关于home loan贷款预批pre-approval和正式批准的问题

GG_K

听一个broker朋友说，如果找broker做的pre-approval是把所有材料都提交上去除了房子的材料（因为还没有看房子，看房子前）这样的pre-approval就基本等于正式批准了，等买了房，lender就只要看房子价值来决定最后的批准，所以这样的pre-approval是比较保险的，而如果自己去找银行贷款，银行随便就可以给你一个pre-approval这个pre-approval不需要你提交太多个人的资料，以后被拒的可能性还是很大，等买了房子银行不仅要看房子的情况还要正式审核你个人的信息如不符合条件反悔了还是会不批的。不知道这种说法是否对。

另外现在很多房子都是auction，没有cooling off，拍下立马付首期，然后是不是一个月后settle？这一个月如果lender 反悔了，以前虽然给了pre-approval但是正式批准不批，那我在这一个月内要再找一个lender正式批准，不然首付就没了，是吗？这样就很risky，所以想问问大家是否有必要让broker来做，还是自己去找lender但是把情况说清楚一开始的pre-approval就要做正式的，可以提交所有材料，这样保险一点？

还有想问问大家现在哪家银行或lender，owner occupied， variable rate带offset account 的那个 利率比较低？我因为是contractor工作不是那么稳定，哪家比较好贷，银行里hsbc利率不错，靠谱吗？另外最近看到一些小的贷款机构如loans.com.au， athena利率很低，哪些靠谱吗？谢谢大家了。

智商21

1：你说的预批分fully assessment 和 系统自动批，  branch基本都是系统自动批，
2：符合你要求的大银行贷款产品 基本在3.2%左右，
3：那些低利率小机构靠谱的，  就是算你的contractor收入时 都会比大银行少，之后的服务也差一些，这个你自己衡量.  
ps：你的broker朋友就没有一次性给你讲完吗？

auseeker

系统自动批后，还有被拒的风险是吗

GG_K

智商21 发表于 2019-10-29 23:48
1：你说的预批分fully assessment 和 系统自动批，  branch基本都是系统自动批，
2：符合你要求的大银行贷 ...

那个broker朋友没和我讲完整，你有什么tips可以分享一下，谢谢了。看了一下现在大银行是3.44%带offset，你建议哪家大银行？另外哪些小贷款机构批快不快，因为有人和我说小机构慢到时候可能来不及。

caibutou2008

Broker有佣金，比较积极，而且了解至少几个不同机构产品。银行职员只是打工而已，只卖自己家的产品。你要货比几家就要自己去跑。从时间和效率上看，BROKER会好点。贷款开始后你要是觉得不爽，再换也是可以的。

stevenlee8899

同求这些问题

freewalker

对于预批，有些银行会跟正式申请一样做人工评估，审查你的收入，负债等的情况，等你买到房子后，把买房合同给过去，很快就能批下来，这种风险比较小。有的银行做预批只是系统里面自动批出来的，立等可取，等正式申请的时候，人工评估如果发现问题，还是有可能把申请拒了，这种的风险就大一些。

智商21

GG_K 发表于 2019-10-30 08:13
那个broker朋友没和我讲完整，你有什么tips可以分享一下，谢谢了。看了一下现在大银行是3.44%带offset， ...

因为不知道你的具体情况， 我很难说哪家银行好，  毕竟每个客人情况都不一样。  你可以让你的broker朋友帮你做几个方案，分析下你的情况去哪家银行比较好.   

kkstj

如何判断预批 是过了人工审查 还是 系统直接发下来的呢

GG_K

智商21 发表于 2019-10-30 16:09
因为不知道你的具体情况， 我很难说哪家银行好，  毕竟每个客人情况都不一样。  你可以让你的broker朋友 ...

broker normally tries to hook you up with big 4, I think they may get more commission from big 4. They always tell you the small organization is very slow, so you may end up with no loan. I am not sure that is the case. from contract signing to final settle, there are 6 weeks. so as long as the small organization can get me final approval within 6 weeks, it should be OK?

智商21

GG_K 发表于 2019-10-31 08:54
broker normally tries to hook you up with big 4, I think they may get more commission from big 4.  ...

其实不是的，1：佣金不是我们做贷款的时候首选考虑因素，  我们会首选考虑如何把客人贷款做下来，lender之间的佣金基本差不多 2：之所以四大贷款比例多， 是因为四大利率还可以，同时又branch 服务， 不少客人不会为了少0.1-0.2%的利率选non banking lender.  3： 当然也有部分客人的需求，再四大无法满足他们的时候，我们就会推荐non banking lender， 比如 更低的利率， 或者更高的贷款额等需求.  

Benyihan

GG_K 发表于 2019-10-31 07:54
broker normally tries to hook you up with big 4, I think they may get more commission from big 4.  ...

同意楼上说的，most small lenders' commission normally are higher than big 4, and they don't have any claw back policy, actually they treat broker better. What we broker consider first must be the certainty to get the loan approved instead of our own benefits. Small lenders usually has more blurring lending policy, and their risk endurance ability is low which means the uncertain that the loan can be smoothly approved is high. That's why we brokers don't tend to go with small lenders.

sandytian2016

这个帖子我还以为是我自己发的。。。。

Pandaroo

听一个broker朋友说，如果找broker做的pre-approval是把所有材料都提交上去除了房子的材料（因为还没有看房子，看房子前）这样的pre-approval就基本等于正式批准了，等买了房，lender就只要看房子价值来决定最后的批准，所以这样的pre-approval是比较保险的，而如果自己去找银行贷款，银行随便就可以给你一个pre-approval这个pre-approval不需要你提交太多个人的资料，以后被拒的可能性还是很大，等买了房子银行不仅要看房子的情况还要正式审核你个人的信息如不符合条件反悔了还是会不批的。不知道这种说法是否对。



扯蛋

GG_K

智商21 发表于 2019-10-31 15:53
其实不是的，1：佣金不是我们做贷款的时候首选考虑因素，  我们会首选考虑如何把客人贷款做下来，lender ...

谢谢了，不过利率还是有一些差别，big 4如果3.2%,那些小的有2.84%，算一算一个月也省1,2百块。如果为了买房保险一点是否可以先申请big4的等房子settle以后再考虑refinance到小的lender，这样是否可行？谢谢了。

GG_K

Pandaroo 发表于 2019-10-31 19:27
听一个broker朋友说，如果找broker做的pre-approval是把所有材料都提交上去除了房子的材料（因为还没有看房 ...

什么意思？那个broker说得 不对？

智商21

GG_K 发表于 2019-10-31 22:54
谢谢了，不过利率还是有一些差别，big 4如果3.2%,那些小的有2.84%，算一算一个月也省1,2百块。如果为了买 ...

当然可以啦.   

智商21

Pandaroo 发表于 2019-10-31 19:27
听一个broker朋友说，如果找broker做的pre-approval是把所有材料都提交上去除了房子的材料（因为还没有看房 ...

正确的，  这么说，只要在不隐瞒信息的前提， 你可以拿到预批，  那贷款肯定是没问题的.  还有房子是银行能接受

GG_K

If I get rejected by a small lender, will that affect other banks/lenders to approve my application? thanks.

keke

我找broker, 人工审查的预批。现在买了的房子比以前打算的便宜20%， 最近三个月的工资比去年高了一点点。手里三张信用卡取消了两张，留一个最常用的还把额度下调了。就是这样我还在提心吊胆，等了好几天了，今天出不来结果要找律师帮忙延期。