关于strata report 怎么看

tina-go

中介发我一个进出，和盈余， 是今年4月到八月的，只有两页，一页是capital work fund 一页是admin fund

这个我看没啥问题啊。人家说给律师看，我看一共就两页，五个月，和会计账表一样，是不是应该多发几个period?

tina-go

Capital work 出项为零，里面有三四万吧。

Levy也分两类来征收， capital levy and admin levy 加一起除以户数，比中介告诉我的strata 每季度高200， 是不是因为很多不是当期的征款，比如还包括前期拖欠的这期付来。

我同时也看到了，有欠款利息这个收入项。

tina-go

Admin fund 里，盈余为负数，几千吧。开销都很正常regular 那些

Capital fund里，盈余为正，几万。每次征收很少（大头都进admin fund类）积累了几万呢。应该很健康吧？

smalldanny88

你是买物业管理要看这个还是买房子？买房子要disclosure statement，里面是你所要买的unit的levy等情况。如果是物业管理，要看整个Body Corp financial report，一般里面有整个财年的信息。admin fund sinking funf，我花费，预算等等

Wooduck

他们为了完成任务。

tina-go

smalldanny88 发表于 2019-12-2 09:14
你是买物业管理要看这个还是买房子？买房子要disclosure statement，里面是你所要买的unit的levy等情况。如 ...

买房子啊。

就是说，中介只给我过去五个月的进出和balance 是不够的？

tina-go

Wooduck 发表于 2019-12-2 09:23
他们为了完成任务。

谁为了完成任务？

csk123

tina-go 发表于 2019-12-2 09:46
买房子啊。

就是说，中介只给我过去五个月的进出和balance 是不够的？

中介给的是简装版，如果自己花200-300刀找专业人士去买STRATA report 可以看到过去5年的报告。

专业看报告的会给你做一个报告重点摘要

自己也可以详细读，自己也可以不用通过专业报告机构买，有网上卖strata report的地方，一个人买是249刀，两个人买就对半分，如果最近有人同时和你网上订报告就省了，有次有个公寓楼一份报告才29刀，说明很多人买

报告主要看sink fund过去几年的变化，strata levy, special levy过去几年的数目和趋势。

还有最近几次AGM业主大会里提到有没有什么重大问题需要解决或还未解决。比如说物业发现楼里有大裂缝，需要找人查看维修，费用要下次业主大会批准，这种情况下就要重点调查，如果确实有重大结构问题或屋顶漏水，目前即使没有多少capital fund levy，以后也可能要增加，或加收special levy

tina-go

csk123 发表于 2019-12-2 10:56
中介给的是简装版，如果自己花200-300刀找专业人士去买STRATA report 可以看到过去5年的报告。

专业看报 ...

多谢你指点！

请给一个网上购买的网站好吗

gcc

csk123 发表于 2019-12-2 10:56
中介给的是简装版，如果自己花200-300刀找专业人士去买STRATA report 可以看到过去5年的报告。

专业看报 ...

请给一个网上购买的网站好吗 +1

tina-go

bello 发表于 2019-12-2 11:43
给楼主补充几点

物业费分两部分，admin和sinking fund，前者是大楼运营管理费，后者在国内就叫维修基金， ...

谢谢你啊！

很有参考价值！

为何三房越多越好 一房越少越好

tina-go

bello 发表于 2019-12-2 11:51
三房越多则自住客越多，一房越多则投资客越多。

有道理 谢谢你

smalldanny88

tina-go 发表于 2019-12-2 09:46
买房子啊。

就是说，中介只给我过去五个月的进出和balance 是不够的？

好多朋友都给你补充了。你要更多的info，你可能需要去那个strata的公司买。卖家只提供他最近的disclosure statement。QLD的话，我了解一些，其它州我不确定。

csk123

tina-go 发表于 2019-12-2 11:00
多谢你指点！

请给一个网上购买的网站好吗

好多网站提供这些，以前买过的网站https://www.beforeyoubid.com.au/

但是类似的还有很多，要货比三家。

另外，如果公寓户数几十个以下的，可以自己看看，如果是近几年的高层公寓，最好还是让专业的读报告的人看，因为那个就复杂了，有的问题还不容易发现。

另外公寓楼的strata report是不含building inspection report，如果目前还是没有发现，或者还未向物业报告过建筑结构问题，物业报告里是不会有这些信息的，所以看公寓一定要实地去看看，最好找懂行的朋友看看基本建筑问题，当然更新更大的公寓楼就很不容易看了，很多年前建设的没有几户，双砖的老公寓就比较容易看，因为有问题都会早暴露出来了，或者物业报告中会提到，或者已经修好了。老公寓一般常见的建筑问题是楼顶楼层漏水，水泥板尤其阳台的常年缺保养导致的水泥剥落（concrete cancer)（修复费用巨大）, 下水管网破旧堵塞之类。

对于老unit, 老公寓，读报告时，了解到最近几年多出来的看点是，大型公寓防火包括烟雾警报器是否达标(Annual Fire Safety Statement Statement)？窗户有没有加好儿童安全锁？如果有大面积落地窗（单扇玻璃门窗面积大于3平方米）房子又建设于1989年以前的玻璃是否是/改为安全玻璃？还有阳台扶手是否符合最新安全标准？楼里是否确定用了大面积石棉或者使用过松散石棉。这些据了解是政府要求强制逐步改善的方面，假如法定要求强制更新这都是很烧钱的。对于石棉问题，如果确认房子有大面积石棉，销售时会难卖些。更具体的我也不是很了解，这需要找懂行的，或者专业人士帮忙解读。

csk123

tina-go 发表于 2019-12-2 11:00
多谢你指点！

请给一个网上购买的网站好吗

另外，可以直接找该公寓的物业公司要，前提是业主自己，或者经过业主授权。物业公司经理也许会按准备时间为标准向要报告的人收费。在NSW，这是法律规定的权力

”In NSW it's s.108 that covers inspection of records.

It can be requested by an owner or a person authorised by an owner and the OC has 3 days to arrange a mutually agreeable time. “


很重要一点，对于非拍卖的物业，如果你在下小定金前，就直接去做物业报告，需要房主授权，这样卖家就知道你很想要这房子了，这样谈判的要价空间就小了。如果是拍卖尤其是拍卖前不会卖的就另外一回事了，大部分拍卖的卖家都在拍卖前做各项报告调查

有的房产中介比较勤劳的，会在拍卖前，或者开放前自己先买报告，然后发链接到潜在买家手机短信，买家通过链接交几十刀查看报告。有的中介直接就把报告放在网上了，但很多是只有一两年的简单版。

NSW自己看报告的流程简介，这个网站有更细的介绍https://www.lookupstrata.com.au/nsw-10-steps-diy-strata-report/

https://www.fairtrading.nsw.gov. ... nto-a-strata-scheme

巧克力的草莓糖

看balance sheet，钱越多越好

helenwang16

csk123 发表于 2019-12-2 10:56
中介给的是简装版，如果自己花200-300刀找专业人士去买STRATA report 可以看到过去5年的报告。

专业看报 ...

谢谢了。 看的出您是真心帮助人的。 我知道很多有用的信息。涨知识。 虽然级别太低， 不能给您加分， 只能真心地真诚地道声感谢 。 非常感谢您。

tina-go

helenwang16 发表于 2019-12-4 15:16
谢谢了。 看的出您是真心帮助人的。 我知道很多有用的信息。涨知识。 虽然级别太低， 不能给您加分， 只 ...

足迹热心网友多！

我刚刚也加分了。也谢谢你的留言