请教一下自住房转投资的两个问题

toozz

背景：买了新房准备搬去自住（还没Settle），原来的旧房准备拿来做投资房。投资房目前不到4年新

1.投资房是从什么时候开始计算日期的？是从新房settle之后吗？或者说我们变更地址？还是别的？
现在需要做一点小修小补要做，但是不紧急，领居建议说等我们搬走之后再来，这样可以放进投资房的费用里。所以很想知道投资房的日期是从什么时候开始计算。

2.看了一下折旧规则，说ATO改了二手房折旧的规则，但不影响17年5月9号之前的房子。不过我们的旧房是15年底买的，之后一直自住，现在才准备转成投资，那么这个也适用于原有的折旧规则吗？

还请各位不吝赐教，感谢！

drunksnows

自住变投资，根据自身经验，以下几点需要知道和注意：

1. six-year rule, 本身自住的房子从出租那天算起，6年内出售的话，可以避免capital gains tax。如果超过6年才出售还想attract the extra 6 year exemption，有机会按比例计算，这个就找你的Accountant算了居住和出租的年份了。

2. 理论上投资房是从你出租房子那天开始计算，不过也有说法是the day you move out，我感觉这可能和另一个policy有关：If you buy another property, you then have a choice. You can choose which one is your primary residence and you don’t have to choose until you sell it。那么选择Capital gain多的那个做为自住房可以更有效的规避CGT。

3. 记得做Valuation, 记录你搬出那天的market val，以后卖房时用得着。

4. 转成投资后必须做个depreciation report, deduction用。至于折旧规则的影响，我不太清楚。

这是我的一点经验，有说得不对的地方大家帮忙指正。

nicoleflopy

drunksnows 发表于 2019-6-3 16:16
自住变投资，根据自身经验，以下几点需要知道和注意：

1. six-year rule, 本身自住的房子从出租那天算起， ...

请问 valuation 和depreciation是两个报告？有必须什么时间做吗？已经租出去了再做行吗

drunksnows

nicoleflopy 发表于 2019-6-3 16:28
请问 valuation 和depreciation是两个报告？有必须什么时间做吗？已经租出去了再做行吗 ...

是两个报告，val最好是出租或者搬出的时候做，如果搬出时有refinance之类的，要一份val的数据做备份即可。不做也可以，以后卖的时候按当时的market price计算。

Depreciation report现在做也可以，基本上financial year之前做就好了，报税时给Accountant