房产税对自住房产和投资房产的未来影响的粗略解析

悉尼土地娘娘

此文就是粗略解析，是对新政的自我思考判断的一个小结，写出来，为了做个记录和抛砖引玉。

权且假设现在的PROPOSAL是最终方案的话，我估计：

独立屋可以分高中低三档

1. 对高端房产市场影响甚微，毕竟有钱人不差钱，不需要分期付款，税款还是选择一次付清，以免被慢刀子割肉，毕竟豪宅的土地价值一般都很多。很多人担心住豪宅没收入的会受很大影响，这个真是不大可能发生。已经买了的，付过印花税，不会受影响。未来会买豪宅的，不差钱，会选择印花税，依然不会受影响。


2. 对于中端独立屋市场，这个是很多人真正关心的。也是中产自住房的核心。我仅以大莱德区的房产为例（这区我比较了解），5房4卫双车库的新房和近新房，差不多2.8m左右（参考），土地价值差不多1.2m（参考），房产税的话，自住一年要交500+1.2m x 0.3%=4100，投资的话，一年要交1500+12000=13500。印花税的话差不多要139000，不考虑通货膨胀和土地价值升值（假设两者相互抵消的情况），相当于将近34年的自住房的房产税。这个34年的数字，对于大多数中产都是很有吸引力的数字了，至少我会在购买2.8M房产时，毫不犹豫的选择房产税，每年交4100，而不会选择139000的印花税。这很现实，对于非土豪，14万是巨大的数字，而每年4100，相当于每个季度1033的税款，无疑是轻松很多。而且我们不能保证我们能住30多年。我家开始考虑买大房子的时候，是生老二的时候，一般来讲，都要30多岁甚至40多的样子。住三十年，就是60多岁甚至70多了。孩子基本都已长大成人。两个空巢老人住5房4卫的大房子，那不是享受，是受罪是寂寞。
     所以，我认为这部分的房产会受到新政的影响是正面的，因为首付压力降低了，承受力增加了。而承受力一直是压制这部分房产升值的主要因素之一。

3.对于低端独立屋市场，这个受众人群更大，拍卖最激烈的市场，是自住和投资都感兴趣的市场。我也是以大莱德区的房产为例。3房2卫1车库的旧板房或红砖房，差不多1.6M（参考），这个参考价格真是波动巨大，半年前可能只要1.4m，现在1.6m也是仅供参考了，不必太较真，毕竟每处房产都不一样。土地价值差不多1.2M。房产税的话，自住一年要交500+1.2m x 0.3%=4100，投资的话，一年要交1500+12000=13500。印花税的话差不多要73000，相当于17.8年自住房的房产税，5.4年的投资房的房产税。
   可以看到，大地破房是新政的受害者，与中端豪宅承担相同房产税，但生活享受却不可同日而语。对于自住买此类房产，如果一直住下去，不改动，选择印花税也不错。但这种选择一般不是我们这一带华人移民的选项。
一般我们会买了之后，计划未来几年后重建，获益更多，提升自己生活质量，两者都可以，根据自己计划居住是否超过18年来选择。这样比上面2的选择多了印花税可选，毕竟破房的印花税少啊。

而对于买来投资的，自然选择印花税，除非是短期炒房5年内卖出的。

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对于公寓，土地价值和售价相距甚大，一般90万的公寓，其土地价值才20万左右，对于自住的房产税就是500+200000x0.3%=1100，投资房产税就是1500+200000x1%=3500, 印花税就是差不多36000，相当于自住33年，投资10年。
可以看出，自住公寓真是年轻人首次置业的最佳选择，因为房产税费太低了。同样，自住公寓也是空巢老人的最佳选择。而投资，如果钱多有眼光懂开发，投资大地破房。钱少投资公寓的话，选择房产税，尽量不要超过10年。


总体来说，房产税政策，对于壕们，影响不大。对于既得利益者和老年人，影响不大。对于打算买中等豪宅组建大家庭的人，是利好。对于打算进入低端独立屋市场的人，机会更多，选项更多，需要好好计划，自住和投资均可，但竞争更加激烈。对于打算买公寓自住的人，选择房产税是不错的选择。对于打算投资公寓的人，负扣税之下，投资不要超过10年。对于已经交了印花税投资大地破房，这一波应该有不错的行情。对于已经持有公寓的人，影响不大，影响公寓的真正因素是出租率和租房市场的供需，这个随疫情和边境开放的情况走。


仅供大家参考吧，不喜勿喷，绕道而行，觉得还行的，加分鼓励一下下，谢谢

Aelove 发表于 2020-11-27 18:52
楼主分析的不错。但有几个问题：

1. 一个房产一旦进入房产税，就永远交房产税。这迫使投资者不能长久持有 ...

