投资房选区问题 - 悉尼

coffeelover

想请问一下论坛上有投资房和打算买投资房的朋友，你们都是选的什么区呢？

最近打算看投资房，budget不高，30万左右吧，打算买个unit。不知道现在算不算买投资房的好时间？而且这个价钱买不上太好的房子，要么就是不好的区，新一点的房子，要不就是中等区的旧房子。大家觉得是差区的新房子合算，还是稍好点区的旧房子好呢？

考虑过的区有blacktown, auburn, campsie, homebush, liverpool.

请大家踊跃发言。

大杨树

homebush

cathyyan

同意楼上，homebush

rdcwayx

搬个板凳占个位置。

bffbffbff

homebush 加个west的话30w有门，否则我觉得30w够呛～

gyy821

parramatta也可以呀,个人观点

iamwhoami

感觉上述几个区都不太靠谱（homebush30万好像确实不够，homebush west似乎就是Flemington，只是叫homebush好听一些），parramatta相对来说可能增长潜力大一些

tower

parramatta 区很贵吧？30w 能买怎样的？

iamwhoami

原帖由 tower 于 2009-8-20 12:42 发表
parramatta 区很贵吧？30w 能买怎样的？

好好找找应该能找到还不错的，parramatta毕竟是第二CBD，价格一直不贵，应该还有潜力，近来价格上来了一些，我两年前买房时24-25w就有条件还不错的，现在恐怕要30-32w了
尽量买靠北边一点的，最好是河北边的，如果不依赖火车的话north parramatta更好些

tower

谢谢，但为什么北边好些？  离车站不远了吗？ 过了河就更远了。  除了可能污染少之外。  我需要租金汇报比较高一点点的。

tower

刚到realestate查了一下， 发现在两条大路中间的价低些。  其他就都挺高价的。

sunnykid

如果是作为投资,为什么一定要靠铁路?

yuanyuan09

mark

iamwhoami

原帖由 tower 于 2009-8-21 19:39 发表
谢谢，但为什么北边好些？  离车站不远了吗？ 过了河就更远了。  除了可能污染少之外。  我需要租金汇报比较高一点点的。

离某些种族的烂人远一点
投资房有些人租房就是要近火车站，方便的，其他的就顾不得那么多了；有些人要租环境，条件好一点的，一般自己有车不太在乎离火车站远近，目标人群不一样

JuliaTung

个人认为auburn和campsie都可以啊，挺好出租的。如果是买投资房，我肯定是选择离火车站近、交通、购物方便的，这样容易出租。我不会挑太好的楼买，因为拿来出租的房子不需要太漂亮、也不怕地区不安全（又不是自己住），不过不要破得太厉害，因为经常要修修补补的话也不少钱。

xiaoxixi

原帖由 iamwhoami 于 2009-8-21 12:48 发表


好好找找应该能找到还不错的，parramatta毕竟是第二CBD，价格一直不贵，应该还有潜力，近来价格上来了一些，我两年前买房时24-25w就有条件还不错的，现在恐怕要30-32w了
尽量买靠北边一点的，最好是河北边的，如 ...

97年在PARRAMATTA买了个UNIT做投资,当是两房一厅带车房的房子在本15W左右.十年下来,房子肯定有两倍的升值,十年来房子一天都没空过,很好打理.

tower

原帖由 xiaoxixi 于 2009-8-23 17:41 发表

97年在PARRAMATTA买了个UNIT做投资,当是两房一厅带车房的房子在本15W左右.十年下来,房子肯定有两倍的升值,十年来房子一天都没空过,很好打理.

能问一下是在那条街?  这样我更了解知道价位。
刚打了一个电话给agent， 问Macquarie上的租金，不肯透露。 看来现在卖房子容易。

xiaoxixi

原帖由 tower 于 2009-8-29 14:35 发表

能问一下是在那条街?  这样我更了解知道价位。
刚打了一个电话给agent， 问Macquarie上的租金，不肯透露。 看来现在卖房子容易。

MARSDEN ST.  经纪前几天给我EMAIL,告诉我UNIT值三十万左右,(O5年高峰期,经纪曾经出价32W) .

