房客因空调问题要去Tribunal, 请各位房东看看咋办？

metalgear

事情是这样的：

我去年底搬走自住房找中介招来了房客（一家三口）。房子的中央空调是十几年前的型号，新加了coolant但是也基本不怎么制冷了。这点我事前已经跟中介说了空调不大好使，心想房子一年左右会卖掉，所以不想花小一万重新装新的中央空调。房子之前也有租客但也没有投诉空调问题（可能对生活质量要求不高吧），新房客要是不满意再说吧。

新房客11月底入住时正值高温，马上中介就反映房客的不满。中介给出方案是：每个礼拜减100刀因为房子没有空调，他们可以随时搬走不受一年租约限制。或者马上置换新空调，租约和房租不变。按中介的办事流程先找来了tradies上门检查，觉得修不了就给了两报价，一个是新的中央空调报价和三房一厅四台独立空调的报价，两者差2千刀我就选了后者。由traides上门检查到房客用上空调大概耗时一个月吧。

本以为问题就解决了, 几个月后中介突然发邮件说，房客对去年夏天一个月没有空调不满，中介提议免2礼拜房租补偿（$2000不到）不然的话房客要去tribunal。我说我们当时已经马上安排安装了新空调，耗时那一个月时间我们房东控制不了。而且为什么等夏天过去几个月后再秋后算账？当时安装完新空调他们也没意见？我答复中介说按一周减100的话我最多赔偿他们一次性$500。

又过去了两个月，今天中介说房客拒绝了那$500补偿，中介再提议免两礼拜房租否则他们就去tribunal了。我觉得2千刀不多也不少，但是觉得自己作为房东要做的也做了，遇到这种房客没什么好说了，tribunal就tribunal吧。

在这想问问大家，特别是房东们，有和房客去tribunal的经验吗？流程大概是怎样？ 按我上面说的情况，在tribunal我会是吃亏的一方吗？tribunal会偏袒保护房客一方吗？

MaxZLassie

真够事儿的
我自己也是房东 我原来都是找中介 后来发现中介屁用没有 所以现在自己直接出租
你这个事情也说明中介什么作用都起不了 除了当个传声筒
我觉得2千刀过分了 我没听过为了空调上tribunal的 一般听过tribunal都是房东告没付租金的房客
但是听过的都是说偏房客一边 因为我们是地主 房客是弱势方 （狗屁逻辑）

Rainstorm

中介就是传话的，房客想干什么中介决定不了。
不过他们太不专业，在租房前空调不好使是可以的。要跟房客说好，落实在文字上，房子按没空调的市场价来算。
这样的话夏天热死也与房东无关。
但是如果按有空调的房子租出去了，空调不好使必须补偿人家。人家花钱了。

metalgear

Rainstorm 发表于 2020-7-23 14:02
中介就是传话的，房客想干什么中介决定不了。
不过他们太不专业，在租房前空调不好使是可以的。要跟房客说 ...

谢谢答复。

中介当初的建议是每周减100，可能也就是没有空调的市场价？

按这个算的话补偿也是$1000不到。

zebra2121

风口上的猪

上小额民事法庭,租客大概率胜。
1.出租房有空调，就默认是正常可以工作的。
合同上什么都没写，房东就有义务保持空调是正常工作的。
2.修空调花了1个月时间，是不是reasonable的？
2周是合理时间。1个月通常认为不是合理的时间范围。除非你有证据证明，需要1个月时间，这个可以argue。
依据每个州的法律不同，即便1个月是合理的时间，租客也可以要求赔偿，这个每个州要求不同。
3.空调修好之后，过了几个月才向房东索赔。是否是合理追溯时间。
答： 是合理时间。

ahnet

最烦这些动不动要上庭的，别怕，上庭去撕逼：）
不过看起来我感觉你是被中介坑了。

Rainstorm

metalgear 发表于 2020-7-23 14:08
谢谢答复。

中介当初的建议是每周减100，可能也就是没有空调的市场价？

是说签约之前他们建议这个，还是房客提出赔偿以后？
不管怎么说，当时如果是按着有空调的房子租出去的话，你恐怕会很被动。

chun.g

风口上的猪 发表于 2020-7-23 15:12
上小额民事法庭,租客大概率胜。
1.出租房有空调，就默认是正常可以工作的。
合同上什么都没写，房东就有义 ...

