自住房在CBA的top up不能用来投资？

hzsunnybay

今天打电话咨询了一下能否借房产升值的东风从自住房套现出来做potenial的投资。

可是CBA接电话的lender跟我说CBA规定自住房top up只能私用，比如装修。
投资房的top up 才能投资。

总结下来就是原来房子是什么目的，套现出来的钱就只能用作这个目的。

Q1：这个好像跟大家说的top up 出来投资不一样啊？难道是CBA独有的降低风险的手段？

Q2：我如果按照自住房套现，然后实际用来投资，有什么风险吗？CBA还会管具体怎么用这个钱？

我想说的是套现部分的真实目的是投资，在会计师看来应该这个套现部分付出的利息完全可以抵税的。


不好意思可能有点词不达意，只是听到CBA说的这个规定，完全没有心理准备啊。咨询下有经验的人。。。

豆丁

楼主这个问题非常好，同一个问题问不同的人，会得到不同的回答，下边我简单分析，抛砖引玉。

1. CBA - 银行的角度是风险控制，你把top-up出来的这笔钱如果再投入到你的房产上去，对于银行来说是风险可控，毕竟就算你还不上款，这房子增值了，变卖的时候可以拿回来一部分。这波操作不亏，因此鼓励你。

你要把这钱投任何有风险的产品上，例如说赌博，银行能鼓励你吗？

2. Financial Planner - FP会鼓励你投资，并且根据你的risk appetite做相应的规划，帮你投资。

3. Tax Agent - 会计师会帮你做税务规划，做到这笔钱的利息可以抵税，税务合理化。

最后建议你尽早联系你的会计师，并且建立银行和会计师的交流渠道。要保障top up可以退税，这里边细节东西太多了，银行和broker需要会计师的帮助下才能做对。

hzsunnybay

豆丁 发表于 2021-10-7 17:54
楼主这个问题非常好，同一个问题问不同的人，会得到不同的回答，下边我简单分析，抛砖引玉。

1. CBA - 银 ...

我觉得这个回答很专业。
银行应该是从风险控制的角度提的要求，但具体这笔钱怎么用，银行没有权利也管不了。

而第三点从会计师的角度来说，如果用于投资产生利息，是非常合理的抵税策略。

a1169838

1. Refi + Cashout

2. cashout purpose 是投资，就有tax benefit

hzsunnybay

a1169838 发表于 2021-10-7 18:04
1. Refi + Cashout

2. cashout purpose 是投资，就有tax benefit

Cash out的意思是？不很清楚这个说法。

top Up以后放在offset，随时都可以用啊？

yshi

你跟他说你要一个new investment loan secured by owner-occupied home， 而不是top up existing home loan

一个是investment purpose 一个是私人purpose 比如装修自住房 买车之类的 比较较真的或者新手banker就。。。你懂的

a1169838

hzsunnybay 发表于 2021-10-7 18:12
Cash out的意思是？不很清楚这个说法。

top Up以后放在offset，随时都可以用啊？ ...

一个意思，就是从equity里套现

fenghuo

可以直接申请一个home loan without property， 就是套现了， 用来支付投资房的首付， 利息可以抵税

vickyvicky

这个topup也还要看收入吗?

henryxjf

vickyvicky 发表于 2021-10-10 21:17
这个topup也还要看收入吗?

当然要看的

HERO8KING

电话里有录音的当然不能跟你乱说

Neal_Zhang

楼主cash out 没问题，问题是的Cash out的purpose.
银行的policy是根据你cash out的目的来确定贷款的用途。因为你告诉他 cash out是用来买投资房，所以cash out这部分钱只能做成一个投资房的loan account.

mj3g3g

WBC也是，几年前我做过refiance，因为这投资用途，不让top up。当然，broker也做得不到位。现在这政策不知道改了没

hzsunnybay

Neal_Zhang 发表于 2021-10-11 12:34
楼主cash out 没问题，问题是的Cash out的purpose.
银行的policy是根据你cash out的目的来确定贷款的用途。 ...

