房地产税务问题 (如何完美地避免capital gain tax)

moonstar

按悉尼房地产的涨幅，若干年下来一个带地的投资房能够轻易涨个一两百万，即使打个capital gain tax 的50%的折扣，再分到两夫妻头上那也是几十万的税。

突然看到这一个关于遗产屋CGT exemption的规定，似乎从税务角度一个理想的安排是拥有两个带地、地区或价值都不太差能满足自住要求的房子， 然后自住房等到差不多年龄可以按自住房完全免掉capital gain tax卖掉，然后搬到另一个房子里住，然后等到pass给下一辈时又可以完全免除capital tax.  

https://www.ato.gov.au/general/c ... teddwellingisexempt


1. Did the deceased person acquire the dwelling before 20 September 1985?

Yes: Read question 2.
No: Read question 3.
2. Did settlement of your contract to sell the dwelling happen within two years of the person dying (or did we allow you more time)?

Yes: Dwelling is fully exempt.
No: Read question 5.
3. Was the dwelling the deceased person’s main residence just before they died?

Yes: Read question 4.
No: Dwelling is not fully exempt but you may qualify for a part exemption.
4. Just before they died, was the dwelling being used to produce income?

Yes: Dwelling is not fully exempt but you may qualify for a part exemption.
No: Read question 2.
5. From the deceased person’s death until settlement of your contract to sell the inherited dwelling, was it your main residence (or the main residence of an individual who had a right to occupy it under the will or the spouse of the deceased person)?

Yes: Read question 6
No: Dwelling is not fully exempt but you may qualify for a part exemption.
6. From the deceased person’s death until settlement of your contract to sell the inherited dwelling, was any part of the dwelling used to produce income?

Yes: Dwelling is not fully exempt but you may qualify for a part exemption.
No: Dwelling is fully exempt.



补一下另一个人的贴子，原文在这

https://www.propertychat.com.au/ ... .41120/#post-736439

I recently posted about how a property can be passed on with any CGT liability wiped out if it is the main residence of the deceased person at their death

See Tax Tip 231: Inheriting a former investment property and CGT Tax Tip 231: Inheriting a former investment property and CGT


This is perhaps one of the most important yet simple strategies out there. If you think about it you can die and leave your estate 2 properties potentially CGT free. This can be a very handy boost for the family you leave behind.


Here is how it could work

Move into your investment property with the largest capital gains just prior to your death. Establish it as your main residence.

(just wheeling in the corpse of someone who has just died, similar to the Weekend at Bernie’s movie, won’t work)

Move out of the main residence and rent it out.


Any CGT in the investment property will be wiped out if it is the main residence of the decreased (s 118-195 and s 118-190 ITAA97).

The cost base of the former main residence will be reset to the market value at the time it was first used to produce income – which would be the value very close to your death.

Forthistime88

想省税的都是为了想把钱拿到手上能够自己有生之年还用上一把，如果是按你这个说法，直接两套房都不要，变成一套海景豪宅住到要死，不是更好吗？至少享受到更多。

moonstar

Forthistime88 发表于 2021-6-28 22:23
想省税的都是为了想把钱拿到手上能够自己有生之年还用上一把，如果是按你这个说法，直接两套房都不要，变成 ...

海景房供不起啊。两个房子还有个租金收入。 然后第一个自住房提前卖了可以帮帮小孩子，都放在一个房子上就没有这样的灵活性了。

maxinfang

等你到那个时候说不定政策已经没了 不要根据现在政策规划几十年后的事情 不过买两套房是没有错的

maxinfang

等你到那个时候说不定政策已经没了 不要根据现在政策规划几十年后的事情 不过买两套房是没有错的

maxinfang

等你到那个时候说不定政策已经没了 不要根据现在政策规划几十年后的事情 不过买两套房是没有错的

啤酒肚

真是诸葛亮啊，把身后事都计划好了。

Forthistime88

moonstar 发表于 2021-6-28 22:28
海景房供不起啊。两个房子还有个租金收入。 然后第一个自住房提前卖了可以帮帮小孩子，都放在一个房子上 ...

也有道理。如果几套房子留给小孩，有CGT吗

moonstar

没有特别计划，是刚好看到这个税的规定然后刚好想到。 当然任何税的问题都可能变化，包括钱都投自住房不影响Pension等的现有规定都非常可能会变。 其实即使第二个房子不能完全免税卖第一个自住房免增值税套利这个好处已经拿到了，并且任何一个时间点都可以，遗产屋的交税与否就已经是事后的问题也理不了那么多了，当然能免税是EXTRA BENEFIT.

moonstar

Forthistime88 发表于 2021-6-28 22:35
也有道理。如果几套房子留给小孩，有CGT吗

看规定应该是有的，除非刚好是exempt的情况（例如上面贴上提到的死前自住房）

“If you're a beneficiary or legal personal representative, you acquire the asset on the day the person died. Capital gains tax (CGT) does not apply when you acquire the asset, it may apply if you later dispose of the asset. The date of the person's death may be relevant when you calculate the capital gain.”

