自住房refinance后转投资的税务计算

shermanluxm

假设自住房贷款50万，本金还入10万。目前贷款balance是40万，对冲账户里没存款。假设目前出租，肯定按照40万产生的利息抵税

假设房价涨了10万，收入足够。

同一家银行refinance，我不要多贷，银行还是贷给50万，也就是说，在目前银行，还是欠50万，其中40万是未还清的银行贷款，10万是银行因为房产增值多贷的钱，然后银行给10万现金对冲这笔多贷的钱。

现在请问，新贷款中，银行会把目前房产贷款的balalnce40万和增值贷出的10万分开成两个账号吗？

如果不分，假设我搬出这间屋子，自己租房，把银行给的10万现金拿去消费，把50万产生的利息抵税，ATO如何认定抵税贷款应该是50万还是40万呢？

tvc889

40万。10万如果用于投资则50万。别想糊弄ATO，查到了罚得你吐血。

shermanluxm

tvc889 发表于 2020-1-8 18:01
40万。10万如果用于投资则50万。别想糊弄ATO，查到了罚得你吐血。

ATO如何知道你这个是原有贷款，还是新贷款呢？

tvc889

shermanluxm 发表于 2020-1-8 18:06
ATO如何知道你这个是原有贷款，还是新贷款呢？

这个我回答不了。我只能说你想的事已经有很多人想过了。

tvc889

建议你读读这个:

https://www.afr.com/companies/financial-services/tax-office-targets-investor-property-rorts-20190621-p51zzi

Jade19

shermanluxm 发表于 2020-1-8 18:06
ATO如何知道你这个是原有贷款，还是新贷款呢？

没必要为了区区10 万的贷款利息去测试ATO 如何查，反正查到了补税加罚款，完全不值～～

xiaoyuanmama

现在请问，新贷款中，银行会把目前房产贷款的balalnce40万和增值贷出的10万分开成两个账号吗？银行一般不会，他们会估值后给整体物业一个贷款金额，你可以自己申请拆分账户，但就不是作为增值和原贷款这么划分。
你之后拿着10万去消费，但是你欠银行还是50万，这50万是你那套房子的贷款金额，ato税务处理时会根据房屋使用用途划分，即自住还是投资，如果在整个税务处理期间你全部作为投资房，那么房屋的利息应可以抵扣，如只是其中某段时期，那么按照时间段抵扣

belly

This is the reason people using interest only loan