投资房转成自住房的六年法则求教

tingting2013

2015年买的投资房，出租了5年半，现在回来自住了半年，如果之后离开澳洲这个房子是否可以应用六年法则免cgt呢？
找了好久没有我这个例子的回答，请高人赐教。

erxj

6年自住了6个月就是自住

Port_1433

好像是一开始settle 时必须先住半年

simonwww

应该是要settle的头半年自住， 卖之前半年自住才可以免cgt吧

dc81

我之前在论坛问过一个case。
唯一住房，自住3年，出租5年，然后再自住了一年，然后（第10年）买了另一套房（之前的唯一住房从第10年起彻底转为投资房）。
论坛里始终有两个不同意见，一个认为可免前九年的cgt，
另一个认为只能免前三年的cgt。
咨询了持证会计，也是这两种不同说法。
由于意见不统一，我一直没敢卖房（就是这个自住投资轮了两遍的首次购房），惨不惨？

dc81

澳洲的tax就是个笑话，
没人有个准信
大部分会计play safe，就给你交cgt呗，这样他的会计证安全无忧。万一客户多交钱，那就交呗，那也不是会计自己的钱

chenlongjie111

6年法制是指你只要自己不住这房子不超过六年，就可以算自住，但你在确认这套自住的同时，所有其他的房产都会被默认为投资。简单来说，只要你的房子投资不超过6年，然后向ato说你这房子是自住，然后它就变成自住了，如果超过六年，你再claim自住，超过部分交CGT。

edoowrub

dc81 发表于 2021-3-15 11:05
我之前在论坛问过一个case。
唯一住房，自住3年，出租5年，然后再自住了一年，然后买了另一套房（之前的唯 ...

did you ask ATO?

滚滚而来

dc81 发表于 2021-3-15 11:05
我之前在论坛问过一个case。
唯一住房，自住3年，出租5年，然后再自住了一年，然后买了另一套房（之前的唯 ...

让你的会计去申请个private ruling 如果你想make sure的话

滚滚而来

回复楼主的问题：

如果之前没有住过，就免你自住期间的CGT而已，可以用估值法或者时间段分配比例法算CGT。而且你的离开澳洲也需要定义清楚， 是不是不是税务居民了？如果不是，目前的规定是连自住房都很难满足，所以就只能是住的期间保证是自住房，其他时间可就不一定了；如果你只是暂时回国之后还回来，国内也没有自住房，也没有其他可能满足自住房条件的房子，那你离开期间的自住房状态还是有可能满足的。

dc81

滚滚而来 发表于 2021-3-15 11:43
让你的会计去申请个private ruling 如果你想make sure的话

嗯，卖房前再搞这个。
问过ato，里面的officer也是说法不一，太复杂，政府的人也搞不清楚！
整个足迹也没有一个case是跟我相同的。
唯一自住房买了自住3年，投资5年，再自住1年，再投资3+年。
土澳cgt的算法就是这么难！

dc81

别说ato了，centrelink更是神一般存在。没有一个centrelink officer搞得清那些childcare补贴、ccs rebate到底怎么算的，问十人十种说辞

dragonballz

dc81 发表于 2021-3-15 11:05
我之前在论坛问过一个case。
唯一住房，自住3年，出租5年，然后再自住了一年，然后买了另一套房（之前的唯 ...

出租5年的时候你没有其他房产的话，应该免9年

dragonballz

原则就是一定时间内你只能有一套自住房；了解这个，6年法则就不难了。另外一套房子在你拥有期间是累积这6年时间的，不是你先出租5年半，搬过去住半年就清零的。所以即使离开澳洲把房子出租，除非不再出租空置，否则以后卖出也得付CGT。另外房产空置的话，ATO不收税，州政府会收空置税

taron17

dc81 发表于 2021-3-15 12:17
嗯，卖房前再搞这个。
问过ato，里面的officer也是说法不一，太复杂，政府的人也搞不清楚！
整个足迹也没 ...

我之前一个会计和我说第一次出租六年后搬回自住一段时间后，再因为一些原因搬出可以再有一次六年，具体的他也没细说让我真到那时候再问他。后来另一个会计又说不行，只能一个六年，后面的要算投资，我也不知道到底谁说得对了

nswsky

INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997 - SECT 118.145
Absences
             (1)  If a * dwelling that was your main residence ceases to be your main residence, you may choose to continue to treat it as your main residence.
             (2)  If you use the part of the * dwelling that was your main residence for the * purpose of producing assessable income, the maximum period that you can treat it as your main residence under this section while you use it for that purpose is 6 years. You are entitled to another maximum period of 6 years each time the dwelling again becomes and ceases to be your main residence.

