投资房报税求助

shanechan517

第一次做投资方报税
房子在搬空后有几个月一直周末自己回去修房子 装修
之后租出去了
查ato网站说装修房子那段时间的贷款利息 水费以及其他一些费用是可以算deductable的？ 求教理解的对不对
以下摘自ATO网站

Expenses prior to property being genuinely available for rent

You can claim expenditure such as interest on loans, local council water and sewerage rates, land taxes and emergency services levies you incurred during renovations to a property you intend to rent out. However, you cannot claim deductions from the time your intention changes, for example, if you decide to use the property for private purposes.

谢谢

Diamelia

那段你摘錄的話看起來是這個意思。只要你是準備把房子租出去，裝修的時候的開銷是可以扣稅的。

shanechan517

Diamelia 发表于 2021-10-17 10:22
那段你摘錄的話看起來是這個意思。只要你是準備把房子租出去，裝修的時候的開銷是可以扣稅的。 ...

谢谢 一个人只有周末做实在是太慢了 在赶上但个月lockdown 花了好久才做完

shanechan517

有没有税务专业人士能帮忙确认下

臭脚

和我一样的，自己弄了差不多三个月。

laoyouyu

如果一直是出租房，我觉得利息报税没有问题。

shanechan517

laoyouyu 发表于 2021-10-17 11:18
如果一直是出租房，我觉得利息报税没有问题。

之前是自住房 搬出后开始装修准备往外租的

laji

澳洲税法 讲究 "程序正确"
你的"intend to rent" 体现在哪里?

在 "搬出-装修-市场挂牌-成功出租" 的一连串操作中，搬出后应该立即"与出租中介签合同，挂牌上市"，此日即满足ATO 抵扣条件

shanechan517

臭脚 发表于 2021-10-17 11:02
和我一样的，自己弄了差不多三个月。

请问你报税时怎么报的？

shanechan517

laji 发表于 2021-10-17 11:56
澳洲税法 讲究 "程序正确"
你的"intend to rent" 体现在哪里?

如果签合同并挂牌上市了 那房子就已经
genuinely available for rent
和我发的那条是抵触的

那条规则是
prior to property being genuinely available for rent

臭脚

shanechan517 发表于 2021-10-17 12:13
请问你报税时怎么报的？

我都报了，买的时候有租客，我加租金他们嫌贵，走人，我就顺势修了一下。

shanechan517

臭脚 发表于 2021-10-17 13:23
我都报了，买的时候有租客，我加租金他们嫌贵，走人，我就顺势修了一下。 ...

非常感谢

shanechan517

顶起来

goat824

为了出租房子，产生的花费 interest on loans, local council, water and sewerage rates 可以抵消

fengdu08

goat824 发表于 2021-10-17 15:29
为了出租房子，产生的相关花费是可以抵扣的

如果房子80万，租期空档期间花了五万把厨房全部重新装修，这五万可以抵抗吗？我觉得会有一个标准吧。

人人人人

shanechan517 发表于 2021-10-17 11:25
之前是自住房 搬出后开始装修准备往外租的

如果之前从来没出租，第一次出租前维修的费用是没法claim的，这种属于initial repairs, 可以加到房子的cost base,减少 CGT,不可以treated as rental expense to offset your rental income

shanechan517

人人人人 发表于 2021-10-17 17:53
如果之前从来没出租，第一次出租前维修的费用是没法claim的，这种属于initial repairs, 可以加到房子的co ...

对 我知道装修费用是不能抵扣的
但是ATO写的装修期间的贷款利息 水费是可以的
见我一楼从ATO网站抄过来的那段

shanechan517

fengdu08 发表于 2021-10-17 16:59
如果房子80万，租期空档期间花了五万把厨房全部重新装修，这五万可以抵抗吗？我觉得会有一个标准吧。 ...

这个五万好像不是可以一次抵扣的

但我这里讨论的不是装修费用 而是利息和水费

shanechan517

goat824 发表于 2021-10-17 15:29
为了出租房子，产生的花费 interest on loans, local council, water and sewerage rates 可以抵消 ...

非常感谢

人人人人

shanechan517 发表于 2021-10-17 19:20
对 我知道装修费用是不能抵扣的
但是ATO写的装修期间的贷款利息 水费是可以的
见我一楼从ATO网站抄过来 ...

如果你是自住房转成投资房，这是你第一次出租，那你出租前的任何费用都不可以直接claim,都需要add to cost base,因为你这所有的费用都是在为出租房子做准备而产生的。

反之，如果你现在房子已经出租了，然后你在找下一个房客，那这个空置期所产生的所有费用都是可以clam as rental expense subject to DIv 40 and Div 43.

韩老根儿

自住搬出来准备交给中介出租，装修费用不能抵扣的哦。水费，council rate可以
如果装修前就是出租的，那么空置期装修费用折旧抵扣。
自己装修的话，只能算材料费，不能算自己人工

shanechan517

韩老根儿 发表于 2021-10-18 12:31
自住搬出来准备出租，空置期水费，council rate都不能抵扣的哦。
如果装修前就是出租的，那么空置期费用可 ...

谢谢
看了看你的回帖记录看起来很专业

shanechan517

我在ATO Community问了这个问题
ATO员工回答说可以抵扣？？？？

https://community.ato.gov.au/s/question?threadId=a0J9s0000001yLGEAY

韩老根儿

shanechan517 发表于 2021-10-19 18:18
我在ATO Community问了这个问题
ATO员工回答说可以抵扣？？？？

Sorry，没看清主题，已修正之前的帖子。
交给中介出租就没问题，剩很多事。自己出租的话一旦被审计还要出示很多intention的证据。
另外时间上要注意空挡期必须在财年内

shanechan517

韩老根儿 发表于 2021-10-20 08:40
Sorry，没看清主题，已修正之前的帖子。
交给中介出租就没问题，剩很多事。自己出租的话一旦被审计还要出 ...

非常感谢