真的很高兴看到您的理性分析回复，我们一起探讨一下：

1. 一个房产一旦进入房产税，就永远交房产税。这迫使投资者不能长久持有房产，如果长期持有，相对于现在，持有成本增加很多。如果迫于这个原因出售房产，售价会有影响。

这个确实会发生，就如同我之前计算，无论house还是公寓，持有超过一定年限，其最终付出的房产税会超过原始印花税。这也是很多TX的观点，所以这些TX坚决反对。当然我们每个人都想买一个理想的房子，然后一劳永逸，等到几十年后，我们退休后可以像现在的老人一样，其房产变成一笔巨大的财富，足够养老。
但这对于大多数人这是理想，甚至幻想吧，除非您是富二代，可以直接在青年时代购买自己的理想住宅。但对于大部分人，基本不可能发生。当然对于近些年从国内一线城市移民过来的人，也是很大概率会发生，国内一套房卖了在这里买一个豪宅是可以的。但这并非澳洲房产交易的常态，所以经常会爆出华人的此类新闻。只所以会成为新闻，就是澳洲社会的特例而已，占澳洲房产交易的比例微乎其微，不可能成为这个社会的常态，澳洲政府政策的制定不能建筑在这种特例的基础上。即使这第一代移民因为时代红利出现了这种特例，但第二代第三代移民也不大可能再出现这种特例，无非都是如同本地年轻人一样，面对高额印花税而无力承担或无法轻易换房升级。
政府改革印花税，变更房产税，就是考虑到人们从青年到老年的成长过程中的不断换房升级要求，根据人生的不同阶段和拥有的财富，可以自由的不受税务制约的更换其应该匹配的房产，并在不断升级中，可以持续兑现房产的不断增值，而不至于死守一个老房子变成资产富有现金贫穷的人，这种税务制度的改革对社会的发展绝对是正面的，加速了土地房屋不动产资产和房屋土地作为一种商品的流通，从而加速了整个经济社会的活力。所有官方统计数据也都证明了以上观点。

2. 开发商肯定选择支付房产税，导致交印花税的房子越来越少。

这是必然的，政府希望大家都选择房产税，这是大势所趋，印花税是经济发展的拦路虎，唾弃是必然的选择。政府的目标是20年，80%的房产改交房产税。

3. 房产税税率只会升不会降。

道理很简单，修改法律不管买家如何选择，政府的总体收入肯定是增加，。这样就增加整体房产的税务成本。在其它因素相同的情况下，总体来讲是不利于房产投资的。

印花税修改为房产税，短期来讲政府的收入是减少的，因为大幅减少了印花税的一次性收取，然而长期是增加了，而且是变成更加稳定的税收。从政府的角度上讲，就是牺牲短期利益，着眼长远。一个政府有长远眼光，这对于民众不是坏事吧。而且澳洲就是福利社会，政府纳税，取之于民，用之于民，杀富济贫，长远来看，减少社会阶级矛盾，减少社会不和谐因素和戾气，都是好事。
从另一方面，自住房房东来讲，虽然一辈子，从年轻到老年，除非您一辈子只换房1-3次，也就是从25岁到85岁，60年换房不超过3次，您交付的房产税才可能多于印花税，这种人所占人口的比例经过统计不会超过10%，未来随着科技经济的发展只能更少。
从投资房房东来讲，就如同上面说的，房产税鼓励房产交易的发生，鼓励房产的持续开发升级增加其价值而获得投资利益，而不鼓励囤货N年的大地破房满目苍夷影响市容市貌。投资者量力而行，德不配位者，打肿脸充胖子的投资客都是对社会有害的。

至于房产税只会升，不会降，这是正常，因为原本的印花税也是随着房价增加而越来越高的，至于其中的增加幅度，会跟住土地价值走，总比跟着房价走来的好的多，毕竟房价远远大于地价。
房产投资的人，因为房产市场流动性和活力的增加，以后机会只能更多，而不是更少，可以说房产税比印花税更鼓励人们短期炒房，你懂的吧。而如何短期增加房产的价值，开发商比一般投资者更在行，所以也是大力鼓励房产的开发和装修行业，以及所有相关行业。

