澳洲房产价格走势规律？

leeshine

最近听了几个说法，大家来议议~

我舅舅的说法：房产以投入价为底，不关乎地区，房产种类。就是说，不论在什么地区，不论是house unit flat，你买入的价格是多少，涨幅比例差不多是一致的。底价越大，涨得也越高。

我lg单位老板的说法：澳洲房价是十年一个翻倍。据说是研究过50年代，60年代至今的房价。近几年是个例外。只是忘了问他，这十年是以何时开始计算。而且例外过后，后十年是不是将会停滞？

我自己的疑惑：如果说房价十年翻一倍。我买30万的房子，但30年还清。等30年之后，算上利息+本金，付出的价钱足足有55万，那就算房价翻了一倍，涨到60万了，对我来说又有啥么用？不是等于没有翻吗？



[ Last edited by horseanddragon on 2005-1-29 at 08:34 AM ]

silence

leeshine  在 2005-1-28 10:19 AM 发表:

最近听了几个说法，大家来议议~

我舅舅的说法：房产以投入价为底，不关乎地区，房产种类。就是说，不论在什么地区，不论是house unit flat，你买入的价格是多少，涨幅比例差不多是一致的。底价越大，涨得也越高 ...

I ever heard the same comments of your uncle.
if you want to invest a property , the more expensive ,the better.(based on the fact that everything has reasonable price)

horseanddragon

照你说，还是赚了5万
外加全家30年的房租阿

leeshine

horseanddragon  在 2005-1-28 10:33 AM 发表:

照你说，还是赚了5万
外加全家30年的房租阿

对对，让我茅塞顿开。算一周200，30年的房租也要30万了~多谢指点！

leeshine

silence  在 2005-1-28 10:32 AM 发表:

I ever heard the same comments of your uncle.
if you want to invest a property , the more expensive ,the better.(based on the fact that everything has reasonable price)

看来这说法还是有市场的~

TheWayIam

30年后你的房子是30W*2*2*2=240W 恐怕是这样算吧? 嘿嘿, 这样的说法太恐怖了!!!

silence

TheWayIam  在 2005-1-28 10:54 AM 发表:

30年后你的房子是30W*2*2*2=240W 恐怕是这样算吧? 嘿嘿, 这样的说法太恐怖了!!!

I think so according to your lg'boss

leeshine

TheWayIam  在 2005-1-28 10:54 AM 发表:

30年后你的房子是30W*2*2*2=240W 恐怕是这样算吧? 嘿嘿, 这样的说法太恐怖了!!!

也许以前基数小，这样的算法才比较可信。而且按照同心圆来看，越外围周长越大，欧觉得以后十年翻倍的可能性不容乐观！

hick_aus

我认为这也是可能的，只不过这时一个数字游戏而已。10年后的60万不同于今天的60万。就好像以前的中国万元户是大富翁，今天月收入万元的人也很平常。

silence

hick_aus  在 2005-1-28 11:19 AM 发表:

我认为这也是可能的，只不过这时一个数字游戏而已。10年后的60万不同于今天的60万。就好像以前的中国万元户是大富翁，今天月收入万元的人也很平常。

it is a special period in China.OZ is a developped country, even including currency inflation,i don't think it will grow so fast as in China

水静居士

leeshine  在 2005-1-28 10:19 AM 发表:

最近听了几个说法，大家来议议~

我舅舅的说法：房产以投入价为底，不关乎地区，房产种类。就是说，不论在什么地区，不论是house unit flat，你买入的价格是多少，涨幅比例差不多是一致的。底价越大，涨得也越高 ...

资金是有时间价值的，对于30年来讲，这么长的时间跨度，是绝对不能用静态的评估的方式来考虑投资的收益率的。应该采用动态评价指标计算，而且要保证财务内部收益率，至少要高于用银行的平均长期存款利率才合算。

还有。。。稍等，一会儿回来。。。

astina

如果规律真这么简单，大家不是都发财了？

happysee

有没有研究过房价收入比, 这个和购买力相关,也就是关系到房子是否能卖出去.
如果收入也是十年翻一倍甚至更多的话,房价翻倍就有了坚实的基础.另外,房价的
上升和通货膨胀率之间的关系?

astina

还有国际资金涌入的关系，移民政策的关系等等

水静居士

房地产和其他商品一样是供需决定价格的，国内的城市化改造的高速度造就了巨大的城市房屋的需求所以国内的房屋价格涨幅非常之大，想象一下，如果中国能保持政治稳定的再发展十年，那么将有一半以上的人涌入城市。。。

然而，澳洲的房地产则很大程度依赖于移民及自身的人口增长当然还有汇率、利率的变化。而且相对于澳洲的较高贷款利率来说，风险因素也不能不考虑的。而且，澳洲是一个发达的、规范的市场经济国家。根据资本运行将让各行业盈利水平趋同的原理，房价涨幅的比例大体应该和社会的平均利率相似。但是拥有较高的房价的房屋往往地段较好，所以根据李嘉诚的投资房地产三法则“一是地段，二是地段，三还是地段”，只要资金允许当然要投资地段好的拉。。。

一点浅见，和大家分享。。。

水静居士

astina  在 2005-1-28 01:03 PM 发表:

还有国际资金涌入的关系，移民政策的关系等等

同意，这应该可以算作是澳洲房价的风向标把。。。

pisces

水静居士  在 2005-1-28 01:08 PM 发表:

房地产和其他商品一样是供需决定价格的，国内的城市化改造的高速度造就了巨大的城市房屋的需求所以国内的房屋价格涨幅非常之大，想象一下，如果中国能保持政治稳定的再发展十年，那么将有一半以上的人涌入城市。。 ...

