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[行情讨论] 三大理由为什么澳洲政府不会出手打压房价 [复制链接]

明日熬粥

木屐族

发表于 2021-4-14 12:14 |显示全部楼层

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本帖最后由明日熬粥于 2021-4-14 12:29 编辑

担心房价涨太快政府出政策降温？担心澳洲学隔壁新西兰出台投资房政策？

安心吧！我认为澳洲政府不会有实际行动理由如下：

一、利率方面，RBA的利率政策模型是不受房价影响的。什么影响利率政策？RBA说得很明确，通胀和失业率。通胀也就是CPI是不包括房价和租金的。(声明这篇仅限讨论政府行为，市场行为还是可能导致商业银行利息上涨）

二、信贷方面，是否收紧信贷是APRA去决定的，当年2014年APRA搞了一波信贷监管大家都记忆犹新。这次房价这么热，是不是要收紧房贷了呢？我的结论是不会。首先APRA也是按自己的模型和framework办事的，它有所谓的“reaction function". 它看的指标是 1 Stock of credit （总信贷量）2 Share of IO loan (IO占总房贷的比重）3 LVR （比如贷款占房价的比率 70%还是80%）

那我们一条条来看

首先1 stock of credit 疫情后社会中的总信贷量是下降的。没错你没有看错！虽然新申请房贷的人很多，但是总量却下降了！这是由于超低利率人们还款速度加快导致的。总信贷量不上升APRA没理由出手。

其次2 share of IO, interest only只付息还款的房贷比重现在是历史低点。2015年的时候IO占总房贷的比重是40%，通过2015年开始APRA对IO房贷的打压，在2017年降到18%，现在也没怎么变是20%。这在APRA看来是个无比健康的信贷状况，这条也pass了。

最后3 LVR，这条主要是着重于看这些新增加的房贷的质量如何。新房贷里LVR>90% 的比重比起疫情前略略有提升（从8% 到 10%）。但结合政府出台的首套房首付5%的政策来看，这是政府想要达到的效果。所以APRA也没有理由不支持政府提升首套房可负担性的决定。

三、投资房政策方面。很简单，上一次大选工党大力主推取消投资房负扣税，然后他们就落选了。。。以后不管谁执政，都不会傻到触碰投资房负扣税。就是这么简单粗暴，就是这么political。所以个人认为学新西兰是不可能的。

这些情况今年内都不太可能改变。所以政府今年出手控房价可能性不大。反而印花税收得很开心，房价上涨导致的财富效应也能促进消费，进而提振就业、提升工资，这都是政府最想看到的结果。