CBA offset账户

Yee168

刚办理offset账户，发现loan account 里面还是有 redraw facility, 所以是有offset 和 redraw 一起吗？怎么会这样？

ELAINE19

If you deposit money to your loan account, it can redraw as well

Yee168

ELAINE19 发表于 2020-4-14 16:24
If you deposit money to your loan account, it can redraw as well

明白了，谢谢

kc_zhang

redraw功能可是一个好东西，如果你这个贷款账户买的自住房，过几年你的存款已经超过贷款了，于要想买个投资房，但是贷款办不出来或者额度不够。这时候你可以这样操作，先把钱从offset账户里转移到homeloan账户，不要放满留个100块空间，防止银行认为你提前还贷把钱拿回去了。等一两周，期间不会产生利息，因为homeloan里存的钱和offset账户里存钱一样全额抵扣利息。然后需要付款买投资房的时候，所有钱都直接从homeloan里转到卖家账户里，这个从贷款账户里取钱的过程就叫redraw，转钱时开支票也行直接网银转也行(网银转账额度不够可以去银行柜台转)，反正确保这钱是从homeloan账户直接支付到对方账户就可以了。从这天开始，这笔钱在自住房贷款homeloan账户里产生的利息，就变成了投资房的贷款利息了，相当于自住房贷款转成了投资房贷款，可以向会计师申请财年的负扣税。相当于一次申请贷款，买了一套自住房和一套投资房，还能负扣税。

hohoisme

哇 讲的好详细 不过还是有点没听懂。保存下来慢慢研究。。将来也要买投资房的，请问你说的存款大于homeloan的是指offset里面自己的钱多于贷款剩下欠的钱了是吗？

Yee168

kc_zhang 发表于 2020-4-14 17:35
redraw功能可是一个好东西，如果你这个贷款账户买的自住房，过几年你的存款已经超过贷款了，于要想买个投资 ...

谢谢分享

hyjmd

kc_zhang 发表于 2020-4-14 17:35
redraw功能可是一个好东西，如果你这个贷款账户买的自住房，过几年你的存款已经超过贷款了，于要想买个投资 ...

其实没必要这么麻烦去操作。  投资房地税减免  这个主要看的还是the purpose of using fund.

kc_zhang

hohoisme 发表于 2020-4-14 19:57
哇 讲的好详细 不过还是有点没听懂。保存下来慢慢研究。。将来也要买投资房的，请问你说的存款大于homeloan ...

也不是一定要offset的钱多于homeloan,只要你offset的钱足够买下投资房就行了。

bluesky

kc_zhang 发表于 2020-4-15 08:44
也不是一定要offset的钱多余homeloan,只要你offset的钱足够买下投资房就行了。 ...

如果这样的话，为什么不直接拿offset的钱直接去买投资房呢？
转到ｈｏｍｅｌｏａｎ　再转给卖房子的人，不是多了一道工序吗？
谢谢

renos

bluesky 发表于 2020-4-15 09:39
如果这样的话，为什么不直接拿offset的钱直接去买投资房呢？
转到ｈｏｍｅｌｏａｎ　再转给卖房子的人， ...

offset 帐户相当于存款，不是贷款。所以用你的存款去买投资房是不产生利息的，所以没有什么可以抵税。这就是为什么要用redeaw 的原理。

bluesky

renos 发表于 2020-4-15 10:00
offset 帐户相当于存款，不是贷款。所以用你的存款去买投资房是不产生利息的，所以没有什么可以抵税。这 ...

怎么看出来自己的ｈｏｍｅｌｏａｎａｃｃｏｕｎｔ有没有ｒｅｄｒａｗ　功能呢？谢谢

renos

bluesky 发表于 2020-4-15 10:04
怎么看出来自己的ｈｏｍｅｌｏａｎａｃｃｏｕｎｔ有没有ｒｅｄｒａｗ　功能呢？谢谢 ...

查看贷款账户里的available funds的数字就是你可以redraw的款项。

speedfan

kc_zhang 发表于 2020-4-14 17:35
redraw功能可是一个好东西，如果你这个贷款账户买的自住房，过几年你的存款已经超过贷款了，于要想买个投资 ...

