删贴

Da_Musiq

删贴 讲不明白

melway2008

你的意思是说前几年P+I repayment 利息比例比较高 然后新银行给的cash rebate 不一定够cover 前几年多交的利息是么？有例子么？

Da_Musiq

melway2008 发表于 2020-6-22 14:50
你的意思是说前几年P+I repayment 利息比例比较高 然后新银行给的cash rebate 不一定够cover 前几年多交的 ...

你可以看看amortization schedule
就用一个例子 假设自住房剩100万供了十年 又买一新房做自住房 如果loan是portable 而且新旧房贷都是commercial teams (假设新贷款低20点给你cash back)为何要refinance走？ 我就是不明白 比如一个版友为了cashback break掉还剩十年的fixed team也要拿那cash back

sealion2009

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 15:38
你可以看看amortization schedule
就用一个例子 假设自住房剩100万供了十年 又买一新房做自住房 如果loa ...

没看明白，现在还有人fix十几年吗？

如果你说的fix是指分多少年还清，算出来多的利息是因为总的还款时间延长了。你也可以要求缩减还款时间

xiaoshuzime

有些可以re出来更多的现金，可以用来投资别的地方

rainvegie

虽然重置了，但是如果loan amount 变小，那么repayment也变小
如果loan amount 跟之前一样，那么repayment也变小啊，因为利息比之前便宜了

Da_Musiq

那么repayment也变小啊，因为利息比之前便宜了 但是你每一期还款给的利息部分多了

pang1412

想问一下 loan portability是怎么操作？

zu365

只要利息不升，有对应的offset，哪儿有多付的利息？

大江东去

楼主怎么会有这么奇怪的想法?

大江东去

是因为对贷款一点都不了解?

看得我莫名其妙的

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 17:42
是因为对贷款一点都不了解?

看得我莫名其妙的

maybe是太了解？

大江东去

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 17:47
maybe是太了解？

每几年refinance那你的loan amortization schedule 经常重置 最后是否得不偿失

refinance出来的钱放offset账户里，怎么会得不偿失?

并且借的越多，你拿到的利率也越低。贷款50万和贷款100万放50万在offset里。肯定是后者省钱

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 17:42
是因为对贷款一点都不了解?

看得我莫名其妙的

你第一个月的还款8成是利息 第十五年每月还款只有一半是利息 你每两年内refinance 三十年给的总利息是多很多的 实际上三十年equity只还了一半而已 但是付出的现金是一样的 不知道你看懂没有

大江东去

refinance一次是500-700的费用。不提broker的返还，光是银行的返还都能赚3000+

并且利率肯定还会比之前的低

flydove2002

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 17:54
你第一个月的还款8成是利息 第十五年每月还款只有一半是利息 你每两年内refinance 三十年给的总利息是多 ...

那是因为到第15年时，你欠银行的本金也少了。所以利息也少了。

叮当仔

被楼主吓的我手里饼饼都掉了，赶紧去homeloan account看看。刚refinance了，刚第一个月的利息，是还款总额的1/3。offset有钱。求各位解惑

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 17:53
每几年refinance那你的loan amortization schedule 经常重置 最后是否得不偿失

refinance出来的钱放offs ...

比较要compare apple to apple 你这个例子就直接原lender top up不好吗 为什么一定要refinance

大江东去

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 17:54
你第一个月的还款8成是利息 第十五年每月还款只有一半是利息 你每两年内refinance 三十年给的总利息是多 ...

利息还的多=本金还的少

这不是好事吗？如果本金一点都没还，不就等于io了?拿着pi的利率还io，还有比这更好的事吗？

大江东去

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 18:00
比较要compare apple to apple 你这个例子就直接原lender top up不好吗 为什么一定要refinance ...

top up谁给你返还?

银行？broker?

按之前anz的refinance政策如果是100万的贷款

可以拿银行4000+broker2000=6000

减700到750的费用

算算两年可以赚5000多，不开心?

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 18:01
利息还的多=本金还的少

这不是好事吗？如果本金一点都没还，不就等于io了?拿着pi的利率还io，还有比这更 ...

一个还了15年pi的贷款剩100万 第十六年还钱10000里面有5000是本金
一个新贷款100万 第一年还钱10000里面只有两千是本金
你说的是很简单的.. 但是是无关的 要compare apple to apple

大江东去

top up没人会给你一分钱

选top up还是refinance?

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 18:04
top up谁给你返还?

银行？broker?

我们终于讨论同样的东西 但是数字你就要算一下了 因为借的多的话这几千是不够的 这是我的point

大江东去

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 18:07
一个还了15年pi的贷款剩100万 第十六年还钱10000里面有5000是本金
一个新贷款100万 第一年还钱10000里面 ...

你的前提是没有offset，要把房贷还完

这不叫投资，这叫储蓄

现实中也没人这么做

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 18:07
top up没人会给你一分钱

选top up还是refinance?

这就看每个人选择咯 有些人帐算不过来的

真傻本傻

我好想明白楼主的意思了！

philongyao

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 18:07
一个还了15年pi的贷款剩100万 第十六年还钱10000里面有5000是本金
一个新贷款100万 第一年还钱10000里面 ...

贷款还剩100万 第十六年还款 1万 其中 五千本金 那就是剩下5千是利息

新贷款100万  还款1万 其中两千本金 8千利息   

楼主能解释一下为什么一个利息才5000一个利息要8千 利率同样的情况下

Da_Musiq

大江东去 发表于 2020-6-22 18:10
你的前提是没有offset，要把房贷还完

这不叫投资，这叫储蓄

首先这不是投资板 我也没有说投资两个字 但是帐都算不好怎么投资 你说得那些东西大家都懂 但是loan portability很多新买房的人听都没听过 我bring up给他们多一个option gfc之前的贷款广告经常说portability 这就是代沟

rainvegie

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 18:07
一个还了15年pi的贷款剩100万 第十六年还钱10000里面有5000是本金
一个新贷款100万 第一年还钱10000里面 ...

一个还了15年pi的贷款剩100万 第十六年还钱10000里面有5000是本金 —— 你这个10000是按原始的loan amount 来计算， 这个原始的loan amount 可能是150 万？ 180 万？ 所以才在还到15 年的时候有5000 是本金


一个新贷款100万 第一年还钱10000里面只有两千是本金 —- 如果按照你上面那个，一样的利息，一样的年份，这个100万的repayment不会是10000，而可能只是8000 或者6000 或者一个小于10000的数字


你不如把loan amount ，利息都固定，然后再来比较，这样会直观一点

pang1412

Da_Musiq 发表于 2020-6-22 18:18
首先这不是投资板 我也没有说投资两个字 但是帐都算不好怎么投资 你说得那些东西大家都懂 但是loan porta ...

可以讲解一下吗 我想了解 ：）