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[个人所得税] 房子的CGT [复制链接]

smilycat888

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:12 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 smilycat888 于 2021-8-19 22:25 编辑

请教大家我们这种情况怎么算CGT
13年买了自住房A, 一直自住直到17年买了自住房B，就搬到B住，A通过中介一直出租。现在想把AB都卖了，再买自住。现在情况是A增值不少，B没怎么涨，可以把A算自住，不交房产税，B当投资房卖吗？A因为17年搬出来，还没到6年，是可以算自住是吗？A从17年起一直按投资房在报税

freeD

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:16 来自手机 |显示全部楼层

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17年到现在，有哪些证据可以证明”住”在A房？再说， 17年到现在，每年A房按投资报税了吗？

sky2010

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:21 |显示全部楼层

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可以的

smilycat888

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:24 来自手机 |显示全部楼层

freeD 发表于 2021-8-19 22:16
17年到现在，有哪些证据可以证明”住”在A房？再说， 17年到现在，每年A房按投资报税了吗？ ...

A这几年都是按投资房报税的
但不需要住在A吧，不是有个搬出6年内卖房，任何时候只有一套房不交CGT就可以的rule吗？

smilycat888

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:26 来自手机 |显示全部楼层

sky2010 发表于 2021-8-19 22:21
可以的

谢谢，A从17年一直按投资报税，退回NG就可以了是吗？

freeD

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:27 来自手机 |显示全部楼层

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搬出来6年，是只有一套房的前提下。

smilycat888

皮靴族

发表于 2021-8-19 22:31 来自手机 |显示全部楼层

freeD 发表于 2021-8-19 22:27
搬出来6年，是只有一套房的前提下。

谢谢，这样的话，可以A按13-17年算自住，以后算投资，B房一直按自住算吗

onlyoung

皮靴族

发表于 2021-8-20 07:08 来自手机 |显示全部楼层

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smilycat888 发表于 2021-8-19 22:31
谢谢，这样的话，可以A按13-17年算自住，以后算投资，B房一直按自住算吗

可以

Ngshun

金靴族

发表于 2021-8-20 07:26 |显示全部楼层

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本帖最后由 Ngshun 于 2021-8-20 07:28 编辑

你A房子出租后未交过land tax?

movludi

银靴族

发表于 2021-8-20 08:11 |显示全部楼层

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本帖最后由 movludi 于 2021-8-20 09:00 编辑

smilycat888 发表于 2021-8-19 22:31
谢谢，这样的话，可以A按13-17年算自住，以后算投资，B房一直按自住算吗

哈哈有人胡说八道你也要谢。

贴个ato链接看james的例子。
https://www.ato.gov.au/Individua ... our-main-residence-(home)/Treating-former-home-as-main-residence/#Whentomakethechoiceofmainresidence

足迹链接无法显示，你自己搜6 years rule main residence ato 就能看到这个了。

小短睫毛

银靴族

发表于 2021-8-20 12:19 |显示全部楼层

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你这个感觉可以呢

skyhu713

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禁止发言

发表于 2021-8-25 09:25 |显示全部楼层

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你好，你的思路是对的，17-21小于6年，所以A房从13年开始可以一直当做自住房免CGT，但是卖B房的时候17-21这段时间需要当做投资房，不能做自住房免cgt了；A从17年起一直按投资房在报租金收入不影响。

我是税务会计，楼主需要报税或免费咨询可以随时私信我。

smilycat888

皮靴族

发表于 2021-8-25 13:22 来自手机 |显示全部楼层

skyhu713 发表于 2021-8-25 09:25
你好，你的思路是对的，17-21小于6年，所以A房从13年开始可以一直当做自住房免CGT，但是卖B房的时候17-21这 ...

亲在悉尼吗？短信个联系方式？

Bowen

皮靴族

发表于 2021-8-25 13:36 来自手机 |显示全部楼层

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skyhu713 发表于 2021-8-25 09:25
你好，你的思路是对的，17-21小于6年，所以A房从13年开始可以一直当做自住房免CGT，但是卖B房的时候17-21这 ...

亲在悉尼吗？短信个联系方式？也有同样的问题要咨询。

Bowen

皮靴族

发表于 2021-8-25 13:44 来自手机 |显示全部楼层

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skyhu713 发表于 2021-8-25 09:25
你好，你的思路是对的，17-21小于6年，所以A房从13年开始可以一直当做自住房免CGT，但是卖B房的时候17-21这 ...

如果B房子在Land Tax 上选择principle place exempt, A则是交了5年的地税。

这样的情况，也可以选择A 是6年法则的自主吗，然后不交税？

这样ATO 和地税，不是矛盾么？

zxy1234

皮靴族

发表于 2021-8-25 14:53 来自手机 |显示全部楼层

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skyhu713 发表于 2021-8-25 09:25
你好，你的思路是对的，17-21小于6年，所以A房从13年开始可以一直当做自住房免CGT，但是卖B房的时候17-21这 ...