我持相同看法

lucyliu8472

出租时候广告上写了有中央空调？我记得我以前中介整租房子时候，没要求所有房子必须有中央空调吧。
你如果广告上说有中央空调，实际不工作，估计有ground可以告你。但你也有证据你积极解决了，有让步免一些房租等。上法庭都要看证据的，没啥可怕。

metalgear

风口上的猪 发表于 2020-7-23 15:12
上小额民事法庭,租客大概率胜。
1.出租房有空调，就默认是正常可以工作的。
合同上什么都没写，房东就有义 ...

我已经第一时间安排每个房间安装新空调，当中上门报价到traides安排时间安装大概也得一个月了。

补偿我是答应的，但是要求免2周房租这个怎么定夺？谁来定？

caosj037

法官一般是偏向租客的

风口上的猪

metalgear 发表于 2020-7-23 16:32
我已经第一时间安排每个房间安装新空调，当中上门报价到traides安排时间安装大概也得一个月了。

补偿我 ...

以实际损失为准，由房客负责举证。

夏天房子一个月不适合居住，应该是一个月的房租+法律费用+其他损失。

metalgear

lucyliu8472 发表于 2020-7-23 15:31
出租时候广告上写了有中央空调？我记得我以前中介整租房子时候，没要求所有房子必须有中央空调吧。
你如果 ...

广告有写中央空调，我跟中介联系的时候已经第一时间提出空调这个问题。房客验房的时候估计也没检查空调运作情况。

后来每个房间安装了独立的空调，房客也答应 go ahead了。

可是几个月后的现在他们要求补偿当时没有空调的“损失”，中介建议免2周，我提出$500。双方达不成共识，这个谁来定夺？

风口上的猪

好在你这不是commercial。
commercial 你还要赔偿营业额损失。

风口上的猪

跟广告没有关系，跟合同有关系。
合同上没写，不算数。广告上的，只能做参考。

metalgear

Rainstorm 发表于 2020-7-23 15:27
是说签约之前他们建议这个，还是房客提出赔偿以后？
不管怎么说，当时如果是按着有空调的房子租出去的话 ...

是房客提出赔偿之后，方案也是中介提出的。房客签约前估计也没检查空调。

赔偿我是答应的，但是金额谁说了算？

风口上的猪

metalgear 发表于 2020-7-23 16:38
广告有写中央空调，我跟中介联系的时候已经第一时间提出空调这个问题。房客验房的时候估计也没检查空调运 ...

广告上有写有中央空调，那么这一条恐怕是无法argue了。

风口上的猪

最好的办法，是折中，1000块解决。

风口上的猪

房东，要买保险。
不然房东不好当。

Rainstorm

metalgear 发表于 2020-7-23 16:42
是房客提出赔偿之后，方案也是中介提出的。房客签约前估计也没检查空调。

赔偿我是答应的，但是金额谁说 ...

只要没在合同里体现房子没空调那就找不到房客的问题了。
他检查不检查都不是问题。
当时并不是他想要赔偿多少都行，谈不拢就去仲裁吧。
你这房租一周快一千了，不知道你是哪个州，夏天几个月。
如果夏天时间长，房租这么高，他的希望值怕是也低不了。中介说的那个数应该是房客希望的。

metalgear

风口上的猪 发表于 2020-7-23 16:43
广告上有写有中央空调，那么这一条恐怕是无法argue了。

我没有argue没有中央空调是需要补偿，只是金额怎么定？

一个月没有空调那么补偿是按没有空调的房价补差价，还是整一个月的房租都得免？

刚刚查了和中介的聊天记录，房客反映问题是12月9号（入住了一个礼拜），我马上答应让中介安排工人去检查。 到1月17号中介才发我维修和安装新空调的报价，这当中就已经一个月了（圣诞新年假期）。到一月底新空调才安装完毕。