[ 本帖最后由 xiaoxixi 于 2009-8-29 16:17 编辑 ]

tower

原帖由 xiaoxixi 于 2009-8-29 16:16 发表

MARSDEN ST.  经纪前几天给我EMAIL,告诉我UNIT值三十万左右,(O5年高峰期,经纪曾经出价32W) .

晕倒。能不能再给个corner st. name?
Marsden st. 的跨度也太长了.

xiaoxixi

原帖由 tower 于 2009-8-29 16:54 发表


晕倒。能不能再给个corner st. name?
Marsden st. 的跨度也太长了.

我也晕了.  靠近SHOPPING,过GREAT W/H WAY ,附近有个大PARK.  具体CORNER ST,哪家我真不记得,买了房,我几乎没再去过,全靠AGENT 帮忙,我等于是扔了笔首期,当定期存款了..

tower

能记得是Great West HW 的北边还是南边？如果能记得是铁路的北边或南边更好。:)

Zanez

无论投资还是自住, capital gain 永远首要考虑的就是location, 周围环境, 交通, 学校, 医院, 这些都是增值点, 当然不是一定是你买的时候必须具备, 应该看到未来发展的样子...

对于房子来说, 当然新房前5年增值是非常迅猛的, 旧房如果是成熟的区, 增值稳定 rental return高, 但不一定有非常大的增值能力, 而且如果楼主有税务方面的烦恼的话, 当然首先是考虑新房了, 新房前5年每年都有depreciation用来做tax return...

至于价格, 增值能力跟价格没有太大关系, 增值后的价格不是固定的, 所以不是说你买得便宜就赚得多, 增值永远是跟上面提到的几点, 也就是location有直接关系, 当然这个location不一定就一定是周遍设施完善的地方, 而是完全对于增值来说的概念, 50万也好, 100万也好, 只要location好, 增值潜力都可以是非常大的, 比如3年前北区有一个house买入140万, 现在卖到300万的, 有些区的房子便宜, 比如Auburn, 两年前38万的房子, 现在也就40来万, 相信两年时间仅仅一两万的增值没有任何人会觉得满意...

就悉尼而言, 有非常多的区增值潜力都非常大, 有可能目前居住不太方便但增值潜力非常大, 同时租金回报率不太大, 有可能居住方便但是增值潜力不太大 但是租金回报率非常大, 当然也有增值潜力非常不错, 同时租金回报率也很好的地方, 而且可能楼主都没听说过的地方...

当然买房子就看不同的人的意向了, 有些朋友有足够的资金, 想立刻能住, 同时又要选个环境好, 增值能力大的地方, 那么当然是现房里选了, 有些朋友打算纯投资, 可能资金不太充足的, 那么楼花就是非常好的选择了...

以下是我的联系方式, 有问题的朋友随时可以联系我, 不用客气, 交个朋友...

QQ: 3625426
MSN: zhouid@hotmail.com
Mob: 0422 746 205

Zanez

投资的话, 两大方面, 一是capital gain (增值), 二是rental return(租金回报率), 那么就看你更加倾向那一边了, 当然capital gain是非常客观的, 租金回报率只是小头, 我们当然建议你把重心放capital gain上...

如果你手头资金非常充足, 可以一次付清或者至少一大半, 那么可以考虑租金回报率, 比如city的二手apartment, 租金回报率一定是非常高的, 因为你如果有过半的贷款的话, 那么银行利息是一个不可避免的部分, 这会使你的租金回报大打折扣, 那么其实如果资金充足, 投两套都好过一大笔资金投一套房子...

当然如果资金不够充足, 够首付的话, 肯定是选择新房, 增值潜力大的location, 租金用来含盖贷款利息已经strata fee 相关一些费用, 除了完全含盖以外, 还会有少量cash进帐, 当然这不是重点, 但是却可以让你完全没有压力, 而房子的增值永远都在(这点是澳洲是非常稳定的), 每8到10年房价番一倍, 这在澳洲40年的统计中稳定没变过的... 这里大家可能会有一个疑问, 贷款本金就永远不还了吗? 那么我想说的是, 本金还否对增值部分是没有丝毫影响和联系的, 如果你想一辈子住这房子那么就提前还, 但是既然是投资, 房子等到它迅猛增值潜力过了一以后就可以整合处理掉, 卖了以后一部分给银行用做本金, 一部分就是你赚的增值...