六年法则是对只有一套房子的人来说的。楼主有两套房子

skyhu713

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发表于 2021-8-25 15:07 |显示全部楼层

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zxy1234 发表于 2021-8-25 14:53
六年法则是对只有一套房子的人来说的。楼主有两套房子

不是这样，和持有房子数量无关，关键是同一时间段内只能有一套房子是自住房，property A用了main residence exemption，那么property b在这段时间不能算错main residence （及少许情况可以同时用于两套main residence，例如卖旧房买新房6个月内）。请看如下链接的example:
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Property-and-capital-gains-tax/Your-main-residence-(home)/Treating-former-home-as-main-residence/

Example: ending the period covered by the choice early

How it works
Your main residence (your home) is generally exempt from CGT.

Usually, a property stops being your main residence when you stop living in it. However, for CGT purposes you can continue treating a property as your main residence:

for up to 6 years if it is used to produce income, such as rent (sometimes called the 'six-year rule')
indefinitely if it is not used to produce income.
During the time that you treat the property as your main residence:

it continues to be exempt from CGT to the same extent that it was exempt when you stopped living in it, even if you start renting it out after you leave
you cannot treat any other property as your main residence (except for up to 6 months if you are moving house).

skyhu713

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发表于 2021-8-25 15:09 |显示全部楼层

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Bowen 发表于 2021-8-25 13:44
如果B房子在Land Tax 上选择principle place exempt, A则是交了5年的地税。

这样的情况，也可以选择A 是 ...

你好，land tax不会影响您使用6 year rule。land tax是各州州政府管辖，ato并无太多牵涉。

我人在墨尔本，不过欢迎随时免费咨询。

skyhu713

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发表于 2021-8-25 15:10 |显示全部楼层

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Bowen 发表于 2021-8-25 13:44
如果B房子在Land Tax 上选择principle place exempt, A则是交了5年的地税。

这样的情况，也可以选择A 是 ...

你好，land tax不会影响您使用6 year rule。land tax是各州州政府管辖，ato并无太多牵涉。

我人在墨尔本，不过欢迎随时免费咨询。我电话0426500809

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skyhu713

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发表于 2021-8-25 15:11 |显示全部楼层

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smilycat888 发表于 2021-8-25 13:22
亲在悉尼吗？短信个联系方式？

你好，我人在墨尔本，不过欢迎随时免费咨询。我电话0426500809

matchabbq

皮靴族

发表于 2021-8-25 15:12 |显示全部楼层

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skyhu713 发表于 2021-8-25 09:25
你好，你的思路是对的，17-21小于6年，所以A房从13年开始可以一直当做自住房免CGT，但是卖B房的时候17-21这 ...

但是A房要回去住满6个月才能用六年法则

skyhu713

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发表于 2021-8-25 15:25 |显示全部楼层

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matchabbq 发表于 2021-8-25 15:12
但是A房要回去住满6个月才能用六年法则

A房13-17年已经是自住房了。17-21少于6年，所以可以把A从13-21当做自住房免cgt，楼主不需要在17-21期间回去继续自住6个月

Bowen

皮靴族

发表于 2021-8-25 16:02 来自手机 |显示全部楼层

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skyhu713 发表于 2021-8-25 15:10
你好，land tax不会影响您使用6 year rule。land tax是各州州政府管辖，ato并无太多牵涉。

我人在墨尔本 ...

还有一个疑问，就是A 房子在购买后只住了2个月，就搬走了，还可以用6年法则么？

ATO 网站并没有强调至少6个月才算自住房。所以我理解即使住了2个月也算自住房。

而且一开始就是打算自己住的，后来一些原因所以只住了2个月就搬走。

matchabbq

皮靴族

发表于 2021-8-25 16:18 |显示全部楼层

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skyhu713 发表于 2021-8-25 15:25
A房13-17年已经是自住房了。17-21少于6年，所以可以把A从13-21当做自住房免cgt，楼主不需要在17-21期间回 ...

六年法则的前提就是卖出前还要自住6个月以上

reason4u

银靴族

发表于 2021-8-25 16:56 |显示全部楼层

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本帖最后由 reason4u 于 2021-8-25 16:58 编辑

skyhu713 发表于 2021-8-25 15:09
你好，land tax不会影响您使用6 year rule。land tax是各州州政府管辖，ato并无太多牵涉。

我人在墨尔本 ...

那我想问一下，如果我2013年买入房A，2015年买入房B，搬入房B同时把房A租出去了。如果我2023年要买房C同时售出房B，可以把房B当作投资房报税吗（因为房A增值比较多）？增值部分是按买入价（2015年）和卖出价（2023年）的差值交CGT，还是说我也可以用6年法则，在2021年做个估价，CGT是交2021-2023年的差价部分？