这次银行是真的怕了。。。其实我们离信贷危机只差一小步

sonny0617

在澳洲新财年的第一个星期，澳洲各大银行紧锣密鼓的出台新一轮延期还款的各项政策，使第一期6个月的延期还款结束后，可以通过申请再次延期4个月。这些政策的主要目的，是帮助那些被疫情影响收入的借款人从而减少财务支出压力。
这段时间，我和一些行业内人士进行过相关问题的讨论，我们的观点基本一致：
减少个人财务支出压力是一个表面问题，更深层的意图的是稳定金融秩序，从而避免因个人信贷危机而导致更严重的金融后果。

01究竟什么是个人债务危机呢？
举个例子：借款人向银行借款60万澳币用于买房。同时，银行也相应的获得要求你偿还60万澳币本金加利息的权利，这种债务与债权的关系就是信贷。
生活在澳洲大部分人，是避免不掉债务的，投资买房的债务本身是好的。
为什么这么说呢？因为每个家庭不可能靠每年收入的存款积累去买房。
设想一下，一年存5万澳币，想买到100万的房那就需要20年才可以，即使有人愿意等，由于通货膨胀的原因也不会是100万那个房价了。
既然买房的债务没有问题，为什么会有个人信贷危机呢？
关键的核心就是“利息支出”，也就是我们常说的“月供”。银行借款的基本逻辑，就是对借款人还款能力的预判。信贷审批机构会通过申请人的收入，房租收入，以及个人的债务规模来预判借款人的还款能力和还款风险。市场好的时候房客按时交租金，房东的个人主动收入没有任何影响，房价也是一路向上。
问题是这种情况一定会保持不变吗？答案当然是否定的。就拿这次疫情来说，很多行业的收入已经被严重的影响。
很多企业不堪成本负担后开始裁员或者降工资，直接导致很多人交不起房贷与房租，所以银行才推出延期还款计划，就是缓冲利息支出压力，从而避免个人信贷危机的爆发。

02个人信贷危机离我们有多远？

还记得2014、2015和2016这三年的澳洲地产市场吗？房价一直快速上涨，大家在乐观情绪驱使之下，都去向银行申请贷款买房，银行在市场一片飘红的情绪下，拼命的放贷。钱多了，各种资产价格都会水涨船高。
借款人借钱时能抵押的资产也上升了，于是又可以借更多的钱，杠杆越用越大，房贷的门槛也越来越宽松，什么海外收入啊，两张工资单，一封雇主信，tax return draft 通通的都可以借到钱。
在那个时代很多收入不稳定、还不起贷款的人，获得几百万银行的贷款也许不是件难事。
虽然这种贷款风险很大，但是在市场普遍乐观的情况下，大家觉得这样的贷款也不会出什么问题。
就这样，贷款推高房价；房价高了，会吸引更多人买房。
想买房没钱怎么办？那就接着借钱。买了一套还不够，还要借更多的钱，买更多的房。
大家都要买房，可房屋的数量有限，会带来什么结果呢？
当然是房价上涨，开发商拼命的建，土地价格贵的离谱，房价继续卖的离谱，投资者接着高价买入。
最后家庭债务负担能力像橡皮筋一样越拉越紧，一旦遇到一点点影响现金流的危机，这根皮筋就会崩断。
这就是2014年-2019年澳洲房产的缩影。
有十多年前美国次贷危机的例子在先，澳洲的政府与金融机构早已看透这一切所以才一个劲的出台各种政策去缓解目前的个人信贷压力。
假设政府和银行不采取任何行动，那么在今年的下半年有多少人因为供不起房贷而纷纷卖房。再加上目前市场上的余量，市场的房屋供应量可想而知。
当房价比贷款的额度还低时怎么办？
所以我们离个人信贷危机已经比想象中的要近，甚至就差那一小步。

今天我写这篇文章的目的并不是来否定房产投资，相反我还是鼓励大家继续关注房产投资。因为地产和金融都具有周期性质的，长期的理财还是要靠不动产。
关键是要懂得如何设计房产投资结构，规避掉在投资过程中可能遭遇的一些风险。俗话说：“吃一堑，长一智”。通过这次“疫情”事件，给我以下启发