我的联系方式

QQ: 3625426
MSN: zhouid@hotmail.com
Mob: 0422 746 205

tower

原帖由 Zanez 于 2009-8-30 02:13 发表
无论投资还是自住, capital gain 永远首要考虑的就是location, 周围环境, 交通, 学校, 医院, 这些都是增值点, 当然不是一定是你买的时候必须具备, 应该看到未来发展的样子...

对于房子来说, 当然新房前5年增值是非 ...

谢谢详细地说明。其实我也知道location很重要。但这些房子就好像蓝筹股，总觉得买不起。地大房子好增值，但不好租，还有landtax问题，还有还利息的压力。
我觉得房终究还会涨的，只是时间和快慢的问题。
我有购买投资房的想法，但碍于手头资金,目前停留在观望阶段。

raya

30w好的location都只能买1bedroom的unit了，1个bedroom是不是不好出租啊。

nilnil

原帖由 xiaoxixi 于 2009-8-23 17:41 发表

97年在PARRAMATTA买了个UNIT做投资,当是两房一厅带车房的房子在本15W左右.十年下来,房子肯定有两倍的升值,十年来房子一天都没空过,很好打理.

97 年啊，香港回归那年 :o  这里很多同志还在 HIGH SCHOOL 吧。

Richardsyd

http://www.whocrashedtheeconomy.com/?page_id=365

xiaoxixi

原帖由 tower 于 2009-8-29 18:07 发表
能记得是Great West HW 的北边还是南边？如果能记得是铁路的北边或南边更好。:)

parramatta 的胜记杂货店还在吗?我的UNIT 到火车站要经胜记还是穿WESTFIELD SHOPPING.

吼吼

原帖由 JuliaTung 于 2009-8-22 21:24 发表
个人认为auburn和campsie都可以啊，挺好出租的。如果是买投资房，我肯定是选择离火车站近、交通、购物方便的，这样容易出租。我不会挑太好的楼买，因为拿来出租的房子不需要太漂亮、也不怕地区不安全（又不是自己住） ...

Agree...

Zanez

楼主, 因为我不知道你的具体情况, 所以无法给你分析最适合你的物业与投资方式, 以及你提到的价格太贵买不起, 很多客户其实有购买能力, 只是他们走入了一些误区, 比如目前的市场就是新房两房55万左右, 那么有些朋友觉得太贵, 买不了, 就选择45万, 两年前有, 现在已经不是45万的市场了, 过两年回头看55万你仍然觉得便宜, 因为那时候已经是60万的市场了, 那么现在新房没有45万两房的, 怎么办, 只有选择买二手, 事实上他们没有仔细去跟进过, 45万的二手房首期可能需要比55万新房付得更多, 难道说他们没能力购买吗? 事实上他们只看到总价55万, 而其实这个总价55万什么也不是, 如果你要做贷款的话, 那么我们要看到的是真正投入在这套房子上的钱, 而不是目前看来的这55万, 如果你还几十年后, 这房子你觉得你仅仅付出了55万吗? 其实远大过55万, 所以重点在于如何来在还款方式里在做文章, 以及投资技巧, 其实说的投资, 其实这里只是一个概念, 不是说投资就不能自己住了, 一套自己住的房子, 我们同样可以站在投资的角度来做, 无论是否自己住, 我们关心的事这房子是否能为我们带来增值, 相信就算是自住, 我们同样希望5年以后房子的价格能大涨, 这里我相信会有你没有计算到的地方, 也许我给你分析以后你会豁然开朗...

买房不能人云亦云, 一定要自己亲自去做调查, 政府报表, 以及各区物业几十年的走势...

至于你的具体情况, 这里包括的目前买房的预算, 你首期目前ready好多少, 以及你的工作情况, 年收入大概多少, 税务问题也是我们选择物业需要考虑到的, 一套物业我们不只是考虑它表面的价值, 而是让它最大限度的给你创造benefit, 所以有很多细节也许你不曾考虑到过...

帖子上可能你不太方便公开你的这些私人信息, 没关系, 你可以加我的联系方式, 然后就你的case我先根据你的情况来给你做一些分析...

我的联系方式
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