沧海一粟a

亲，土地价值现在120万，10年后就240万了，房产税是年年涨哦

asschemer007

楼主计算和分析的都不错

dingyipu

沧海一粟a 发表于 2020-11-22 17:52
亲，土地价值现在120万，10年后就240万了，房产税是年年涨哦

恩，这个是硬伤，股价估算有专门的公式，套用在这里就可以算出等效房价“涨幅”了。每年的房产税贴现回来，是不少钱啊，现在利率极低。

gordonye2000

好文。感谢奉献

gordonye2000

房产税每年递增，但是每年收入也相应递增。况且，10年前没有人能预测10年后今天所发生的变化。

更重要的是，利率预期长期保持低位，刚看了一下realestate 网站，大多数中低价位独立屋是市场上根基本没有好货。疫情好转在即，2023,2024移民翻倍。多空双方见证历史

gordonye2000

SHZhuan 发表于 2020-11-22 18:54
大莱德区 英文是啥？

Ryde

逆鳞龍

gordonye2000 发表于 2020-11-22 18:59
房产税每年递增，但是每年收入也相应递增。况且，10年前没有人能预测10年后今天所发生的变化。

更重要的是 ...

这个中低价位的线是多少以内？

gordonye2000

逆鳞龍 发表于 2020-11-22 19:05
这个中低价位的线是多少以内？

楼主文字中是大约160万附近

DataRecovery

land value就像个调节器，控制权在政府手里

melody410222

lz说承受力增加了是指买家吧？买家预算高了岂不是房价要上去，房价上去了不是把印花税省下的钱都消耗掉了，然后还得年年付房产税，怎么想都没有任何好处。我作为买家肯定是希望印花税政策不要变。我如果选印花税，其他竞争者都选房产税，我就争不过了。

Forbne

娘娘分析的实在，那么问题来了，为啥现在的业主却很多反对呢？这是你没谈到的，原因其实不难猜，房产税抑制房价，多年后等老了发现现在150万的房子以后只能卖180万，或仅仅跑赢个通胀，那才是动了最大的蛋糕，真正能坚守房住不炒观念的人毕竟是少数。

另外有个点值得商榷，投资我觉得会选择房产税，连自住都没把握能守住20年以上，投资客又怎么会？除非投资1000万大豪宅。

gordonye2000

Forbne 发表于 2020-11-22 19:18
娘娘分析的实在，那么问题来了，为啥现在的业主却很多反对呢？这是你没谈到的，原因其实不难猜，房产税抑制 ...

何以见得业主很多反对？赞成的难道要上网登记？纯善意商酌。

Forbne

gordonye2000 发表于 2020-11-22 19:25
何以见得业主很多反对？赞成的难道要上网登记？

足迹和英文论坛看一看，新州网站再逛一逛，或许赞成者是沉默的大多数，但是现业主反对的声音的确很多，二选一也不行。重点不是讨论哪方人更多，而是为什么还有那么多反对的声音，最深层的原因是什么。

Forbne

FUMoney 发表于 2020-11-22 19:29
分析了半天，结果没通过

一旦通过，光脚族就忽然消失了

Amy_XY

就一个原因，这个税抑制房价上涨，你今年260万买房，30年后还是260万，试问谁还想买房子？？
所以什么给你选择权，什么二选一，什么税率0.3，还是0.003，什么印花税的钱够交30年或是再算下能交300年property tax，统统不是反对的根本理由

Forbne

Amy_XY 发表于 2020-11-22 19:57
就一个原因，这个税抑制房价上涨，你今年260万买房，30年后还是260万，试问谁还想买房子？？
所以什么给你 ...

说大实话会被骂的，反对者们可不敢说出这个真实的理由，都是小心回避，这个反对的理由不好拿上台面的，他们要从其他地方突破，例如万税皆可恶啦，韭菜赞镰刀啦，后代无选择啦......

悉尼土地娘娘

Amy_XY 发表于 2020-11-22 18:57
就一个原因，这个税抑制房价上涨，你今年260万买房，30年后还是260万，试问谁还想买房子？？
所以什么给你 ...