谢谢分享，这其实就是我前几天发帖问的一个问题但没有得到很满意的答复，在自住房offset已经填满并且不想重新做贷款申请的情况下（因为贷款能力下降了）怎么买投资房。
按照你这么说一定需要是从贷款账户里redrew出来的钱去买投资房，那么自住房贷款账户以后所产生的利息都可以算作是投资房利息用于负扣税了对吧？　而直接把钱从Offset里拿出来去买投资房的话是起不到这个效果的。

renos

speedfan 发表于 2020-4-15 10:15
谢谢分享，这其实就是我前几天发帖问的一个问题但没有得到很满意的答复，在自住房offset已经填满并且不想 ...

由于redraw后自住房贷款账户所产生的利息是不可以算作是投资房利息用于负扣税的，可以抵税的只是redraw的款项产生的利息而且是用于投资性质。我是这么理解的。

speedfan

renos 发表于 2020-4-15 10:29
由于redraw后自住房贷款账户所产生的利息是不可以算作是投资房利息用于负扣税的，可以抵税的只是redraw的 ...

谢谢回复，这么说我还是不太理解“redraw的款项产生的利息”这个具体是怎么操作的。
比如说redrew出来的钱已经用于去全款买投资房了，实际上是没有专门为这个投资房申请新的贷款的，之后每个月所产生的房贷利息实际上还是原先自住房的贷款账户产生的，那具体怎么样通过redrew的款项产生的利息去享受负扣税的好处呢？
难道需要银行帮忙调整贷款的结构再spit出来一个投资房的贷款账户？

ningjacky

这个知识贴收藏了，谢谢答疑的各位

Yee168

speedfan 发表于 2020-4-15 10:37
谢谢回复，这么说我还是不太理解“redraw的款项产生的利息”这个具体是怎么操作的。
比如说redrew出来的 ...

去问broker 或是 banker

renos

speedfan 发表于 2020-4-15 10:37
谢谢回复，这么说我还是不太理解“redraw的款项产生的利息”这个具体是怎么操作的。
比如说redrew出来的 ...

需要银行帮忙调整贷款的结构再spit出来一个投资房的贷款账户是可以这样操作的，具体要问银行或你的会计师。

hyjmd

speedfan 发表于 2020-4-15 10:37
谢谢回复，这么说我还是不太理解“redraw的款项产生的利息”这个具体是怎么操作的。
比如说redrew出来的 ...

the purpose of using fund.  这句话理解了  这件事就通了。

这么操作只适合于不想做新的贷款的人。原有的贷款利息是因为REDRAW的钱被拿走了去买了投资房，因为这钱是投资目的，所以他拿走后这个贷款账户产生的对应部分利息都是可以被拿来做投资房抵税的。

  但是但凡想做一下贷款的话   利用贷款结构会有更好的选择。

所以如果是我我不会这么选择去做

hyjmd

kc_zhang 发表于 2020-4-15 08:44
也不是一定要offset的钱多余homeloan,只要你offset的钱足够买下投资房就行了。 ...

不可以。你这个理解是错误的。

offset是transaction account.  你直接拿去买投资房 并不能让你的现有贷款账户产生的利息进行抵扣

cloris6

kc_zhang 发表于 2020-4-14 17:35
redraw功能可是一个好东西，如果你这个贷款账户买的自住房，过几年你的存款已经超过贷款了，于要想买个投资 ...

借贴请教您：

自住房的是online的小lender，不是通常意义上的银行，所以无法用支票或者柜台转账等等方式直接转账给第三方，网银转第三方有日限额5000，即便打电话给客服提高了转账日限额，每天pay anyone的 redraw最高额度也只能对外转账1万，不过，我如果从贷款账户里把钱redraw到我自己名下的指定关联账户的话（这个关联银行账户非offset account），可以无每日限额，爱转多少就转多少。。

问：因为我不能直接以redraw facility转账超1万钱给第三方，买投资房之时，我直接从自住home loan账户里把redraw的那部分资金转去我自己的关联其他银行账户，然后从其他银行账户再转去给卖方。 因为无法直接从home loan 转去卖方账户，只能这么中转一下，那么这部分利用home loan redraw facility-转我关联指定账户-再转卖方的钱，其产生的利息还可以tax deduction吗？我的看法是transaction history可以追踪查看得到转出到我关联redraw账户, 然后再转投资房的卖方户头，所以从税务角度看，这笔钱还是算用于投资可以减税？

也面临贷款能力下降，无法在买投资时进行贷款直接买，所以才有以上疑问。

谢谢。

speedfan

hyjmd 发表于 2020-4-15 10:52
the purpose of using fund.  这句话理解了  这件事就通了。

这么操作只适合于不想做新的贷款的人。原有 ...

