个人对买投资房的理解，持续更新至149楼

asschemer007

很多人总是问怎样选投资房，也有很多人只买自己喜欢或者看中的房子，还有很多人举棋不定是买house 还是买公寓...

这些年来，我们也经历了房市的起起伏伏，我想总结一下我的经验：

买投资房对房子本身只关注两点：租金回报和增值前景。

另一方面就是买入时机和卖出时机。

租金回报和增值前景不可兼得，有时还会是互成反比的关系。可以理解为，租金回报越低的房子，在相同时间内增值越快。

我的经验是，在不同的时期，选择不同回报的投资房，在房市处于上升阶段或者牛市的时候应选择增值前景好 (租金回报低）的房子，在房市平稳或者走下坡路时候需要持有租金回报好的房子。

另外买投资房需要对买入和卖出点把握的要好，对市场有一个清晰的认识，一般投资房hold 3-5年就要重组一次，而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本。

记住一点，不论是house, 公寓，unit, townhouse , villa,都有各自的市场，都可以投资。

租金回报是最容易算出的，相比之下，对市场的判断就需要更多的信息量，更多的分析，还包括个人的经验。

我个人预测2020年是房市整体快速向上的一年，根据自己的预算，可以选择位置好的物业，而尽量不要选偏远地区图便宜看中租金回报的房子。

joeintheend

租金和房价的比例 多少算是可以呢

zu365

一般投资房hold 3-5年就要重组一次？ 这样利润都被政府和中介吃了……

天涯浪客

我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的，现在还留着收租。。。不是像楼主说的三五年要重组一次。

一直看重租金回报，升值倒是其次。因为在我看来，买投资房是为了将来更好的生活，但是不能因为将来的生活而影响到我现在的生活。

随着时间的推移，我越来越感受到租金回报的强大。当我的投资房的租金回报达到7%到8%的时候，而房贷利率只有3.8%的时候。那个投入的本金的回报率就会非常客观了。而且这是非常稳定的租金回报。

lbyy76

天涯浪客 发表于 2019-12-22 05:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的，现在还留着收租。。。不是像楼 ...

完全同意！

asschemer007

天涯浪客 发表于 2019-12-22 04:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的，现在还留着收租。。。不是像楼 ...

在悉尼房市最强盛的13-16年，地点好的房子，比如在北岸或者东区，如果买入时候是经过挑选的而不是盲目买入的，那几年的涨幅都是非常可观的，再反观租金回报好一点的西区或者南区房子，涨幅没那么大，当然，这其中也不乏个例。

而在市场不好的情况下，租金涨幅往往会很明显，租金回报好的房子，价格受冲击没那么大，房子的保值能力比较强，业主压力也明显小于租金差的房子。

不论你是长期持有或者短期炒作，投资房总有一天会卖掉的（当然不排除留给儿女的），而当卖掉的那一天，增值税是相当大的一笔开销，除非你的房子十年不涨，只吃租金  10年内多于出来的租金也会被政府吃掉的。避免高昂的CGT, 可以把房子做成自住房，最好是在6年之内卖掉,采取合理合法的避税措施必不可少，具体可以咨询自己的会计师


投资房子，任何一个房子长期来看都会上涨，但上涨的幅度差别很大很大，最终你会发现，租金上的那一点优势远远不及房价上涨给你带来的改变大

天涯浪客

asschemer007 发表于 2019-12-22 07:08
在悉尼房市最强盛的13-16年，地点好的房子，比如在北岸或者东区，如果买入时候是经过挑选的而不是盲目买 ...

玩过网游吧？兄弟。知道人民币玩家和屌丝玩家的区别吧?

你说的是人民币玩家的思路，屌丝玩家按照人民币玩家的思路走就是死路一条。

我当年的人生梦想就是"年薪五万五套房"。我现在要是这样说要估计要被人拍死。

2009年我买第一套的时候一个小时工资才14澳元，下北745看过，两房公寓条件一般，十几年新旧，50多万，当时利率6.5%，贷款80%的话要贷40多万，你觉得我能买吗?

