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[其他讨论] 现在的行情下，private sale该怎么出价？ [复制链接]

karenVSE

发表于 2019-4-27 18:25 |显示全部楼层
此文章由 karenVSE 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者 karenVSE 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整
现在行情下跌很多房子都不再拍卖了，改成private sale，应该怎么出价呢？

有的是给出一个区间，有的是给出一个价格，有的是说auction，price guide XXX。这三种出价方式一样么？每个房子能来回来去出价格么？要是只有一次机会？

请各位给点经验，谢谢
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katherman

发表于 2019-4-27 19:44 |显示全部楼层
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你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡量价格竞争力和机会成本的指标，和投资房自住房并没有关系
2.fair price = land price + construction cost - repairment cost
房价本身很难估计，但是房价大约等于地价加上房子的价格减去修补价格，这三个成分比较好估值
地价：http://www.valuergeneral.nsw.gov ... 11F4?execution=e1s1
房子的价格：新房高一点，老房低一点，老破房0或负值
修补费：房子越旧越高

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Gaucho
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发表于 2019-4-27 19:50 |显示全部楼层
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katherman 发表于 2019-4-27 19:44
你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡 ...

房子修补成本与建筑质量和材料有关，不是简单的年份线性函数。2004年以后澳洲造的PROJECT HOME基本都要狠狠打折才能和2000年之前的老房子相比。

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james988

发表于 2019-4-27 19:52 来自手机 |显示全部楼层
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打电话给中介，口头出一个比区间低的再少个3%左右探探中介。如果太少，中介会直接拒绝，告诉你少于多少就不要出价了。你再看要不要加点正式书面出价。

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katherman

发表于 2019-4-27 19:53 |显示全部楼层
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Gaucho 发表于 2019-4-27 19:50
房子修补成本与建筑质量和材料有关，不是简单的年份线性函数。2004年以后澳洲造的PROJECT HOME基本都要狠 ...

认识越深自然估值越准，越不容易被坑
我自己building方面懂的不多，只是算个大概

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爱疯

发表于 2019-4-27 19:56 |显示全部楼层
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半价试试？
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karenVSE

发表于 2019-4-27 19:59 来自手机 |显示全部楼层
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katherman 发表于 2019-4-27 19:44
你出价不要受卖家或中介影响，其实house的估价是最容易的，一般我用下面两个方法
1.看rental yield，这是衡 ...

感谢大师分享，我看不太懂，得研究一下。

不过我买的是老unit，这个方法是不是不适用啊？预算太少，拿不下house，汗

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karenVSE

发表于 2019-4-27 20:01 来自手机 |显示全部楼层
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james988 发表于 2019-4-27 19:52
打电话给中介，口头出一个比区间低的再少个3%左右探探中介。如果太少，中介会直接拒绝，告诉你少于多少就不 ...

这个法子不错，学习到了，多谢你。

如果看房的人很多也可以用这个方法么？

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karenVSE

发表于 2019-4-27 20:01 来自手机 |显示全部楼层
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爱疯 发表于 2019-4-27 19:56
半价试试？

伦家是认真问的，汗

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爱疯

发表于 2019-4-27 20:04 |显示全部楼层
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karenVSE 发表于 2019-4-27 20:01
伦家是认真问的，汗

现在中介们都已经是欢迎任何出价了，你半价试一试有何不可？

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katherman

发表于 2019-4-27 23:02 |显示全部楼层
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karenVSE 发表于 2019-4-27 19:59
感谢大师分享，我看不太懂，得研究一下。

不过我买的是老unit，这个方法是不是不适用啊？预算太少，拿不 ...

这个估价方法只对house管用
关于townhouse, villa, apartment, unit，我只考虑rental yield（包括strata）
简单的例子是，同样租600的俩units，一个卖90万一个卖60万，哪个是坑一目了然
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joeintheend

发表于 2019-4-27 23:19 |显示全部楼层
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看看周围类似房子的卖价 做指导

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karenVSE

发表于 2019-4-28 10:50 |显示全部楼层
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katherman 发表于 2019-4-27 23:02
这个估价方法只对house管用
关于townhouse, villa, apartment, unit，我只考虑rental yield（包括strata ...

感谢，提供了一个新思路啊

不过我还有问题，如果是同样租600一周的房子，一个是两房老unit，一个是一房新apt，选哪个呢？你的考虑里是不是直接默认unit或者apt就不用看升值了？

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karenVSE

发表于 2019-4-28 10:51 |显示全部楼层
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joeintheend 发表于 2019-4-27 23:19
看看周围类似房子的卖价 做指导

一般你在哪儿找到周围房子的卖价呢？那给中介报价的时候有什么讲究么？

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katherman

发表于 2019-4-28 11:05 |显示全部楼层
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karenVSE 发表于 2019-4-28 10:50
感谢，提供了一个新思路啊

不过我还有问题，如果是同样租600一周的房子，一个是两房老unit，一个是 ...

对的，unit和apartment现在扩建太严重，几乎没有land，所以升值肯定不会很大
而apartment和unit自身升值对比，我觉得没太大区别，apartment depreciation可能还会稍微大一点

同一个区域的两房unit和一房apartment看你个人喜好

我自己住的话会选择一房apartment，因为unit里面住的人相对于apartment可能差一点。
你买的不仅仅是个房子，还是环境

你既然谈到了一房，可能也就是你和伴侣俩人住，或者你一个人
这种情况你需要两房干嘛呢

如果是投资房我可能选unit吧，大部分情况下rental yield会比apartment高一些
也就是说unit可能还要便宜一点
你举的例子不是特别常见

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