lry-jdtj

免吧，
新州tribunal估计会判没空调期间半价。
四周没空调也是两周房租

echomomo

LZ我个人觉得上就上，你作为房东，你算是合理时间内积极履行了你的义务， 如果当时商议好修空调他们同意了，那么这个事就算协商一致了，你按协商结果做了， 就结束了这个事情。 租客修好空调再提条件就算不合理要求。 因为租客 如果提出修空调时候他们同时提出要补偿， 那你也有机会选第一个方案让他们走人，你现在修好了空调履行了你的义务， 他们又说赔偿问题， 这样对你也不公平， 本来你可能会因为这个巨额赔偿要求当时直接就让他们走人了，没必要花这个钱，可能你也可以找一个不要空调的租客，很多选择给你， 现在你没的选了。   同时你是在合理的时间范围内，找了tradie，既然tradie接手了，就不是你在那里拖延时间， tradie工程进度只要不是你让他们拖延的，都不是你的责任，所以我觉得你没啥好怕的， 去了tribunal也是讲理的，人家每天见的人多了， 大部分都是公平合理的解决协商。 而且我觉得你还可以说的更好一点， 你说本来呢，这个你已经履行了你的义务， 正常来讲这个事情就算按协商结果执行了， 你就没任何责任了。 但是出于good will， 你开始同意给房客一点补偿， 虽然说其实完全不用的， 但是现在房客要求金额过高， 还威胁你要上tribunal， 那你认为tribunal就是讲理的地方，你也没啥好hide的， 所以愿意听听tribunal的意见， 同时表达自己也受了covid影响， 这个事情自己已经尽力，并按协商解决了， 后面又被提不合理要求，这个钱数也很多了， 对自己也很不公平。所以坚持不赔偿。 最坏结果你和现在一样，给他那点补偿，其他你还能有啥损失。
同时，不管有啥纠纷，只要房客不按时付房租，也是没理的一个重要point， 如果有这点，你也一定要提。
再提醒你一下，最好你自己上tribunal，不然看你这个中介的水平，还不定怎么坑你

个人观点仅供参考哈， 自己根据自己情况看着决定

metalgear

lry-jdtj 发表于 2020-7-23 17:02
免吧，
新州tribunal估计会判没空调期间半价。
四周没空调也是两周房租

明白，

谢谢答复

Questions

楼主，空调是urgent repair 的项目之一，也就是说，房东必须要解决空调的任何问题，除非租赁合同上不包括空调。

去任何地方投诉，你必输

metalgear

echomomo 发表于 2020-7-23 17:08
LZ我个人觉得上就上，你作为房东，你算是合理时间内积极履行了你的义务， 如果当时商议好修空调他们同意了 ...

感谢您提的宝贵意见。

我就觉得奇怪为什么房客答应安装新空调后，过了几个月了，才提出索赔。

这个中介确实太差劲了，那些赔偿提议都是他提出的。我刚开始还以为因为疫情生意不好，中介从中使坏。

雾沉半垒

你要让中介回去找那个装空调的公司，为什么当时需要一个月的时间才能弄好
你不能说你找了修空调的公司，他们弄了一个月才弄好，和你无关。但如果空调那边的公司可以告诉你一个合理的理由为什么要一个月，我觉得你完全可以去tribunal

metalgear

Questions 发表于 2020-7-23 17:16
楼主，空调是urgent repair 的项目之一，也就是说，房东必须要解决空调的任何问题，除非租赁合同上不包括空 ...

我是答应赔偿的，已经第一时间及时安排安装。只是当中有个圣诞新年假期，工时拖了有点长。

metalgear

雾沉半垒 发表于 2020-7-23 17:20
你要让中介回去找那个装空调的公司，为什么当时需要一个月的时间才能弄好
你不能说你找了修空调的公司，他 ...

tadies也不算太拖沓。主要是反映问题到中介安排上门检查报价，当中夸了个圣诞新年假期。