所以适合自己的是最好的，没必要盲从。

另外也不需要和别人比什么回报，做好自己就好。

xinrongyao

自娱自乐而已！

WACT

天涯浪客 发表于 2019-12-22 04:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的，现在还留着收租。。。不是像楼 ...

追求租金回报，就买店铺，每年固定租金涨幅3-4%，民用物业租金涨幅太低。尤其现在民用物业的租金大幅下跌，前几年的涨幅都跌回去了。
但是店铺的租金，任然高歌猛进。
如果10年前你买悉尼的店铺，现在的租金回报至少是民用物业的10倍。

民用物业，主要增值部分在capital gain，租金回报太慢。之前抢楼花，都是买了之后没几年就转手卖了，realised capital gain

天涯浪客

WACT 发表于 2019-12-22 08:54
追求租金回报，就买店铺，每年固定租金涨幅3-4%。
如果10年前你买悉尼的店铺，现在的租金回报至少是民用 ...

扯。。。

我2007年开店，每周给房东贡献1250澳元。一年后卖店，房租涨到1350.接手的店主开了两年关门大吉。房子空置一年后，850一周租给新的店家。。。

WACT

天涯浪客 发表于 2019-12-22 09:00
扯。。。

我2007年开店，每周给房东贡献1250澳元。一年后卖店，房租涨到1350.接手的店主开了两年关门大 ...

那是你店铺的位置不好，房东没眼光。

10年前，悉尼挑个好位置的店铺，不困难。
现在，租客爱租不租，给租客的租约就是固定的，几乎没有商量的余地。

WACT

你最好买购物中心里的店铺，非购物中心的店铺，无法跟购物中心的店铺相提并论。

涨幅快，愿意租的人还多，租约都是房东说的算，租客只能接受。

天涯浪客

WACT 发表于 2019-12-22 09:03
那是你店铺的位置不好，房东没眼光。

10年前，悉尼挑个好位置的店铺，不困难。

眼光好的话，应该去买股票，而不是玩房地产。

购物中心比街边商铺稳健。可惜普通人很难进入。

天涯浪客

WACT 发表于 2019-12-22 09:04
你最好买购物中心里的店铺，非购物中心的店铺，无法跟购物中心的店铺相提并论。

涨幅快，愿意租的人还多， ...

别改啊，你是不是看到我说购物中心好，就改购物中心商铺了？怎么说吧，普通人根本买不到。

自游自在

低卖高卖才是硬道理

天涯浪客

WACT 发表于 2019-12-22 09:03
那是你店铺的位置不好，房东没眼光。

10年前，悉尼挑个好位置的店铺，不困难。

给你说个眼光的故事吧。

2013年我的一个鬼佬朋友跑到悉尼的大西南买了一个农庄，120万，有多大?80000多平地。当时我住的Bankstown都算是西南了吧?我从Bankstown 开车到他家，花了一个多小时。那真的是荒芜人烟到鸟不拉屎。从他家的house走到隔壁邻居家的house要20分钟。这两年那边开发，8万平割成300到400平一块的地，一块20万好了，算算多少钱?

你说人家为啥这么有眼光呢？因为他就是在政府做土地规划的。他当时还给我说让我也来一块地做邻居，我当时心里想，你真是逗逼?住这儿能活吗？

WACT

天涯浪客 发表于 2019-12-22 09:09
眼光好的话，应该去买股票，而不是玩房地产。

购物中心比街边商铺稳健。可惜普通人很难进入。 ...

股票可不是一般人能玩的，中国人还是觉得房地产靠谱一点

bbb88888

天涯浪客 发表于 2019-12-22 05:25
我觉得我的做法和楼主说的好像是完全相反的。。。

第一套房子是十年前买的，现在还留着收租。。。不是像楼 ...