“If the deceased acquired the asset on or after 20 September 1985, the first element of your cost base and reduced cost base is taken to be the deceased’s cost base and reduced cost base for the asset on the day they died.”

新农民

moonstar 发表于 2021-6-28 22:42
没有特别计划，是刚好看到这个税的规定然后刚好想到。 当然任何税的问题都可能变化，包括钱都投自住房不影 ...

正好借贴问一下。我有个投资房，投资10年了，打算推倒重建，当自住房。那将来这个房子留给孩子，那10年投资的CGT就不要交了吗？谢谢！

moonstar

新农民 发表于 2021-8-19 17:32
正好借贴问一下。我有个投资房，投资10年了，打算推倒重建，当自住房。那将来这个房子留给孩子，那10年投 ...

是的，这是我的理解，我也是计划以后把自己的投资房推倒重建。你可以看一下我一楼上copy的ATO官网上的几个问题自己再看一下。

29cap

新农民 发表于 2021-8-19 17:32
正好借贴问一下。我有个投资房，投资10年了，打算推倒重建，当自住房。那将来这个房子留给孩子，那10年投 ...

如果你有三套房，选一套增值最大的作为免税房，注意，你可以任选其一。

新农民

moonstar 发表于 2021-8-19 17:39
是的，这是我的理解，我也是计划以后把自己的投资房推倒重建。你可以看一下我一楼上copy的ATO官网上的几 ...

好的，这太好了。多谢多谢！我看看。

新农民

29cap 发表于 2021-8-20 03:22
如果你有三套房，选一套增值最大的作为免税房，注意，你可以任选其一。 ...

你是说，如果我有三套投资房，选一套增值最大的推倒重建，当自住房。对吗？

mea

新农民 发表于 2021-8-20 11:40
你是说，如果我有三套投资房，选一套增值最大的推倒重建，当自住房。对吗？ ...

别推倒重建，重建后就是另外个故事了

29cap

新农民 发表于 2021-8-20 11:40
你是说，如果我有三套投资房，选一套增值最大的推倒重建，当自住房。对吗？ ...

是啊，这样税务最划算

29cap

mea 发表于 2021-8-20 12:02
别推倒重建，重建后就是另外个故事了

只要没有交易没有分地，都是没关系的

新农民

mea 发表于 2021-8-20 12:02
别推倒重建，重建后就是另外个故事了

不明白，为什么重建后就是另外个故事了？望解惑。谢谢！

新农民

29cap 发表于 2021-8-20 13:15
是啊，这样税务最划算

谢谢

LENNY_DONG

不要以为遗产留给孩子就没有CGT，如果你孩子不卖再留给他孩子当然也没有

只要卖就会有。希望没有败家的孩子或者几代不需要换房子

如果真想在房地产好好赚钱少缴税。好好问问会计，做好长期规划

避税是长期规划，不是突击规划。投资也是一样

Pippa

这个理解不对吧。房子在刚买的时候就已经定性了。不能说出租十年以后，你搬过去就成了你的自住房这样的吧？除非你买一个房子，住它半年，然后在六年内卖掉。然后再买一个房子，又住它半年，六年内卖掉。

moonstar

我相信自己的理解是正确的，ATO网上的信息就是这样写，网上那个律师的文也是这样写的。涉及税务问题建议自己找内容读一下或问一下tax advisor

fansheguang2

Forthistime88 发表于 2021-6-28 22:23
想省税的都是为了想把钱拿到手上能够自己有生之年还用上一把，如果是按你这个说法，直接两套房都不要，变成 ...

两套变一套时已经交CGT了啊，他这个方法是为了省税的，我觉得可行

Xiuzhou

Pippa 发表于 2021-8-22 11:22
这个理解不对吧。房子在刚买的时候就已经定性了。不能说出租十年以后，你搬过去就成了你的自住房这样的吧？ ...

我理解LZ说的是遗产物业的CGT吧，其他投资或自主房不能这么操作的吧

Xiuzhou

moonstar 发表于 2021-8-22 12:48
我相信自己的理解是正确的，ATO网上的信息就是这样写，网上那个律师的文也是这样写的。涉及税务问题建议自 ...

谢谢你的分析，应该了解一下

Pippa

Xiuzhou 发表于 2021-8-22 17:22
我理解LZ说的是遗产物业的CGT吧，其他投资或自主房不能这么操作的吧

天！想得好远啊