本息同还的算法是 不管offset了多少 每月还款一律按照没有offset一样对吗

黄泥蟹

以前都是 interest only
这回听银行经理的 P&I
反正offset 基本都对冲了 以为只还本没多少钱
结果比预想多了一倍
按照这个速度 30年的贷款协议  十几年就还干净了
银行经理说我说的有道理 帮我问问 结果就没下文了

没办法自己去分行问
接待的经理说 银行不会算错的
本息同还不管offset了多少钱 就是假设你offset账上一分钱也没有的情况下 应该还多少利息
再加上本金的部分 就是每月还款额
只不过多还的利息部分就算是多还的本金
我说 那多还的部分就应该可以redraw?
不能redraw!
那三十年的贷款 十几年就还干净了？
对！
大家也是这么还的是吧？

future1026

还款金额一定，利息越来越少

cristinalu

是这么操作的，但是为什么不能redraw？我理解应该可以的。

ljkakai

cristinalu 发表于 2020-10-23 18:19
是这么操作的，但是为什么不能redraw？我理解应该可以的。

每月还款部分不能redraw的，存在offset account里的才可以自由使用

每月还款金额是固定的，只是offset account里钱越多，每月还款金额里面的本金就越多，利息就越少，房贷就越快还完。

zhegelm

P&I的好处只有利息低吧？你既然都快对冲完了，那本来也不会有多少利息，interest only和P&I就没啥区别了啊。

澳洲伶翎紫

如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化.  PI的话,你贷款负债和现金同时减少而已.

ghel

offset只管利息的部分，总额是一样的

Lindoudou

你的理解是对的，对冲账户的钱会让你缩短还款时间，每个月的还款额是根据当时的浮动利率固定的，不会因为offset的钱而改变。如果不想提前还完的话可以refince啊，不一定要redraw，虽然是麻烦很多。

xxmdidi

对的，是这样。

Hommer870

看了楼上们解答的，我也明白了

littlemonkey17

楼主，请问你是哪个银行的，这样计算？还是每个银行都是这样计算的？

黄泥蟹

littlemonkey17 发表于 2020-10-24 01:14
楼主，请问你是哪个银行的，这样计算？还是每个银行都是这样计算的？

NAB 我猜哪个银行都是这么算的

薯条

过几年从新做个贷款就好了，钱不是又出来了吗

黄泥蟹

澳洲伶翎紫 发表于 2020-10-23 18:50
如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化.  PI的话,你贷款负债和现金同时 ...

假设贷了一百万
账上也放了一百万
IO 每月一分钱不用还
P&I 每月offset账上会被扣掉小五千

destine

有的银行不一样，commonwealth是会减少还款额，最后还是30年还完。

cxjzhj

自住房无所谓了，本金还得越快越好。投资房坚守Offset和IO。

gyf1983

我一直以为，在完全对冲的情况下，每月固定的还款额都是拿去还的本金部分，因为没有产生的利息部分:dizzy:

唐宋

澳洲伶翎紫 发表于 2020-10-23 19:50
如果完全对冲了, 你PI和IO没区别啊....IO就是每月负债和现金完全都不会变化.  PI的话,你贷款负债和现金同时 ...

区别大了。全兑冲后，IO贷款客不变, PI贷款额哗哗地往下降。

happyheros

gyf1983 发表于 2020-10-24 09:10
我一直以为，在完全对冲的情况下，每月固定的还款额都是拿去还的本金部分，因为没有产生的利息部分:dizzy: ...

对的

小苏苏

我和你的情况一模一样，原来是IO，30年，offset放满。5年到期后自动改为PI，每月还的数字是固定的，但算了一下大约10几年就还清了。

小苏苏

Lindoudou 发表于 2020-10-23 21:49
你的理解是对的，对冲账户的钱会让你缩短还款时间，每个月的还款额是根据当时的浮动利率固定的，不会因为of ...

refinace 是不是相当于重新贷款？审批和新贷差不多？我原来是以海外贷款贷出来的，问了中介，说以我现在的本地收入贷贷不了原来的这么多，除非把现在的贷款全部还清，再重新申请

belinda529

我也问题过这个问题，我以前也觉得应该是可以redraw 的， 但是不可能，p/i 的还款，不管你offset 离有多少钱，只是增加了还款速度，每个月的payment 是没有变化的。就是提早还完。 如果offset 有钱，for cash flow 的话，io 比较好

scorpiusd

每月固定扣款，非利息的钱会进你的贷款账户

punky

我以前AMP的P+I多还的是可以redraw的，offset account也有，这样就非常灵活，既享受了低利率，又有io的灵活。现在westpac的不可以。

zl5431

解释没错，自住房就还呗。投资你就io好了。

2000lily

io 好像不可以有offset 的

黄泥蟹

2000lily 发表于 2020-10-24 10:52
io 好像不可以有offset 的

可以的 以前一直是Interest Only   有offset
每个月还不了几个钱

这回第一次换成 P & I  跟自己想的不一样 突然还这么多
唉 原来大家都一样 那我就平衡了

我的bank manager看来是刚入行
态度可好呢
还跟着我一起奇怪呢

一天世界晴~

从Settle第一天开始 满Offset  30年的贷款会在17年多还清  楼上你的manager水的连基本培训都没过吧

一天世界晴~

2000lily 发表于 2020-10-24 11:52
io 好像不可以有offset 的

可以有。。。

MangoCake

westpac是欠贷款合同的时候，有最低还款额，所以本息同还的时候，金额会变高