为什么利率和房价，并非绝对反相关？

有机六兽

我不想讨论太多理论 只知道历史可以借鉴
我特意查了下利率历史 附上 https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/
利率从08年8月的7.25%猛降到09年2月的3.25% 仅仅用了7个月 后边十年相比较而言基本都算微调到了现在的1% 但是注意到利率下降最快的时候正是08年全球经济危机 而那个时候房价并没有因为利率猛降4个点而上涨 因为全球经济环境不好 和现在因为经济环境不好而下调利率有很大的相似度 所以利率和房价并非必然反相关 还要综合看经济环境等其他因素 个人浅见

victorvic

没错。 如果2019年不是因为公寓开裂爆炸性新闻，现在house也不会涨这么多！ 除了利率，失业率，空置率等等都太重要了。 好在新州NSW就业率降低为4.3%，工资涨幅引领全澳。

有机六兽

victorvic 发表于 2019-9-23 08:17
没错。 如果2019年不是因为公寓开裂爆炸性新闻，现在house也不会涨这么多！ 除了利率，失业率，空置率等等 ...

不可否认连续降息 是有刺激止跌作用的 但是毕竟利率可下调空间有限 所以这一轮刺激能持续多久 能否维持真的很难说

victorvic

有机六兽 发表于 2019-9-23 08:42
不可否认连续降息 是有刺激止跌作用的 但是毕竟利率可下调空间有限 所以这一轮刺激能持续多久 能否维持真 ...

所以我已经在卖一套房子了，11月上市。 我估计2020年会有更多房子上市，到时候价格和拍卖应该不会像现在一样疯狂。 虽然有可能卖不到最高点， 但是也安心了。 不追求最高最低，只求稳。

另外， 公寓方面来看， 需要密切关注租金走势，待租Listing走势以及周六租房子来做inspection的人流数统计。 这些最好亲力亲为，现场考察。我自己每周六都是在考察这些数据，天机不可泄露

悉尼土地娘娘

盛世古董，末世黄金，经济不好的时候就要投资资产，富人早就从股市大举撤资买进黄金和地产了，基本已经布局好了。穷人也要考虑自己的租金如果可以供房贷，为何不买个蜗居抵御货币贬值和进一步的降息

xugood

“富人早就从股市大举撤资买进黄金和地产了”，你从哪里得到的信息？

悉尼土地娘娘

xugood 发表于 2019-9-23 09:33
“富人早就从股市大举撤资买进黄金和地产了”，你从哪里得到的信息？

多看华尔街的新闻

melmen

放心吧，澳洲股市主要依靠养老基金投资

dlcat

2008年实际爆发的是债务危机，各国政府做的是用政府信用背负债务来缓解个人债务危机倒债，但这也削弱了信用货币的信用，历时10年，把一次债务危机靠越吹越大的方式继续，美国荒诞到把临时使用的QE变成日常操作，背后是如果不这么操作，光利息就会造成倒债，累积的债务压力大到只能用更多的债务来支付利息。如果发现基础通货膨胀加速，比如食品价格快速上涨，那时候政府宽松持续不下去，很多借着宽货币政策还能维持的债务就会倒债，比如恒大现在一天光借款利息就要还2个亿，那时候个人一定要减少债务，美国的企业债也一直被很多人盯着，那些企业债，完全指望美联储保持宽松，甚至更宽松，历时10年的宽松会有一个总爆发。

今天还有一个新闻更有意思，中国中产的平均身价是100多万人民币，而平均负债也是一百多万人民币，日本500多名议员的平均身价也是100多万人民币，这里边必然有不对的地方，有的资产定价出问题了。宽松预期太高才有这个现象，要么资产价格高了，要么人民币估值高了，要么日本资产价格低了，日元估值低了。

victorvic

dlcat 发表于 2019-9-23 10:42
2008年实际爆发的是债务危机，政府做的是各种形式的宽松，用政府信用背负债务来缓解个人债务危机倒债，但这 ...

控制好杠杆， 仓位， 非常重要。 留下自住house， 留下投资土地或house， 做好一切最坏的打算。 一点问题都不会有。

xugood

华尔街的新闻没看准吧。富人买黄金那是对的，不是大举撤资，也没投入房地产

Aeolus3

victorvic 发表于 2019-9-23 08:53
所以我已经在卖一套房子了，11月上市。 我估计2020年会有更多房子上市，到时候价格和拍卖应该不会像现在 ...

赞同，我之前也说过了，这一波是出货的好时机。因为房源少，有些房子一下跳涨到2016-2017 的价钱。但是这仅仅是个例。


想请教一个问题，北区高端公寓$1300 每周，有view。现在市场多少钱在合理范围？

victorvic

Aeolus3 发表于 2019-9-23 10:52
赞同，我之前也说过了，这一波是出货的好时机。因为房源少，有些房子一下跳涨到2016-2017 的价钱。但是这 ...

https://www.realestate.com.au/pr ... chatswood-427430758

如果位置和这个差不多， 可以通过单位面积价格推算一下。

sysmall

不知道楼主是否研究失业率，我发现每次失业率上升周期，房价一般都会有调整，最近2个月的失业率开始上升了，是不是拐点还不确认，一般要3个季度才能确认。

悉尼土地娘娘

xugood 发表于 2019-9-23 10:47
华尔街的新闻没看准吧。富人买黄金那是对的，不是大举撤资，也没投入房地产 ...

