有没有投资homebushwarehouse的朋友

wooweb

今天看到arthur st biz homebush的仓库和办公室，有没有投资那里的网友？如果有，欢迎讨论优缺点。谢谢

trueme

顶

cinderala

缺点：贵 。 现在 Net yield 是多少啊

wooweb

好像有5%

christ430

这个好像两年前就开卖了，现在造好了？

wooweb

还没有。我专门跑去看，网站上说好的open时间，说不开了。周末开。看来sales man不是很给力。附近高压线。

cinderala

wooweb 发表于 2021-7-12 13:37
好像有5%

5%？在悉尼来说算不错呢。  3% 利息。Margin 2%. Tenanted 的吗

WACT

开发商和中介 给你计算的回报率5%？
通常都没有正确均摊所有cost，挤出水分，实打实的回报率也就2-3%

一般实际净回报率，都会比宣传的低2％。

WACT

我看悉尼的commercial的价格，不太贵。跟民用house的价格完全脱节了。
NSW commercial的持有成本比较低，名义回报率5%，就算OK。
QLD的持有成本要高得多，如果名义回报率低于5%，大概率这是要亏钱的节奏。（回报率低于贷款利息）
（当然，你不能听中介的。中介告诉你名义回报率4%都能赚钱）

wooweb

WACT 发表于 2021-7-14 03:10
开发商和中介 给你计算的回报率5%？
通常都没有正确均摊所有cost，挤出水分，实打实的回报率也就2-3%

中介说的5%。是满租，不空的情况下。
能不能找到租客，就是你自己的本事啊啦

wooweb

cinderala 发表于 2021-7-14 02:55
5%？在悉尼来说算不错呢。  3% 利息。Margin 2%. Tenanted 的吗

没有租客，
就是理想情况下。有5%回报。
好比汽车的标称油耗一样。实际开，要加2升到3升

cinderala

wooweb 发表于 2021-7-14 22:27
没有租客，
就是理想情况下。有5%回报。
好比汽车的标称油耗一样。实际开，要加2升到3升 ...

不过现在 warehouse 的 rental market 非常强。 基本秒光。 未来10年估计也是这趋势。 租金猛涨。 但同样的回报。也可以考虑周边的 Warehouse. Capital gain 或者 depreciation 不少于这个。 你是第一次买 Commercial 吗？过去18个月市场非常热。 基本秒光

cinderala

WACT 发表于 2021-7-14 18:20
我看悉尼的commercial的价格，不太贵。跟民用house的价格完全脱节了。
NSW commercial的持有成本比较低，名 ...

悉尼的 commercial 5% 的很少了。现在卖的3% 的都出来了。 当然这是看 Tenant n lease. 空置的会便宜最少10%。 CBD 的现在空置的估计半价。 Warehouse 基本租不到。 特别是那些有 Cold room 的

cinderala

wooweb 发表于 2021-7-12 18:48
还没有。我专门跑去看，网站上说好的open时间，说不开了。周末开。看来sales man不是很给力。附近高压线。 ...

Sales man 估计已经收到了 N 个 offer 了。 搞不好 Under contract. 今年吧。 买房都是靠手速。。。很多人揣着现金要给 Cash offer 的。。。。 以后再贷款那样

cinderala

WACT 发表于 2021-7-14 18:20
我看悉尼的commercial的价格，不太贵。跟民用house的价格完全脱节了。
NSW commercial的持有成本比较低，名 ...

名义回报是 gross return 吗？ Commercial 一般都按 net return 来算 sale price. Brisbane 现在还好。 Net return 大部分都还在6% 左右呢

WACT

仓储虽然还可以，不过在布里斯班也不抢手，多的是。
而且这东西特别容易建造。

WACT

如果很抢手，应该根本轮不到外人，早都是关系户消化掉了。
拿出来挂牌卖的商业物业，都是圈内问过一遍，没人买才拿出来卖，要不就是拍卖。

WACT

cinderala 发表于 2021-7-15 08:27
名义回报是 gross return 吗？ Commercial 一般都按 net return 来算 sale price. Brisbane 现在还好。 N ...

我认为的名义回报率，就是中介口中的净回报率。
没有充分allocate cost，算出的掺水的净回报率。

cinderala

WACT 发表于 2021-7-15 08:50
如果很抢手，应该根本轮不到外人，早都是关系户消化掉了。
拿出来挂牌卖的商业物业，都是圈内问过一遍，没 ...