AC-Monster

首先确定一点，你还有没有其他房子，如果同个时间拥有多套房子，这套你申请变成自住那其他房子肯定是投资房了呀。。。

滚滚而来

dc81 发表于 2021-3-15 12:17
嗯，卖房前再搞这个。
问过ato，里面的officer也是说法不一，太复杂，政府的人也搞不清楚！
整个足迹也没 ...

ATO里接热线的不是officer呢，所以除非是申请private ruling 起码之后是有效力的结论，其他拿到的advice也都不能绝对rely on的

wxxnxs

AC-Monster 发表于 2021-3-15 15:48
首先确定一点，你还有没有其他房子，如果同个时间拥有多套房子，这套你申请变成自住那其他房子肯定是投资房 ...

那么多回复只有你说到了重点， N多人说什么6年法则，但是一开始也没说名下几套房子，你如果在同一时期持有超过1处以上的房产， 不管你住进去了多久还是什么6年法则，CGT都逃不了，因为ATO会自动默认你其它房产为投资方，因为你同一时期只可能有一套自住。很多中介自己搞不懂法律还整天拿什么6年法则忽悠.

dirrty

dragonballz 发表于 2021-3-15 14:01
原则就是一定时间内你只能有一套自住房；了解这个，6年法则就不难了。另外一套房子在你拥有期间是累积这6年 ...

“累积”这个说法绝对是错的！6年是可以重置的！

总督

ATO穷疯了现在

haymoon

趁这个贴火，我也问下。

我的情况是唯一房出租半年，自住五年，然后继续出租并另买一自住房。将来第一套卖的话是按照怎么算CGT? 重点是前面五年半算自住还是投资房？

有人说前半年出租就只能算投资房，也有说前面一年住了半年就可以算自住房，晕菜了。

tingting2013

我是楼主。我这个是澳洲唯一的住房。我知道前面五年半要交cgt，我的问题是我现在入住之后假如再搬走，那是不是有个六年可以免税。我关注的是从现在开始。谢谢各位的回复

tingting2013

haymoon 发表于 2021-3-15 23:29
趁这个贴火，我也问下。

我的情况是唯一房出租半年，自住五年，然后继续出租并另买一自住房。将来第一套卖 ...

咱俩前面情况一样的。就是时间长度不同，净待大家分析吧

ParrotFish

tingting2013 发表于 2021-3-16 00:34
我是楼主。我这个是澳洲唯一的住房。我知道前面五年半要交cgt，我的问题是我现在入住之后假如再搬走，那是 ...

楼主现在有一件重要的事情要做，就是做一个房屋估值。其他事情目前都不是最重要的。

AC-Monster

tingting2013 发表于 2021-3-16 00:34
我是楼主。我这个是澳洲唯一的住房。我知道前面五年半要交cgt，我的问题是我现在入住之后假如再搬走，那是 ...

如果是唯一的自住房，你找一下会计师看看可不可以操作成没有CGT，我感觉可能可以的，然后做一个估价，如果之前的时间都可以做成自住房，那你就找个估值估的高的人做估价，如果是之前的几年做不成自住房，那就找个能稍微估低一些的估价师。

AC-Monster

haymoon 发表于 2021-3-15 23:29
趁这个贴火，我也问下。

我的情况是唯一房出租半年，自住五年，然后继续出租并另买一自住房。将来第一套卖 ...

出租的时候有木有退过税呢？没有的话ATO也不知道你出租呀，你就按照自住来呗

八爪鱼

想问问如果投资房超过6年后换成自住超过10年，10年后再卖房会收CGT吗？

吃鱼不吐骨头

楼主硬伤是开始没有入住过。所以要向ATO证明你买这套房子一开始的目的是自住而不是投资。并且有逼不得已的理由，你入手了房子之后，必须把房子改成出租了，而不是自住。

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楼上那个投资房超过6年变自住10年。那10年后就是按比例收CGT，6/16。或者6年改自住的时候做房屋估值。之后自住时间的升值不收CGT。

wf08sx

ParrotFish 发表于 2021-3-16 00:43
楼主现在有一件重要的事情要做，就是做一个房屋估值。其他事情目前都不是最重要的。 ...

对的