商铺yield的问题

kevinchen911

最近关注了几个商铺的拍卖，church st繁华地段，拍出来的价格算yield大概3.6%左右，如果贷款的话都够不到贷款利息，为什么还有这么多犹太和当地local在拍，有什么深层次的学问吗？这条街也不会改地皮属性吧，买了也最多过了lease再换个商家，求解。。。

ARACT

年租金涨5%，第二年yiled就是8.6%，第三年yield就是13.6%

当然你得有眼光，买到旺铺，租不出去的亏的更惨

kevinchen911

ARACT 发表于 2019-3-22 19:40
年租金涨5%，第二年yiled就是8.6%，第三年yield就是13.6%

当然你得有眼光，买到旺铺，租不出去的亏的更惨 ...

不是这么算的吧？年租金涨5% 第二年yield也加不了5%吧

商业地产除了一般的outgoing费用外，房东都需要支付什么费用？

大头爸爸

1楼数学真牛逼，加5%是在3.6%的情况下加5%，也就是3.6%乘以1.05，也就是3.78%。你那种算法人家租客真要上吊了

大头爸爸

kevinchen911 发表于 2019-3-22 21:22
不是这么算的吧？年租金涨5% 第二年yield也加不了5%吧

商业地产除了一般的outgoing费用外，房东 ...

Outgoing页不是所有情况都是租客付的，基本上都是双方协商的租约。其他费用可以包括保险啦，中介费啦，结构性的修理费啦，当然有些租约连Land Tax也由租客付，看你们租约是怎么谈的了

诡秘之主

ARACT 发表于 2019-3-22 19:40
年租金涨5%，第二年yiled就是8.6%，第三年yield就是13.6%

当然你得有眼光，买到旺铺，租不出去的亏的更惨 ...

牛逼，按你说的，过不了几年就登上人生巅峰，可以迎娶白富美了

ARACT

大头爸爸 发表于 2019-3-23 07:24
1楼数学真牛逼，加5%是在3.6%的情况下加5%，也就是3.6%乘以1.05，也就是3.78%。你那种算法人家租客真要上吊 ...

你这么算是对的

Mansfieldrabbit

这要看城市，大城市的投资资本多到横流的地步，回报率当然就低，小城市的回报率就很高，7%、8%很普通，但升值较慢。

Mansfieldrabbit

ARACT 发表于 2019-3-22 19:40
年租金涨5%，第二年yiled就是8.6%，第三年yield就是13.6%

当然你得有眼光，买到旺铺，租不出去的亏的更惨 ...

yoeld不是指租金每年递增率吧？不是指投资回报率吗？

3D时代

大头爸爸 发表于 2019-3-23 07:27
Outgoing页不是所有情况都是租客付的，基本上都是双方协商的租约。其他费用可以包括保险啦，中介费啦，结 ...

不会吧，land tax 法律明文规定是房东付的

Mansfieldrabbit

ARACT 发表于 2019-3-23 11:07
你这么算是对的

不是这么算的

flyer

3D时代 发表于 2019-3-23 10:14
不会吧，land tax 法律明文规定是房东付的

含义不一样的，这个税单会开给业主，但是可以由租客支付。
就像水费单在业主名下，使用费由租客支付一样。

ARACT

3D时代 发表于 2019-3-23 11:14
不会吧，land tax 法律明文规定是房东付的

只有VIC是这么规定的，其他州没有规定。

cloudkissing

3D时代 发表于 2019-3-23 11:14
不会吧，land tax 法律明文规定是房东付的

年租金超过一百万就不受租赁法限制了

Ngshun

kevinchen911 发表于 2019-3-22 21:22
不是这么算的吧？年租金涨5% 第二年yield也加不了5%吧

商业地产除了一般的outgoing费用外，房东 ...

Land tax

kevinchen911

谢谢各位的解释
主要不知道这么低的回报率为什么还有人买  实在不理解  是不是钱没地方花哈

frankzhang2014

3.6% 是个非常 tight 的yield， 我们商业估价师对悉尼市中心的 Retail yield， 从一年前的5% 到现在基本是 mid to high 4%, 3.6% 如果是Gross 的话， 风险很大， 这种投资 如果没有 Good capital gain 的话 真心划不来。

AAli

ARACT 发表于 2019-3-22 19:40
年租金涨5%，第二年yiled就是8.6%，第三年yield就是13.6%

当然你得有眼光，买到旺铺，租不出去的亏的更惨 ...

不是这么算的， 第二年是3.5%(1+5%)=3.675%

Mansfieldrabbit

AAli 发表于 2019-3-23 23:20
不是这么算的， 第二年是3.5%(1+5%)=3.675%

也不是这样。

Mr.Yuan

大头爸爸 发表于 2019-3-23 07:24
1楼数学真牛逼，加5%是在3.6%的情况下加5%，也就是3.6%乘以1.05，也就是3.78%。你那种算法人家租客真要上吊 ...

对的 这个数学基本功实在是厉害

huang003261

Mansfieldrabbit 发表于 2019-3-24 01:03
也不是这样。

愿闻其详

iamyi

大部分商业地产的owner都是同一批人，说不定人家一个block里就差这一间了

dandan646

这类地产 想租出去 中介费也很高的

lyb41

iamyi 发表于 2019-3-24 09:03
大部分商业地产的owner都是同一批人，说不定人家一个block里就差这一间了

哈哈 旁边几间都是他的 他买的价格越高对自己另外几间更有利啊

Saidlu

悉尼整栋uniblock回报3.4 布村6为什么很多人宁愿买悉尼不买布村，阿德很当地人明知物业不涨很多也不愿投资到悉尼墨尔本，了解下来很多时候投资主管因素会高过客观因素，人家在一个地方生活了十几二十年，买了一个物业上班下班都能路过看看，得到的心理满足感远远高于在遥远的地方却看不到，而对于一些更有钱的，买这些就变成了收藏，反正也找不到更好更方便的投资