VAS和买房比较

melmonash

想请教下，我研究了一阵子，觉得各有各的好，不知道大家会怎么选呢？以前我肯定选买房子，再怎么样我还有个实实在在的房子，房价长期也一直在涨。现在觉得买VAS很省心，不要维护房子，不要和租客或者中介打交道，按时拿分红。不知道收益哪个会好点。希望大家来讨论，指点一下。谢谢。

owen83

vas不能看最近1年的收益，当然房产也不能看最近1年的收益。拉长看，我觉得两者就收益率来说区别不大,5%-10%左右吧。 房产可以杠杆，可以付扣税，但是现金流，流动性比较差，挑房要眼光。VAS则是流动性比较好，比较省心。

Jade19

喜欢折腾有动手能力的人可以买房，想省事的买Vas

胖胖熊

完全不同的两种投资，其实没什么可比性。一个用杠杆，可以有效放大收益。一个有数额限制，不能花100或者1000搞定。一个敲下键盘就可以搞定，很容易变现，也容易手滑。一个不是每天能知道价格，适合长持。

headwear

小孩子才做選擇!

ailsalu

两个一起搞啊

zhangmh007

这俩没法比
各有各的好
房子持有成本 卖房时候也有很多cost
你买房子 只能买一两套 买的价钱在长远上不能分散风险
VAS每个月都买一万块 dollar cost average 买个几年
可以分散风险
VAS买卖都很方便
长远长期持有 复利效应非常可观
房子也应该有几套 负扣税其实比较鸡肋

风行者止水

房产可以 杠杆加持，最大程度利用廉价的贷款利率。

还有余钱就买基金股票

zhangmh007

而且VAS市场还是比较小 可以看看 VTS IVV
眼界放开点 美股市场更大
亚洲也可以关注一下  不过注意投资在low cost 的被动指数基金上

谬热

都不如买spy

Gzmt

比特币：不是我自夸，那两位都是渣

ypxing

Gzmt 发表于 2021-6-26 21:02
比特币：不是我自夸，那两位都是渣

想必兄弟有不少吧

ittgx

VAS没有杠杆。

Vikey

房产最大的优势就是可以加杠杠。但是100万的房子能不能给你每年4％的净收入？
100的ETf貌似可以做到4％得分红，而且不用一下子卖掉所有的的，付很多cgt

spin123

强调杠杆的各位，是不是因为最近利率低？

Vikey

spin123 发表于 2021-6-26 21:48
强调杠杆的各位，是不是因为最近利率低？

不是啊，意思是100万的房子，只要20％首付就可以买了

Vikey

谬热 发表于 2021-6-26 21:01
都不如买spy

Spy怎么这么强！刚刚看了一下，最近5年每年20％！

啤酒肚

zhangmh007 发表于 2021-6-26 20:57
而且VAS市场还是比较小 可以看看 VTS IVV
眼界放开点 美股市场更大
亚洲也可以关注一下  不过注意投资在l ...

VTS汇率这么算？

假设买的时候300澳币，

但是澳币兑美元变成1:1（假设啊）

假设股价不变，是不是只能换回210澳币了啊？

melmonash

不考虑买房的杠杆呢？谁的优势更大？

xiaohuangniu

Vikey 发表于 2021-6-26 21:44
房产最大的优势就是可以加杠杠。但是100万的房子能不能给你每年4％的净收入？
100的ETf貌似可以做到4％得分 ...

房产最大的优势就是有杠杆. 但风险来说我觉得其实远高于ETF: 买房只能买一个, 要是碰到建筑质量不好, 麻烦的租客, 每隔几年的大修都是头疼的事情.

ETF买完扔在那里什么都不用管了, 每年分红可以用dividend reinvestment plan这样直到再次卖出前不用交任何CGT.

ice4x

xiaohuangniu 发表于 2021-6-26 23:03
房产最大的优势就是有杠杆. 但风险来说我觉得其实远高于ETF: 买房只能买一个, 要是碰到建筑质量不好, 麻 ...