没看出来这个房产税抑制房价上涨啊。应该是缓解买房压力才对。真正可以抑制房价的，目前低利率情况下，只有人们的收入水平和移民增长数量，这是影响供需，进而价格的

悉尼土地娘娘

沧海一粟a 发表于 2020-11-22 16:52
亲，土地价值现在120万，10年后就240万了，房产税是年年涨哦

房产税不可能年年涨的吧，那会官逼民反，房东是选民的绝大多数，房产是澳人财富的最主要组成部分，无论自由党，还是工党，谁都知道这个道理。
土地价值可能逐年上涨，这个与通货膨胀基本可以抵消，如果超过通货膨胀，那房东应该更高兴才是

Forbne

悉尼土地娘娘 发表于 2020-11-22 20:15
没看出来这个房产税抑制房价上涨啊。应该是缓解买房压力才对。真正可以抑制房价的，目前低利率情况下，只 ...

短期还有一波行情，但房产税一定会抑制房价，这需要时间，美国就是很好的例子。

Forbne

悉尼土地娘娘 发表于 2020-11-22 20:21
房产税不可能年年涨的吧，那会官逼民反，房东是选民的绝大多数，房产是澳人财富的最主要组成部分，无论自 ...

房产税或每年3.8%的增幅。不过娘娘还真和人家讨论细节，人家就是吓大家，这样反对才会更多嘛

InTheEnd

好文，很直观，这么说来中端house有可能缩水，而公寓会更欢迎？

asschemer007

我个人认为政府此次的印花税变房产税的举动 ( 如果能顺利实施的话)， 目的并不是单纯的为了剥削房东来增加政府收益，这个政策的实施对房市的促进或者抑制，现在判断都为时过早，政府应该是想通过增加房产流通性，促进新房开开工量，以促进房产相关行业(中介，建筑，律师会计等)来带动整个经济发展。

另外，以澳洲政府的一贯的表现来看，这个政策有随时变更或者取消的可能，所以大家也大可不必想那么长远的，活在当下比什么都强!

几年以后

asschemer007 发表于 2020-11-22 21:13
我个人认为政府此次的印花税变房产税的举动 ( 如果能顺利实施的话)， 目的并不是单纯的为了剥削房东来增加 ...

很同意，政府完全为了保地产相关就业搞得。
相当于降低购买门槛，促进大家买公寓。
毕竟五十六十万的公寓，免掉印花税对首付降低要求很多。
这个钱正好都LMI的保险。

dondon

这个政策长期会抑制房价，对整个社会来讲是好的，现在大量热钱都挤在房地产，如果房价下降了，那么很多资金会流向别的行业，这样整个经济才是健康的。
政府其实是想控制房价的，但是真控制住了，政府的收入也没了。但是任由房价涨，也是不行的，毕竟这样的经济形态是病态的。像早期的经济危机一样，迟早会崩溃。因为产品剩余，比如现在公寓就是这个样子。、

但如果这个政策真实行的话，短期内，3-5年会有一波行情，等市面上出售的房子大部分是房产税房的时候，会是房价开始下降的开始。另外，这个政策对投资房是及其不利的。

Michelle123

dondon 发表于 2020-11-22 21:27
这个政策长期会抑制房价，对整个社会来讲是好的，现在大量热钱都挤在房地产，如果房价下降了，那么很多资金 ...

说到点子上了。那些还在鼓吹房产税会让房价暴涨的要么是无良中介要么是只看到了眼前的那点印花税部分。要是真的通过了，以房养老是没指望了，房价以后估计连通胀都抗不了

dondon

这个政策比较bother我的地方是：
第一：不能以房养老了，到时候老了还要养房子，当然除非我一直住在我自己现在的印花税房子里，就没这个问题。
第二： 等我老了，想卖房子去住养老院，发现房子卖不上价了。

dondon

看看悉尼人民的平均工资，如果不是大量国外热钱的涌入，光靠当地的收入，现在的房价都支撑不了啦。

asschemer007

dondon 发表于 2020-11-22 20:33
这个政策比较bother我的地方是：
第一：不能以房养老了，到时候老了还要养房子，当然除非我一直住在我自己 ...

谁也无法预计自己老了以后会是什么样子，几十年的时间也可以改变任何东西，计划永远赶不上变化，想那么多没用的。

xxxxyhf

ACT 一直都有房产税吧。 房价直接相关的还是移民数量，澳洲对海外高净值人事的吸引力。