这就是个人分析了，长期观察，减持金额趋势，资产偏好，富人区的清空率等等

自游自在

当务之急是降低杠杆

自游自在

坐看房市风起云涌

BillyBlue

sysmall 发表于 2019-9-23 11:03
不知道楼主是否研究失业率，我发现每次失业率上升周期，房价一般都会有调整，最近2个月的失业率开始上升了 ...

失业率上升，房价调整的区不包括亚裔区。鬼佬区反应多

sysmall

BillyBlue 发表于 2019-9-23 14:55
失业率上升，房价调整的区不包括亚裔区。鬼佬区反应多

90年代，2000年，2008年房价下跌与失业率上升都是重合的，但是2014年15年失业率上升却是房价的疯涨，这个疯涨实际上是悉尼和墨尔本的上涨，其他各州房价均到达高点盘整。来至于亚洲的增量资金抵消了失业对房价的影响。

515769865

dlcat 发表于 2019-9-23 10:42
2008年实际爆发的是债务危机，各国政府做的是用政府信用背负债务来缓解个人债务危机倒债，但这也削弱了信用 ...

我想知道恒大到底借了多少钱，利息是多少，能一天需要还两个亿啊？

数据派

同意利率和房价没什么严格相关，我也觉得仅靠两条曲线是很难说明什么的。
有很多是数学以外的常识问题。比如上一轮上涨悉尼翻番而布里斯班不涨，用利率是难以解释的，但可以理解为布里斯班人民跑去悉尼炒房了，这是一个合理的故事。
关于经济是否不景气，是很难判断的。因为我们大多数人是看新闻和统计数据的，而这些都是经过主编们筛选过的信息，而主编们被大佬雇佣，大佬和总理喝茶，总理又跑去美国吃国宴，这后面水太深了。我觉得经济理论在这些问题面前沦为不可知理论，而用编故事的方法去验证是个捷径。
个人浅见。

Grange

人口增长最能直接推动需求，人多了，不买也得租，总要有个地方住。租金上涨或利率下跌都能让人去买房。

悉尼土地娘娘

515769865 发表于 2019-9-23 16:59
我想知道恒大到底借了多少钱，利息是多少，能一天需要还两个亿啊？

国内房企美元债券到期了，人民币贬值了，一个字，惨

有机六兽

Grange 发表于 2019-9-23 17:13
人口增长最能直接推动需求，人多了，不买也得租，总要有个地方住。租金上涨或利率下跌都能让人去买房。

...

不能单看人口增长 还要对比上市住宅量
租金是上涨还是下跌 对房价涨跌的确有参考意义 可澳洲目前的情况是租金不涨 甚至很多地方还在跌

Grange

有机六兽 发表于 2019-9-23 17:20
租金是上涨还是下跌 对房价涨跌的确有参考意义 可澳洲目前的情况是租金不涨 甚至很多地方还在跌 ...

还是供需关系，现在房源太多。等过几年，人口增长了，需求比供给大了，房价还会升。

记得8，9年前，政府不批地，房源少，vacancy rate只有1-3%。那时租房要排队，有些人申请的时候主动加房租。我认识一个人，和中介说先付6个月的房租，还是没批给他。

有机六兽

Grange 发表于 2019-9-23 17:28
还是供需关系，现在房源太多。等过几年，人口增长了，需求比供给大了，房价还会升。

记得8，9年前，政府 ...

的确是供需关系决定的 但是目前的情况是租金持续下滑 今年更是创造了15年来最大跌幅 所以房价仍有下跌空间https://www.propertyobserver.com ... 5-years-domain.html

Grange

有机六兽 发表于 2019-9-23 17:39
的确是供需关系决定的 但是目前的情况是租金持续下滑 今年更是创造了15年来最大跌幅 所以房价仍有下跌空 ...

宏观角度讲，很多因素可以改变供需关系，所以价格波动很正常。

只看需求这方面，利率或租金都可以影响需求。但人口是决定需求最大的因素。

mxlancer

Grange 发表于 2019-9-23 17:49
宏观角度讲，很多因素可以改变供需关系，所以价格波动很正常。

只看需求这方面，利率或租金都可以影响需 ...

目前悉尼和墨尔本人口再增长要负荷不了

本来的规划并不是给那么多人的

政府也积极赶人上山下乡

Grange

mxlancer 发表于 2019-9-23 18:02
目前悉尼和墨尔本人口再增长要负荷不了

本来的规划并不是给那么多人的

所以新洲政府这几年积极搞基建，一方面是带动经济，一方面也是为将来做准备。

人跟产业走，没有工作的地方没人去，所以悉尼墨尔本肯定人会越来越多。

悉尼土地娘娘

有机六兽 发表于 2019-9-23 17:39
的确是供需关系决定的 但是目前的情况是租金持续下滑 今年更是创造了15年来最大跌幅 所以房价仍有下跌空 ...

租金跌20刀，降息少付50刀，房东收益增加了，房价凭啥降？你会算账吗？