额外还本的力量

光脚投资

光脚投资第一原则， 量力而为， 安全第一

最近看到了一个理论， 和大家商讨一下， 额外还款的威力，
假设条件， 投资房， 贷款40万，利率一直保持4.04%， 25年贷款年限，房租收入可以覆盖按揭以及维修费用的前提条件下（毛租金收入大概百分6.5～7%），年额外还贷2次， 每次一万两千刀。

问题， 多久可以还完贷款？

大江东去

应该把钱放进offset里

大江东去

要搞清楚买的是投资房的，投资何解

不是买储蓄房

光脚投资

答案是 需要115个月， 10年不到，比很多人想象的要短很多。
假如你的投资额是二十万， 那么大概6年左右就可以还完贷款了，

这样的投资对于缺乏起步资金的年轻人来说， 是行之有效的办法。

光脚投资

大江东去 发表于 2019-6-24 20:03
要搞清楚买的是投资房的，投资何解

不是买储蓄房

这个是第一步， 请耐心等待下回分解

光脚投资

大江东去 发表于 2019-6-24 20:03
应该把钱放进offset里

节省出来的钱放在OFFSET 和直接还本 对于利息的影响我还在计算中， 貌似没有大的区别。
我学习的最新理论是利用LINE OF CREDIT，自己还没有实践过， 打算这几个月实际操作一下看看效果

iamyi

www.stickyricecakes.com

数据派

光脚投资 发表于 2019-6-24 20:41
节省出来的钱放在OFFSET 和直接还本 对于利息的影响我还在计算中， 貌似没有大的区别。
我学习的最新理论 ...

在资本主义社会现金很重要。如果借了钱一辈子只还息不用还本，特别是利息是在所有贷款里最低的，而占有的资产有升值潜力时，就非常有利。这就是为什么银行不放无限期的io，而买房人都喜欢不停的refinance。这种现象的存在有其合理性。

Edwardzh

数据派 发表于 2019-6-24 21:18
在资本主义社会现金很重要。如果借了钱一辈子只还息不用还本，特别是利息是在所有贷款里最低的，而占有的 ...

只要以下情况有一种发生就可以IO：

1.投资房升值
2.通货膨胀，收入增长

只可惜，这两点过去两年澳洲都没有发生。所以老百姓很痛苦。

joeintheend

光脚投资 发表于 2019-6-24 20:41
节省出来的钱放在OFFSET 和直接还本 对于利息的影响我还在计算中， 貌似没有大的区别。
我学习的最新理论 ...

意思是 减少现金流的支出吗？

光脚投资

joeintheend 发表于 2019-6-24 22:49
意思是 减少现金流的支出吗？

这个投资理念来自美国，我还在验证中，

第一个阶段，就是尽快还银行贷款（只谈论PI），快速累积第一桶金。

其中很有趣的一个事情就是叫大家不好轻易重新换贷款银行。因为复利的缘故，银行收你每个月按揭的时候，你的月还款大概两千多，但百分八十是付的利息，之后慢慢还本金的数额多起来。但是一旦你重新贷款，那么一切都被重置，百分八十还是去了利息那里，你永远都在还利息，一直给银行打工。题外，澳洲的offset账户，貌似起到类似消本金的作用。推导出来的结论就是，银行最喜欢新客户，因为利息收益最大。

我也是刚刚接触这个理论，开始是好奇，所以下载了一个贷款计算器，把金额按照上面设定输入，确实如此。


第二个阶段，是利用银行利息工具，杠杆投资，其实和大家日常概念没有本质不同，标榜真正用银行的钱挣钱，我还没有彻底厘清逻辑。因为澳洲房租收入还要考虑税收等问题，还在探索中。

steven_sa

就冲着不勤换银行这句，就知道后面的养分不多。银行就喜欢这种熟客，狠宰不多说。

funnyfish

光脚投资 发表于 2019-6-24 20:18
答案是 需要115个月， 10年不到，比很多人想象的要短很多。
假如你的投资额是二十万， 那么大概6年左右就 ...

10年太慢了

人生有几个10年？

按照48w贷款额度，应该想办法5年内全部还清，

然后用这套房子做抵押再贷款买另外一套，每还完一套再继续下一套，这样才能慢慢做到以房养房，最后才能接近财富自由

智商21

光脚投资 发表于 2019-6-24 23:09
这个投资理念来自美国，我还在验证中，

第一个阶段，就是尽快还银行贷款（只谈论PI），快速累积第一桶金 ...

目测你家庭背景不是做生意的

红尘刀客

光脚投资 发表于 2019-6-24 20:18
答案是 需要115个月， 10年不到，比很多人想象的要短很多。
假如你的投资额是二十万， 那么大概6年左右就 ...