01房产投资是双刃剑，不是买的越多越好而是越精越好，一定要量力而行。

哪怕危机过后房市复苏，一定也要注意现金流，提前考虑一下极端情况，让自己有一定的财务弹性。

02集中精力的去提高个人的主动收入，别太相信什么被动收入的那些销售话术。

被动收入需要强大的主动收入来供养，主动收入强了，才可以带动自己的被动收入模型，顺序绝不可以颠倒。

03该割肉时必须割肉，学会剥离自己的不良资产。

既然错了就要及时的调整资源以便赢得下一次投资周期。

04利息支出一定要时刻关注，这不是在算小账而是投资成功与否的大账。

05资本增值与租金回报的选择因人而已，不要把别人的公式套到自己身上。

作者：悉尼财神

spikezw

结论是：房价要涨

qwert227

坦白讲，一直没有巨量房产挂牌出售，说明大多数人的杠杆还都可以负担，只要没有加息预期，房价就会继续疯下去

sonny0617

spikezw 发表于 2020-7-20 10:49
结论是：房价要涨

你好好读读

sonny0617

qwert227 发表于 2020-7-20 10:51
坦白讲，一直没有巨量房产挂牌出售，说明大多数人的杠杆还都可以负担，只要没有加息预期，房价就会继续疯下 ...

目前购买力已经下降的很多了，你去二手房市场看就知道了，两个星期前起拍价还2.7M,  两个星期后就撤下来了 换成出价，只要给2.5m以上就可以和房东去谈。

coffee_bean

理性的判断，房价等于在（收入-支出）正现金流情况下目前金融机构允许最大杠杆放大后的值。所以取决于两个因素，一个是金融机构允许的最大杠杆，另一个是（收入-支出）是否正现金流。

yumintaoaud

该吃吃该喝喝 啥事都别往心里搁 大不了上井冈山打游击

自游自在

都是一条船上的

joeintheend

结论是 房价会一直阴跌下去  直到整体经济出现复苏

智商21

高杠杆高利率的开发商开始一个撑不住

datou1981

全球第一的个人债务。爆是迟早的。只是被疫情打爆，这个我绝对没有想到。经验不足啊。

CalmDownOK

一小步是多小？

远离大陆

无产阶级

Joeymel

谢谢分享

dameng01

央行就算开足马力改数字印票子， 也不会让房事躺的 如果房事躺了 经济就崩了。这条线上的利益和就业太多了。这么做的目的不是为了救哪个投资房多的个人

Eric唐

不涨就算跌了，反正不是投资的好时间了

爱天蝎的巨蟹

现在什么都不要动了，今年能活下来，来年再战

jackliu2008

银行是谁？

楼主怎么认识银行的？

培培

银行贷款相关的部门和员工，过去几个月很忙

cavalier00

比较清醒中肯的分析。
不过这本身就是驳论。

whyisthis

现在，政府能做的就是多印钞票把债务稀释掉。

OwenKoo

政府不会像美国那样大规模救市。虽然会注入资金像jobseeker稀释贷款到期的高峰。
这样拉平曲线，防止动荡，也会让一些负债过多的危险客户被自然淘汰。
就像良性肿瘤不危险可以留着，恶性肿瘤啥时候都是祸害。

castback

我就那么个观点大家参考下啊，没有足够的人口房子刚需的话，怎么撑起澳洲房地产？地大着呢，不给移民，本地人不生，吃福利的狂生，哪里来的支撑力。希望有人给与解答。

粤式油鸡

需要银行加息配合

yzy01

castback 发表于 2020-7-20 13:29
我就那么个观点大家参考下啊，没有足够的人口房子刚需的话，怎么撑起澳洲房地产？地大着呢，不给移民，本地 ...

有钱的越有钱，没钱的越穷

白雲山民

感谢分享！

debull

延期就是应收账款，永远延期永远应收。不延就是坏账，死球了。

zebra2121

MikeG5

暂时不用还贷款，有啥债务危机？？

DuanDuanDuan

今年别想的太多，先活下来