最近听说的一种新的售房形式。

megajet

有一次跟一个本地鬼佬同事一起去客户哪儿，途中经过他住的地方，聊起了买房的话题。他说他家附近有一个邻居在卖房不通过银行，价格很划算。我当时的理解就是自己卖房不通过中介，听他说的价格好像不必其他的低呀。我同事强调不通过银行。听得我有点懵，我问那怎么贷款呀？ 他说首先这个房子vendor已经fully own,也就是说没有任何贷款在里面，其次买卖双方的solicitor要一起拟好合同。买方付了首付给vendor之后，每月还款直接给vendor，还完之后房子就完全归自己了。之所以划算是没有利息！

我对那一带的房子价格并不熟悉，不知道大概的价格，而且也没看过那个房子，更不知道状况。所以上网搜了一下，估计同等条件那一地带的房子要大概38-40万左右。这个卖家要价47万 外加 没有利息。 单纯看房价是高出很多，可是算算如果从银行贷款，若干年后还完贷款后付出的总价要远多于47万的。实际上vendor同时扮演了银行的角色。

这种卖房的形式，但从利益角度讲（一会儿再谈风险），对买家卖家都是很划算的。 对买家的诱惑很明显：没有利息。比如47万的房子，付了7万首付，剩下40万20年还清，每年还款2万，还的都是本金没有一分的利息。 对卖家而言，可以把房子卖出更高的价，实际上高出的价应是一个折衷点。 对卖家而言，具体怎么折衷，我还没有仔细算过，主要是卖家的情况我不清楚。据个例子，因为前提条件是定了的，vendor fully own the property。 如果按照市价假设39万吧卖出去了，可以立刻拿到39万的全款，在20年里的利息应该相当可观吧。我大概算了一下，如果按照20年里的平均年息5。5%来算，20年的利滚利应该是2.9177倍的房价。这么看来vendor这样卖是亏的。不过再回到前提的出发点-vendor fully own the property，如果不是自住房，买出以后还要在他当年买差价基础上交50%的税，如果都已经fully own估计买的时候也是比较早了，那时价格应该很低吧，那缴税应该也不少。 不知道这种卖法是不是可以分散收入到每一年里面从而合理避税。有律师或者懂税法的朋友能否给点专业意见？

再说说风险问题，肯定比从银行贷款大。 不过我的同事说只要让solicitor与对方律师订好合同。只要在法律的保护之下，把可能发生的问题都想到，比如如果买方断供，比如卖方中途破产不允许以此房抵押等等吧，还是有利可图的。总体感觉就是买方给银行的利息部分，让卖家和买家给分了。不知道我的理解是否正确，有没有没考虑到的地方，欢迎大家讨论。

格美

若给了首付就可以得到产权，那么对买家来说，没啥风险。买家的风险在于，首付后，是否可以产权过户到自己名下，否则，价格上涨，卖家反悔，合同中补偿部分是否弥补你重新购买其他物业的损失。

魅影妖瞳

如果中间LOAN付不出来怎么办，房子归还VENDOR吗？那么买家等于是一直交了相当于房贷的房租

garysu

原帖由 魅影妖瞳 于 2009-6-12 13:03 发表
如果中间LOAN付不出来怎么办，房子归还VENDOR吗？那么买家等于是一直交了相当于房贷的房租

如果已经是双方协议了，买家可以要求加上保护自己的条款啊，比如断供了仍可收回一定的已供金额

休

付了首期后,谁住里面?

coffeelover

不是很现实啊。付了首付，如果房子就过户到买家名下，卖家风险也太大了吧，反之，买家风险挺大，哪些合同什么的，用处有限，打起官司来又费精力又费钱。

北风

听起来很好啊
应该可以协议规定条款
而这个协议可以不是买房协议，而是单纯的欠款还款协议
可以在房屋过户后开始生效实行

北风

不过大笔的欠款还款协议，要有足够的东西担保才行，比如别的房产

megajet

原帖由 魅影妖瞳 于 2009-6-12 13:03 发表
如果中间LOAN付不出来怎么办，房子归还VENDOR吗？那么买家等于是一直交了相当于房贷的房租

付完全款，房子才在自己的名下。但是我想可以有条款明确如果卖方中途反悔或不履行合同如何处罚吧。

北风

如果先过户，再以还欠款的形式履行合同会有什么问题吗？如果有足够的担保

魅影妖瞳

其实我们公司就是干这事情的，不过不完全一样
公司在MEL周边地区很多房产，卖的比市场价格便宜，首付只一两万，但是贷款利息比银行的稍高，浮动
如果买家中途不还，利息上浮（惩罚性质）一段时间，或者现金罚款，直到CATCH　UP
如果OUTSTANDING超过五千，就发律师信限期搬家，当然之前付的就算房租了
其实20个里面才有一个是能一直还完的

megajet

原帖由 休 于 2009-6-12 13:11 发表
付了首期后,谁住里面?

付了首付，买方就可以住了。 这是我同事明确告诉我的。 我当时问他，那物业费，地税等等的费用谁交呢？他说应该是买方来付，具体的看合同中怎么定的。

关于大家担保的问题我想在合同里都可以注明的，比如：买家如果中间断供，很可能房子就拿不到手，而钱期的钱就白交了（可能性不大），毕竟房子还是在卖方的名下。合同可以注明，如果买家断供，比如总还款额多于xxxx的部分，按xx%退还买家同时房子还是归卖家。。。。  最怕的应该是卖方出问题，所以合同中必须要求还款期限内不得把房子再抵押出去，并明确规定如果卖家当方面中断协议，房子归买家 或交xxxxx罚金，卖家破产，买家优先享有对房子的资产的所有权等等吧

megajet

原帖由 魅影妖瞳 于 2009-6-12 13:28 发表
其实我们公司就是干这事情的，不过不完全一样
公司在MEL周边地区很多房产，卖的比市场价格便宜，首付只一两万，但是贷款利息比银行的稍高，浮动
如果买家中途不还，利息上浮（惩罚性质）一段时间，或者现金罚款，直 ...

那如果，我是说如果，卖方破产了怎么办呢？ 希望你们公司不会出现这种情况，大家都有份工作不容易，只是讨论一下合同。

魅影妖瞳

那个，我们公司除了房产这块，还有游艇生意，还有其他一些物业出租（门面和店），破产的可能性基本上没有...所以也没想过破产怎么办，但是就我知道的，房产依然是公司名下的，COUNCIL费用是公司在付，保险费也是，公司本身的LEGAL　EXPENSE也很高

fljrc

理论上可以，实际操作不确定的因素太多，对双方都有风险

Devil_Star

说的不就是VENDOR FINANCE而已嘛！？

Treadstone

这个比较新鲜头回听说。D版似乎清楚，说来听听。我关心违约的处理（vendor反悔或买家断供），还有vendor那个折中卖家是怎么计算出来的。