我怎么记得drp也要交税呢?我才把drp取消了，感觉不合适。

xiaohuangniu

ice4x 发表于 2021-6-26 23:24
我怎么记得drp也要交税呢?我才把drp取消了，感觉不合适。

我错了, 好像的确是要算作收入的.

spin123

Vikey 发表于 2021-6-26 21:49
不是啊，意思是100万的房子，只要20％首付就可以买了

不准确

100万的房子，贷款80万没错，但是还有印花税之类的，怎么得准备24万吧？


楼主问的VAS自2009年5月建立以来，到现在共12年，涨了202.15%，也就是赚了  24 * 2.02 = 48.48万。当然每年分红比较复杂，一开始每个UNIT价格50刀，24万能买4800个UNIT，平均每个unit每年分大概2.88刀，每年就是1.38万，12年就是16.59万。所以一共赚了大概65万。
(https://www.vanguard.com.au/pers ... il/8205/performance)

房产价格按照政府的数据（假如你没啥眼光选了个普通房产）从2009年Q1到2021年Q1，也是12年，涨了80.95% （https://www.housingdata.gov.au/v ... ndex-capital-cities），也就是你当初花了24万首付贷款80万买的100万的房子，现在已经价值181万了，如果卖掉，除去大概2%的中介费律师费之类的，还有177.38万。但是这12年的利息和租金就比较难算了。假设80万没还本金，利率从开始的8%左右到现在的2%左右，平均5%；假设租金收入 4% 减去持有成本  1% 等于 3%。那这12年付的利息减去收入就是 80 * 2% * 12 = 19.2 万。所以赚了 177.38 - 80 - 19.2 - 24 = 54.18 万。

当然各种假设也不准确

spin123

xiaohuangniu 发表于 2021-6-26 23:03
房产最大的优势就是有杠杆. 但风险来说我觉得其实远高于ETF: 买房只能买一个, 要是碰到建筑质量不好, 麻 ...

请问怎么申请 dividend reinvestment plan ？

kidz821

spin123 发表于 2021-6-27 07:43
请问怎么申请 dividend reinvestment plan ？

Shares 的管理公司， computer shares, link market etc
去申請DRP
很簡單

天涯浪客

spin123 发表于 2021-6-27 07:12
不准确

100万的房子，贷款80万没错，但是还有印花税之类的，怎么得准备24万吧？

听说过refinance吗？这才是房地产的杠杆啊。我09年买了一套28万的房子，贷款18万，12年和14年，没有投入一分钱，又买了两套40多万的房子。第一套房子没有印花税，首次置业，以后的两套房子印花税都是贷款，目前三套房子大概200万，现在的租金回报是买入价的7%。19年以前是只还利息，19年以后本息同还。

spin123

天涯浪客 发表于 2021-6-27 08:16
听说过refinance吗？这才是房地产的杠杆啊。我09年买了一套28万的房子，贷款18万，12年和14年，没有投入 ...

那只能另请高人出来算算不断refinance的情况了

毕竟Refinance出来的钱也可以投VAS做类似比较...

窃以为租金的上涨是和除利息外的持有成啊成比例的

iuij

spin123 发表于 2021-6-27 08:35
那只能另请高人出来算算不断refinance的情况了

毕竟Refinance出来的钱也可以投VAS做类似比较...

其实也不太可能不断refinance, 总是要和收入挂钩的吧。一般人max borrowing应该就是6，7倍收入吧，所以层主现在应该也挺难继续refinance买房了。time frame越长，vas越能体现compound interest的优势。很期待vas明年的表现，vas的一半由银行股和矿股组成，矿股明年增加分红，银行可能会buyback share股价会上升。

天涯浪客

spin123 发表于 2021-6-27 08:35
那只能另请高人出来算算不断refinance的情况了

毕竟Refinance出来的钱也可以投VAS做类似比较...

杠杆也是有条件的，我认为年轻的时候应该加杠杆，40岁以后就有很多障碍了。40岁以前靠杠杆扩充资产规模，40岁以后可以考虑股票，基金等。如果一开始买股票基金，基数太小，又没有杠杆，速度会比较慢。

kidz821

天涯浪客 发表于 2021-6-27 08:16
听说过refinance吗？这才是房地产的杠杆啊。我09年买了一套28万的房子，贷款18万，12年和14年，没有投入 ...

股票都能杠杆的, 現在利率能到1% , 前提是 portfolio 要有 1mil