谢谢解答，我的情况也是现在的贷款能力不如以前了，如果把自住房贷款还掉一部分再去办投资房贷款贷不到那么多钱了所以在考虑其他办法。

按照你的解释举个例子，比如我现在自住房贷款剩余100万，可以redraw 50万出来买投资房，剩余50万。买好投资房后我自住房贷款其实还是剩余100万，比方说每月产生4K的利息,那其中的2K利息是因为投资房的原因产生的也就是说这2K的利息可以用作负扣税，但另外2k利息属于自住房贷款利息不可以做负扣税。
这样做的弊端是报税时计算比较麻烦，不如spit贷款账户看得直观清楚。
请问我这么理解对吗？

littlenono

学习了谢谢

kc_zhang

speedfan 发表于 2020-4-15 10:15
谢谢分享，这其实就是我前几天发帖问的一个问题但没有得到很满意的答复，在自住房offset已经填满并且不想 ...

对的。这个问题一般是直接问你的会计师最好，但是很多老会计师不知道有这个操作办法，看到这种问题首先就是拒绝的。你可以找一些有经验的年轻会计师帮你报税，这现在已经不是一两个会计师这样做了，基本没有问题。

kc_zhang

hyjmd 发表于 2020-4-15 10:54
不可以。你这个理解是错误的。

offset是transaction account.  你直接拿去买投资房 并不能让你的现有贷 ...

我通篇没有说从offset账户里拿钱去买投资房，从offset里拿钱不叫redraw，我说的是先把钱存入homeloan账户，放一段时间，再从homeloan里直接把钱支付出去购买投资房，这样操作你觉得可以负扣税吗?

speedfan

kc_zhang 发表于 2020-4-15 11:49
对的。这个问题一般是直接问你的会计师最好，但是很多老会计师不知道有这个操作办法，看到这种问题首先就 ...

明白了，回头报税时去问问会计师。
感谢解惑，等我回血后再补分。

kc_zhang

cloris6 发表于 2020-4-15 11:13
借贴请教您：

自住房的是online的小lender，不是通常意义上的银行，所以无法用支票或者柜台转账等等方式 ...

这个我就没法回答了，还是问一下会计师吧。
我的基本操作原则就是，redraw购买投资房，一定是从homeloan自住房贷款账户里直接把钱付出去，支票或者转账都无所谓，这样税务审计时非常干净，找不出毛病。

kc_zhang

speedfan 发表于 2020-4-15 11:37
谢谢解答，我的情况也是现在的贷款能力不如以前了，如果把自住房贷款还掉一部分再去办投资房贷款贷不到那 ...

我就是这么操作的，我的会计师建议我把100万的贷款账户split成两个贷款账户，这样一个算作投资房贷款账户，一个算自住房贷款账户，这样利息计算很清楚，税务审计无可挑剔。当然如果不拆分也可以，按照挪用金额比例，比如你转了50万去买投资房，那你每个月100万贷款产生的利息，就按50%算作投资，但是这样不太合算。因为如果你后面又存了一笔50万放在offset里做抵扣，每月利息减少了，但可以用作负扣税的利息也减少了一半。如果分成两个账户，50万全部放在自住房的那个offset里，投资房贷款的offset不放钱，这样50万贷款利息全额负扣税。以上假设都是基于你投资房的金额少于你的自住房贷款总额，这样你只需要挪用一部分贷款给投资房。如果你想用足贷款，全额负扣税，你就购买大于自住房贷款剩余总额的投资房，用足额度，就不用拆分贷款账户了。

cheryltzhu

kc_zhang 发表于 2020-4-15 12:06
我就是这么操作的，我的会计师建议我把100万的贷款账户split成两个贷款账户，这样一个算作投资房贷款账户 ...

求私信你的会计师

speedfan

kc_zhang 发表于 2020-4-15 12:06
我就是这么操作的，我的会计师建议我把100万的贷款账户split成两个贷款账户，这样一个算作投资房贷款账户 ...

太感谢了，这样解释更清楚了，看来split账户好处更多