資金回報7%-8%減去3.8%，你還剩多少？還不如買股票。或許你會説，房產增值快，但是股票增值也可以很厲害。股神巴菲特的股票增值了10000倍。如果你最初開始一直持有到現在。

WACT

民用地产，倒手就应该走人。
追求现金流，商业地产。

WACT

民用物业，house 或者公寓，修几次房子，挣那点租金全赔进去了。

Pippa

一般投资房hold 3-5年就要重组一次，而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本

这……请楼主就2020年举例说明。误导他人是罪过啊。这话真不能乱说。

天涯浪客

bbb88888 发表于 2019-12-22 09:35
資金回報7%-8%減去3.8%，你還剩多少？還不如買股票。或許你會説，房產增值快，但是股票增值也可以很厲害 ...

这个问题很简单啊。首先，你如何从数千家公司中选到巴菲特的公司?其次，就算你选中了巴菲特。要知道他99%的资产是他50岁以后创造的。也就是说他50岁之前也就是一个普通的投资人。你能在他一创立公司就买他的股票，并且等他到50岁，就已经是神一样的存在拉。。。像我们楼主这样3年要卖房的，想都不要想拉。。。

WACT

长期持有公寓，等公寓，House变旧，大修一次，这几年集赞下来的盈余，全赔进去还不知道够不够。

WACT

Pippa 发表于 2019-12-22 09:38
一般投资房hold 3-5年就要重组一次，而不是long term keep, 这样会减少很多机会成本

这……请楼主就2020年 ...

我很赞同，unrealised gain 不算数。

ausmossie

楼主说的方式应该只适合楼主。每个人还得结合自己的存款，收入，对生活品质的要求。

Pippa

WACT 发表于 2019-12-22 10:45
长期持有公寓，等公寓，House变旧，大修一次，这几年集赞下来的盈余，全赔进去还不知道够不够。 ...

所以我选投资房优先选独立屋，而且近新。不需要特别大，位置作为优先考虑因素。这样能减少维修成本且能提高持有时间。持有三到五年绝对不现实。

WACT

天涯浪客 发表于 2019-12-22 09:30
给你说个眼光的故事吧。

2013年我的一个鬼佬朋友跑到悉尼的大西南买了一个农庄，120万，有多大?80000多 ...

别忽悠了，8w平分割成300-400平每块出售，你知道这开发成本有多高?

这么大面积，不是光分地就行的，还要走地下管道，水电，公共道路，开发成本惊人。赚不赚钱，都不一定呢。

天涯浪客

WACT 发表于 2019-12-22 09:54
别忽悠了，8w平分割成300-400平每块出售，你知道这开发成本有多高?
不是光分地就行的，还有走地下管道， ...

是人家900万收他的地。他也不用干啥。

我从来都不相信自己的眼光有多厉害，你看我的投资方式就知道了。

bbb88888

天涯浪客 发表于 2019-12-22 10:45
这个问题很简单啊。首先，你如何从数千家公司中选到巴菲特的公司?其次，就算你选中了巴菲特。要知道他99% ...

要想穩定，可以買銀行股啊，每年基本有5%-7%的股息。而且，房市興旺，銀行股價也升高。澳洲現在的銀行也基本也就和房市捆綁在一起。澳洲的產業除了房市外，什麽都不剩。

天涯浪客

bbb88888 发表于 2019-12-22 10:06
要想穩定，可以買銀行股啊，每年基本有5%-7%的股息。而且，房市興旺，銀行股價也升高。澳洲現在的銀行也 ...

长线看股票收益是高于房地产的。但是为什么大多数人在股市里赔钱呢？因为股票比房地产的回撤值高。房产一般很难出现20%的贬值，而股票40%到50%也是可能的。这就是一个投资心理的作用。如果你买的股票下跌40%,一般人早就止损跑路了。也就是赔钱出局了。而房子下跌个10%,都一堆人哭爹喊娘了。这也就是为什么尽管房地产的回报比股票低，都是大多数人都能赚钱，而股市大多数人都赔钱的原因。

如果能做到像老和尚一样无欲无求，买了股票仍在一边不管，继续念经，股票投资必有厚报。