没看懂这个力量在哪里?

红尘刀客

光脚投资 发表于 2019-6-24 23:09
这个投资理念来自美国，我还在验证中，

第一个阶段，就是尽快还银行贷款（只谈论PI），快速累积第一桶金 ...

根据我的经验，投资最大的敌人来自你的自住房。年轻人买个四十万的两房够住，生了孩子换三房，父母来了换house。house供的差不多了，再买一套两房公寓投资，折腾了十几年，一套house自住，一套公寓投资房完事了。总资产200万吧，是大多数人的水平了。

飞儿

Cash is king...
现金流，才是房产投资兼顾 effectiveness  and efficiency 的根本。

昨天看到一个微信文章，说一个同胞18套房实现财务自由啥的，一看portfolio, 600多万，净值300多万。。。 这就自由了？生活标准得多低

PS，而且还是散落四周的公寓为主，至少悉尼的几个是很差的区。我真是服了那些卖楼花的，已经desperate 了。

飞儿

智商21 发表于 2019-6-25 00:53
目测你家庭背景不是做生意的

基本上可以断定，说要还清房贷的都不是做生意的人

现金为王

飞儿 发表于 2019-6-25 09:02
Cash is king...
现金流，才是房产投资兼顾 effectiveness  and efficiency 的根本。

我非常赞同现金为王的说法，现金不一定指CASH 包括流动性非常强的资产 能随时变现的资产

数据派

刚想到一个问题，如果脱离税法讨论投资房还款模式是没有太大意义的。
新闻里报出的零缴税富翁都是这方面的专家。
理论上全款买投资房再出租，一分钱利息都不给银行，是多么的美好。但身后的税务局会无情的拿走收益的相当一部分。
一个明枪，一个暗箭。

我的上帝

首先入场的假设就不成立。贷款四十万的房，哪个区，愿意去住吗。

飞儿

现金为王 发表于 2019-6-25 10:02
我非常赞同现金为王的说法，现金不一定指CASH 包括流动性非常强的资产 能随时变现的资产 ...

我的本意是指即使是纯粹物业投资，也要留存最多的现金和创造最大的现金流，一方面是随时最大化自己的购买力和保留备用现金，另一方面就是税务原因了。

讲真，我不是投资高手，但是网上也充斥着很多伪高手，生活中也大不乏人好为人师夸夸其谈，其实他们的投资规模却小得很，我一般就听听不说话，偶然也会沉不住气，唉。

isa0215

飞儿 发表于 2019-6-25 09:16
基本上可以断定，说要还清房贷的都不是做生意的人

哈哈哈哈，赞同。

isa0215

数据派 发表于 2019-6-25 10:40
刚想到一个问题，如果脱离税法讨论投资房还款模式是没有太大意义的。
新闻里报出的零缴税富翁都是这方面的 ...

光脚投资

飞儿 发表于 2019-6-25 09:16
基本上可以断定，说要还清房贷的都不是做生意的人

一堆富豪跑来凑穷人的热闹，打脸请温柔一点嘛

欢迎您开个帖子介绍一下您的投资理念吧，拯救一下靠工资生活本钱有限的普罗大众，分享一下下一个层次挣钱的方法。
大家彼此印证，然后高中下都有，网友可以各取所需，从小钱开始挣到大钱，找到发财的节奏。

光脚投资

我的上帝 发表于 2019-6-25 10:57
首先入场的假设就不成立。贷款四十万的房，哪个区，愿意去住吗。

前提设置好了啊，是投资房，

最近看到一个布里斯班外围的五十万的房子可以分租三家人，这些人难道是猴子吗？

UCaT

飞儿 发表于 2019-6-25 09:02
Cash is king...
现金流，才是房产投资兼顾 effectiveness  and efficiency 的根本。

三百万还不自由，存银行利息都十多万了吧

isa0215

UCaT 发表于 2019-6-25 13:24
三百万还不自由，存银行利息都十多万了吧

300万听听不少，
其实也就是北上深普通家庭一两套房子的事儿
难道北上深很多普通家庭都财产自由了么？

UCaT

isa0215 发表于 2019-6-25 13:32
300万听听不少，
其实也就是北上深普通家庭一两套房子的事儿
难道北上深很多普通家庭都财产自由了么 ...

我以为是说个人财产自由，家庭的那另说

xiaoyuewanli

funnyfish 发表于 2019-6-24 23:14
10年太慢了

人生有几个10年？

你为什么不在第一套房子还一半时候再买房呢？等于2.5年就买房了。或者等有第二套房首付就买房。为什么非要等5年之后全还完，然后在refinance第一套房再买房呢？