目前市场，100万的房子租金700是不是正好正现金流？

j_head

当前市场，100万的House租金700，是不是正好正现金流？

收益：
1. 租金700，算50周，一年35000
2. 贷款一般有返现，算2500，不过是一次性的

成本：
1. 105万贷款（多贷5%作为税费交易费等成本），按照投资房浮动利率，目前大概2.89%，一年利息30000
2. 市政费，一年2200
3. 水费（仅排水部分），200每季度，一年800
4. 中介费算6%，700*50*6%=2100
5. 保险费，一年600

现金流：
35000-30000-2200-800-2100-600=-700，算上一次性贷款返现，头年现金流约等于0


以上算法没有计算以下变数：
1. 利率变化。如果愿意固定利率，可能2年还能做到更低，比如只要2.29%？当然长期看可能利率不会维持在2-3%，但是要升息估计也是三五年后之后的事情了。至少目前来看，头两年的利息应该在24000-30000之间。真的三五年之后利息上去了，房价也上去了，已经看到房价收益，那这点利息小钱也就不用考虑了

2. 房屋维修。这个可以折旧，可以负扣税，每个房子情况也不同，就不考虑。如果头两年固定利息了，每年能省6000，那最近一两年的维修怎么也都够了吧

3. 只有一套投资房，不计地税


所以我得出的结论，现在市场上，100万房子租700，就是个临界值。不知道我以上算法有没有大的纰漏？
按照这个算法，相应的，90万房子租630，80万房子租560， 70万房子租490，也就是临界值了

天上不会掉馅饼

如果加上维修费用就大亏了

italiano

维修费先不算，公寓还有物业费，独立屋还有地税，楼主都没计算

j_head

italiano 发表于 2021-8-16 09:19
维修费先不算，公寓还有物业费，独立屋还有地税，楼主都没计算

我说的仅限house，地税不计，只有一套投资房

italiano

j_head 发表于 2021-8-16 09:19
我说的仅限house，地税不计，只有一套投资房

没有地税的100万独立屋能租700已经笑不动了

j_head

italiano 发表于 2021-8-16 09:21
没有地税的100万独立屋能租700已经笑不动了

只是说我这个算法对不对？

实际上这个价位悉尼墨尔本有点难，那如果不是这两个地方呢？

Victorxing1

墨尔本的200万独立屋才能租到700呢吧!

DWS

Stamp duty cost?

j_head

DWS 发表于 2021-8-16 09:23
Stamp duty cost?

已经算在成本第一项，贷款覆盖

italiano

j_head 发表于 2021-8-16 09:22
只是说我这个算法对不对？

实际上这个价位悉尼墨尔本有点难，那如果不是这两个地方呢？

所以你的都是假设，100万独立屋租不到700的，若真有，资本增值一定差，现金流和资本增值是鱼肉和熊掌，不可兼得。

j_head

italiano 发表于 2021-8-16 09:25
所以你的都是假设，100万独立屋租不到700的，若真有，资本增值一定差，现金流和资本增值是鱼肉和熊掌，不 ...

现在各大首府房价都在涨，不单单悉尼墨尔本，其他首府今年以来，好的地区涨幅也有20-30%，100万买个租金700的不是难事。按照这个全球通胀情形，还是有大把值得投资的地方的

hs008

italiano 发表于 2021-8-16 09:25
所以你的都是假设，100万独立屋租不到700的，若真有，资本增值一定差，现金流和资本增值是鱼肉和熊掌，不 ...

明白人。

italiano

j_head 发表于 2021-8-16 09:30
现在各大首府房价都在涨，不单单悉尼墨尔本，其他首府今年以来，好的地区涨幅也有20-30%，100万买个租金7 ...

那你就去买，恭喜发财

忽然一周

60万的租700岂不是很爽 翻新花了几万块

ljkakai

Victorxing1 发表于 2021-8-16 09:23
墨尔本的200万独立屋才能租到700呢吧!

朋友2mil的house租到800+，今年买的；我们1.2mil的房子租1k，去年买的。

j_head

这年头在足迹好好说话越来越难了，好吧，大家恭喜发财