谢谢，明白你的意思，这也是我想达成的。只是银行不让top up 用做投资用途所以无法推进。

Cindy.Adelaide

hzsunnybay 发表于 2021-10-7 19:12
Cash out的意思是？不很清楚这个说法。

top Up以后放在offset，随时都可以用啊？ ...

每个银行对于refinance后Top up的钱都需要说明用途和需要的金额，对于用途也是有很详细的说明的。
小额的资金，例如5W刀以内，一般只需要说明用途且用途合理，钱可以直接批下来，像您所说的，您可以放在OFFSET里对冲，需要的时候再用。
但是大额的资金，例如你说需要20W来做房子的EXTENSION,或是全面装修，这个一般不会把钱给你，而是需要看到你相应的用途资料以后，才会放款。有的银行还可能直接把款，按合同进度放给你的合同方。所以这些都需要看您具体的情况和你贷款的银行，才能知道TOP UP的钱是怎么放款。

嘟嘟0809

学习

阿德莱德的流氓

refinance? top up?  有区别吗？不都是弄钱出来吗？

Cindy.Adelaide

阿德莱德的流氓 发表于 2021-10-14 14:13
refinance? top up?  有区别吗？不都是弄钱出来吗？

哈哈，不一样，一般refinance是指把以前的贷款换一个银行机构重新做一次，如果没有其他的需要，可以DOLLAR TO DOLLAR，也就是说，你在之前的机构还剩下多少金额本金没有还，直接向新的机构贷这个金额就可以了。

TOP UP的意思是，你除了没有还的金额，还需要一些额外的钱，这个时候就要说明你为什么需要这些钱，同时你的收入可以负担这个金额产生的还款，而且你的物业也可以抵押值这么多钱的情况下，新的贷款银行额外给你的资金，用于完成你说明的目标。

我感觉我说明白了，如果还不明白，可以发信息再问我

Dono

可以

bbu

要看的

阿德莱德的流氓

Cindy.Adelaide 发表于 2021-10-14 20:52
哈哈，不一样，一般refinance是指把以前的贷款换一个银行机构重新做一次，如果没有其他的需要，可以DOLLA ...

说的很明白，不过我还有一个问题。

如果20年的房子购入成本是60万， 现在卖120万时，还欠银行1000刀。  这肯定是弄钱出来的，那这是refinance的操作吗？

一定要换银行才能refinance？

Cindy.Adelaide

阿德莱德的流氓 发表于 2021-10-15 08:49
说的很明白，不过我还有一个问题。

如果20年的房子购入成本是60万， 现在卖120万时，还欠银行1000刀。   ...

也可以在之前的银行再贷款，或是换银行再贷款，相当于重新走一次贷款的程序。选哪个银行就像是新贷款一样，看谁的利率好，费用低，功能是你需要的喽。
再贷款时，超过原有贷款剩余额度1000刀的贷款金额都是要说明用途的。

allenmlj

豆丁 发表于 2021-10-7 18:54
楼主这个问题非常好，同一个问题问不同的人，会得到不同的回答，下边我简单分析，抛砖引玉。

1. CBA - 银 ...

请教个问题，在做top up， 我给的理由是装修，银行问为什么不用存款，而要top up,存款足够cover 装修的钱。我该怎么解释?

豆丁

allenmlj 发表于 2022-11-10 17:07
请教个问题，在做top up， 我给的理由是装修，银行问为什么不用存款，而要top up,存款足够cover 装修的钱 ...

哈哈哈，这个问题可以。
首先说说这个问题的水平。一个专业的银行banker的工作方式是希望帮助客户越多，越快的批贷款越好，只要不违反原则问题。而不是做银行的侦探，努力找客户的漏洞。

我的话，就回答“因为我很保守，希望多保留现金做为周转“

allenmlj

豆丁 发表于 2022-11-10 20:25
哈哈哈，这个问题可以。
首先说说这个问题的水平。一个专业的银行banker的工作方式是希望帮助客户越多， ...

我做的Ubank，是不是银行怕我top up买投资房啊？我转贷一是因为目前银行利息实在太高5.44，Ubank给4.35，二是想多要一些现金在手里。我怕回答错了踩雷，贷款被拒。