱我原本是我自住房的一部分，但是我现在top up了取出来做了投资，也就是这部分钱所产生的利息完全是因为投资，所以就可以抵税。你也可以先把这个钱先还进贷款去，然后再redraw出来……ato又不是傻，觉得没必要非要做这个动作，所以你可以直接offet里的钱去买房，省去这个多余的步骤……明白了？

Grange

是可以的，我以前就是这么做。你既然和会计谈过了，为什么还在这里问？这里懂的人不告诉你，不懂的人和他们争也没有意义。可以去看一些鬼佬网站吧，这些游戏规则都是他们发明的。

不要Redraw, 就是offset。redraw反而不好。

5222e

csc1988 发表于 2021-10-25 23:52
我知道你在说啥，我也明白会计在说啥。这个是你怎么界定这个钱的定义。ato原则就是这个钱我原本是我自住 ...

你说你把贷款top up了，也就是原来50w，现在变成60w，多向银行借10w用于投资，这个我觉得合理，毕竟一来一回目的明确，这笔钱走向清楚肯定没问题。
但是你说offset的钱在不动贷款的前提下说用于投资然后对应的利息进行抵税我觉得很dodgy。因为一般人一套自住房的offset都跟自己收入挂钩，就是我有点收入就放进去降低一些利息，然后这些钱你说我拿走放投资房贷款那边然后自住利息涨了去抵税，我有点不可思议，因为这样的话，万物皆可抵税了，比如我卖掉一辆车，卖掉之前的旧手机，但凡能变现出来，相关的钱我都可以说要进自住offset但是我用于投资了，所以变相的我有利息去抵扣，感觉刀尖上跳舞

bainite

csc1988 发表于 2021-10-25 23:52
我知道你在说啥，我也明白会计在说啥。这个是你怎么界定这个钱的定义。ato原则就是这个钱我原本是我自住 ...

如果你一定认为你是对的就没必要来这里问，反正报税随你，不被查就没事儿。
我觉得你也明白规则，就是想省点事儿想绕过规则，那也没关系，但是规则就是规则。
上面有人说鬼佬的论坛，我就发个链接给你看看：
https://www.propertychat.com.au/ ... unt-to-invest.2355/

fffighter

csc1988 发表于 2021-10-25 23:52
我知道你在说啥，我也明白会计在说啥。这个是你怎么界定这个钱的定义。ato原则就是这个钱我原本是我自住 ...

楼主已经咨询完三个会计，胸有成竹，为何还要发帖呢，直接操作买房报税，简单一点。

bjxtju

top up多出来的钱产生的利息，单纯offset里面的钱不行。
BTW，同意上面一个回复说的。现在很多会计太水了，不能完全依赖会计，还不如直接给ato打电话。

csc1988

fffighter 发表于 2021-10-26 09:00
楼主已经咨询完三个会计，胸有成竹，为何还要发帖呢，直接操作买房报税，简单一点。 ...

因为论坛朋友回复没那么快，自己性子急，就打了电话给各种会计。多点意见不好吗？

csc1988

bainite 发表于 2021-10-26 08:47
如果你一定认为你是对的就没必要来这里问，反正报税随你，不被查就没事儿。
我觉得你也明白规则，就是想 ...

我没有觉得我一定是对的，不用那么较真，我只是把我的理解讲出来还有我问过的会计他们怎么说的。主要是自己性子急，看大家没那么快回复，所以才打了电话给三个不同的会计....他们也给我了解释，所以并不是我自己的想法。