那居士觉得国内大城市的房价还有多少上涨空间？像上海，现在已经达到平均房价10000多了，还能上涨几年？

garden_state

地段！地段！地段！

sail

10年翻倍？这是怎么出来的？影响房产价格的因素很多很多，绝对不是这么简单的。俺的买房卖房经验告诉了我一个真理－－小富由俭，大富由天，

astina

小富由俭，大富由天 nod nod

找到借口不努力了

pisces

sail  在 2005-1-28 01:17 PM 发表:

10年翻倍？这是怎么出来的？影响房产价格的因素很多很多，绝对不是这么简单的。俺的买房卖房经验告诉了我一个真理－－小富由俭，大富由天，

JJ的话总是很有道理，一个人吃多少用多少是命里注定的，对吧，嘻嘻～～

水静居士

pisces  在 2005-1-28 01:15 PM 发表:

那居士觉得国内大城市的房价还有多少上涨空间？像上海，现在已经达到平均房价10000多了，还能上涨几年？

实话说，上海的房价让老弟都跌破N副眼镜了。。。都不敢拿出来做参考了。。。

上海房价投机的因素太明显了，究其根源最更本的无非是国际资本阻击人民币升值和江浙富商短线游资套利行为。参考历史背景：日元升值前后和新台币升值前后，人们不难得出，即将开放的人民币汇率一定会大幅升值的。

我要说的是，房价的长期走向必须是供求平衡的，如此之要参考房屋的出租情况就可以心中有数了，那北京来说吧，个人感觉，泡沫的成分不大，房价有理由再继续以10%左右的年增长速度持续增长几年的（北京的经济增长指数13.5%）。

水静居士

sail  在 2005-1-28 01:17 PM 发表:

10年翻倍？这是怎么出来的？影响房产价格的因素很多很多，绝对不是这么简单的。俺的买房卖房经验告诉了我一个真理－－小富由俭，大富由天，

其实，在国内，10年纯数字的翻番是考察投资是否合理的指标，举例说，10万元投入买房后，如果十年后租金扣除贷款利息后收不回这10万元，那么这个房子就不要买了。澳洲的情况不很了解，不过根据澳洲的低通胀高利率来说也许就不是这样了。

pisces

水静居士  在 2005-1-28 01:40 PM 发表:

实话说，上海的房价让老弟都跌破N副眼镜了。。。都不敢拿出来做参考了。。。

上海房价投机的因素太明显了，究其根源最更本的无非是国际资本阻击人民币升值和江浙富商短线游资套利行为。参考历史背景：日元升值 ...

那人民币升值房价会不会跌？否则把房子卖了换美元该有多爽？

水静居士

pisces  在 2005-1-28 01:50 PM 发表:

那人民币升值房价会不会跌？否则把房子卖了换美元该有多爽？

其实国际游资阻击人民币升值是采用了先立于不败而后胜的方式。。。

人民币升值可以有多种方式，其一就是单纯的调高汇率。国际游资利好而返。其二为了阻击国际游资先，让人民币在国内大幅贬值然后让贬值的人民币与美元的汇率相近，让国际游资利空而返。所以，国际游资在兑付了人民币后，一定要用兑付的人民币再购买保值增值的国内商品，然后静侯撤资良机。。。

水静居士

继续补充一下：

人民币在国内的大幅贬值在短期内是不可行的，必须用几年的时间实现，否则对国内的经济发展也大不利，而且过快的贬值速度还会起到鼓励已经过渡的投资的弊病，对国内的宏观调控不利。所以短线国际游资无法阻击到人民币的升值的。

还有，政治而非经济的因素太多，过长的周期意味着过大的风险，所以，我觉得除非特别清楚否则一定要谨慎入市。

pisces

水静居士  在 2005-1-28 02:32 PM 发表:

继续补充一下：

人民币在国内的大幅贬值在短期内是不可行的，必须用几年的时间实现，否则对国内的经济发展也大不利，而且过快的贬值速度还会起到鼓励已经过渡的投资的弊病，对国内的宏观调控不利。所以短线国际 ...

偶看得有点晕

就是说，如果手头有房子，该出手就出手，捂在那里等人民币升值意义不大，是吗？

水静居士

上海的房价已经太凶险了，北京的还有利好空间，买北京的房子后，不管人民币是否贬值，房价都会中和这些风险，过几年奥运后，利好卖掉，再按照新人民币汇率兑回来，稳赚的！

提醒PP版主一下：

人民币在国内的大幅贬值在短期内是不可行的，必须用几年的时间实现，否则对国内的经济发展也大不利，而且过快的贬值速度还会起到鼓励已经过渡的投资的弊病，对国内的宏观调控不利。所以短线国际游资无法阻击到人民币的升值的。

还有，政治而非经济的因素太多，过长的周期意味着过大的风险，所以，我觉得除非特别清楚否则一定要谨慎入市。

pisces

水静居士  在 2005-1-28 02:39 PM 发表:

上海的房价已经太凶险了，北京的还有利好空间，买北京的房子后，不管人民币是否贬值，房价都会中和这些风险，过几年奥运后，利好卖掉，再按照新人民币汇率兑回来，稳赚的！

提醒PP版主一下：

人民币在国内的 ...

抗议，不要叫偶PP，歧义太多～～

偶是不会再投资国内房产了，只是手上有房子，看什么时候出手比较好。

水静居士

pisces  在 2005-1-28 02:35 PM 发表:

偶看得有点晕

就是说，如果手头有房子，该出手就出手，捂在那里等人民币升值意义不大，是吗？

PP斑竹，不是的，应该等！除非遇到房价的拐点！如果2003年前买了上海的房子的话，我的意见是再稳住一两年，要不就是房价涨，要不就是利率高，你至少稳吃一样。