我可以真实地告诉你。大部分好的都内部消化掉了。拿出来市面的很少。很少。很少好的。 Commercial is all about numbers . 现在第一。没有 Tenant 的。那是硬伤。第二。就是那个 Outgoing 计算有水分。第三 有 Tennant 的还放出来。特别贵。就是 You are gettinf 比 Market cap 还要低的回报。一般 Commercial investor 和 resi 不一样。人家都说做生意的。算数。 第四 有 Tenant 但是 tenancy none comply. 比如你 Warehouse 里面开了个 CC .Not fit for purpose . Commercial 坑很多。第一次买要做足功课。  

WACT

cinderala 发表于 2021-7-15 09:09
我可以真实地告诉你。大部分好的都内部消化掉了。拿出来市面的很少。很少。很少好的。 Commercial is all ...

我干了很多年了。

cinderala

WACT 发表于 2021-7-15 09:10
我干了很多年了。

那你应该很懂 ;)

Eating

我们刚付了定金， 6月底去看的时候说只剩最后两套了， 就赶紧定了一套。现在外面Commercial 仓库真的很火爆， 看了好几处地方， 都是靠近西边了， 什么Yagoona, Morebank, 居然有10几拨人去看房子，看中了以后中介就开始加价。 想想Homebush毕竟地理位置要比那些大西区好很多呢。所以就赶紧签合同了。

阿德莱德的流氓

这个回报率太低了。有鬼佬欠我钱，

他的名下资产通过法院披露给我的，在偏远城市里，50万刀的industry warehouse， 租金2万刀每月，银行P&I 是1万刀每月，每个月净现金流1万刀每月。

christ430

homebush那个太小了，相对每平米不便宜，位置可以，稍微做点加工生意或者有较大仓储需求的都不会考虑，你纯投资就要考虑租客了，这个贷款可不是一封租金信证明就够了

WACT

选商业物业，我的思路:
1.从不把租客放在第一位，对地段的需求，是最重要的。只要需求旺盛，租客不是问题。
越大的租客，议价能力越强，房东反倒被动，就会很累，很多时候不得不妥协。
但是如果你的地段需求旺盛，什么租客你都不必在乎。换租客更好，方便大幅提高租金，不然跟现有租客谈判涨租，很麻烦，不愿意接受涨租，也不愿意搬走。很难一次涨10％，20%的租金。。。
2.大公司,政府，银行，邮局等 ≠ 高质量租客。
只有肯接受高租金+高涨幅的租客，才是高质量租客。
很多大公司，政府机构，议价能力很强，把租金涨幅压的很低。对房东来说，除了卖掉可以多赚钱，继续持有租金涨幅太低，这种优质吗？只能说还可以。
你的物业需求旺盛，求租的人排队，愿意支付的租金还高，你要这不愿意支付高额租金的大公司，意义何在？
对地段，物业形态在一定区域内的需求，才是最重要的。李嘉诚说，这叫location

Eating

我们买的是245平米的，他只剩下两套大的了， 小的已经全部卖完了。 据Sales说租金可以在1100 到1200 每周加Outgoing, 还说Demand 非常高。

WACT

阿德莱德的流氓 发表于 2021-7-15 09:20
这个回报率太低了。有鬼佬欠我钱，

他的名下资产通过法院披露给我的，在偏远城市里，50万刀的industry war ...

但是这种一但空置，空置好几年。
这部分成本，按照成本控制的算法，是应该均摊到回报率里的。
但是通常都不计算这一部分机会成本。

WACT

布里斯班warehouse，倒是不是抢，很多。
布里斯班，商铺抢的很厉害。而且布里斯班零售并不像想象中那样凋敝，反倒是很繁荣，各个社区购物中心人都很多，求租需求也多。
我想应该是跟涌入了大批州际移民有关。

阿德莱德的流氓

WACT 发表于 2021-7-15 09:31
但是这种一但空置，空置好几年。
这部分成本，按照成本控制的算法，是应该均摊到回报率里的。
但是通常都 ...

这是很多人的想法，我也是这么想的。

但是我看了他们的合同和银行流水，从2004年至今，就从来没停过。

另外工业地还升值了一倍。。。。简直是金母鸡。

WACT

阿德莱德的流氓 发表于 2021-7-15 11:21
这是很多人的想法，我也是这么想的。

但是我看了他们的合同和银行流水，从2004年至今，就从来没停过。

那确实不错，如果租的出去，commercial的现金流很好