已更新-几乎不赚钱不涨不跌的鸡肋投资房现在要不要卖

notoro

坐标墨尔本东北区，非华人区，区还OK，所以一直也没疯长也没大跌，基本到现在为止四平八稳。
问题在于，房子不是house，老砖房unit，靠主路，有院子但是房子面积不大，院子里还有不好打理的树。所以价格也比不了新建的townhouse，租金也就马马虎虎，勉强够cover所有常规支出（利息，council fee，bodycorporate...）。
但房子毕竟有年份，修修补补难免，租客也不爱惜，搬走后总要翻修。目前为止一年额外支出至少1000吧。
从2014年买入到现在，找了中介估价，也就涨了不到16%吧...几万块...

知道现在不是卖出的好时机，但自我评估这个房子留着的意义是不是基本不大，不管是租金还是capital gain，两头都没沾到啥便宜。
现在两个方案
1. 小翻修（换地板换洗手间柜子等...支出约3000）继续出租，维持现状，每年租金回报算本金的话1%
2. 大翻新 （换地板地毯刷墙，厨房电器...保守支出约10000）卖掉，回收资金，等待下一个好的投资机会。

心理纠结的很，希望听听大家的意见和经验，说不定有自己没有考虑到的因素。。。

分分伺候。

———————

2019年的帖子 被翻了出了 感觉时间真的有意思 一个周期结束 没想到现在又遇到同样的低谷

有意思的是 今年开始好像说要卖的人比较多 我来更新一下房子后来发生的事情 大家也可以看我之前的帖子

也可以给有类似情况的童鞋一些参考吧

————————————————————-

Mr.Right 发表于 2022-12-14 08:44
现在房子升值了多少？

哇噻 这个帖子是怎么被挖出来的
那就跟大家汇报一下
房子因为升级自住房，这个小投资房在去年2021年卖掉啦 虽然不是在最高位 但比19年的低价 也一下卖价也多了30%左右吧
所以还是很满意的
真的感谢当初帮我出谋划策的网友们！
事实证明，当时不卖是对的！但是不是永远不卖就看情况了，时机还是很重要的。
回复编辑 评分 举报

notoro 只看 22-12-20 00:14 82#
Jokeeatcandies 发表于 2022-12-14 10:40
LZ要是19年沒賣，估計現在又跌回去了

不至于跌回19年 但肯定没有去年那么好的价格 也不好卖了
所以周期很重要 现在手上有类似房产的朋友们 如果能撑一撑 也建议大家撑住

风口上的猪

Yes 应该还会跌1-2年

funnyfish

买的时候5.5% stamp duty，卖的时候2%+的中介费，再买的时候还要5.5% stamp duty，那你算算换个投资房的代价就是13% 最少，而且现在买方市场，价格高不了，卖不卖得出去还另说。时间点比较尴尬，如果我是你的话，我就会想办法把这房子以最快速度还完，然后再做抵押买其他的

自游自在

不要装修直接挂牌卖！

notoro

自游自在 发表于 2019-3-1 17:03
不要装修直接挂牌卖！

不装修估计真卖不出去了或者至卖低2-3万吧，现在买方市场...主要房子被之前房客糟蹋了，装修也是最基本一定要修的。

notoro

funnyfish 发表于 2019-3-1 16:59
买的时候5.5% stamp duty，卖的时候2%+的中介费，再买的时候还要5.5% stamp duty，那你算算换个投资房的代 ...

也就是说，按这样的方案，这个房子可以留着，然后还掉的贷款额度可以用来买别下一个？

可我总忍不住想，这个房子留着的意义是什么........

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-1 17:13
也就是说，按这样的方案，这个房子可以留着，然后还掉的贷款额度可以用来买别下一个？

可我总忍不住想， ...

只有没贷款的房子才是真·资产，才能给你带来纯·正现金流，投资房就是用来赚钱的，能不卖就别卖。前几天刚跟一个banker聊完，按照现在银行房贷政策，再买投资房的时候最好本身你没贷款才好，到时你的收入+房租收入能贷的额度会比其他人多很多，到时看你要买的房子价格，是有可能做到贷100%的

mel912

funnyfish 发表于 2019-3-1 16:59
买的时候5.5% stamp duty，卖的时候2%+的中介费，再买的时候还要5.5% stamp duty，那你算算换个投资房的代 ...

还完贷款再抵押？

那和直接用offset账号的钱去投资有啥区别？

猫儿不笨

notoro 发表于 2019-3-1 17:13
也就是说，按这样的方案，这个房子可以留着，然后还掉的贷款额度可以用来买别下一个？

可我总忍不住想， ...

看来唯一意义是不惜一切避免stamp duty

nighttests

建议先挂牌看看，价格合适就卖了另寻其他投资途径，价格不合适就继续租

aonewstep

墨尔本东北区现在发展挺快啊，铁路延伸了，Costco开到EPPING 了，长远还是有前途的

Coolbananas

不卖

suefish

不要卖。房地产是长线投资。

Vision1017

一共有几套投资，只有一套不卖

有多的就卖呗 留住优质资产即可 少费心

OETEXPERT

不是赚着呢嘛？继续出租不就行了  反正现金流

funnyfish

mel912 发表于 2019-3-1 18:48
还完贷款再抵押？

那和直接用offset账号的钱去投资有啥区别？

都还完了，你现在这套就没有利息支出，你的收入每月余额会很漂亮，再贷款借的多，甚至可以做成100%贷款。如果你能用offset的钱直接payoff 另一个投资房也OK，如果不能的话，你把offset的钱拿去付首付，银行就会考虑你本身有贷款，再贷的额度就会很低，总之就是你的（总收入/年-总开销/年）X 6倍= 你最大贷款额度

funnyfish

猫儿不笨 发表于 2019-3-1 18:55
看来唯一意义是不惜一切避免stamp duty

不光stamp duty，还有中介费，还有其他七七八八的费用

dayu

不卖

notoro

aonewstep 发表于 2019-3-1 19:14
墨尔本东北区现在发展挺快啊，铁路延伸了，Costco开到EPPING 了，长远还是有前途的 ...

并不在那个方向，唯一有的就是north east link连起来后会有点前景，但也是未来5年至少的事情了吧

notoro

OETEXPERT 发表于 2019-3-1 19:52
不是赚着呢嘛？继续出租不就行了  反正现金流

正现金流的房子就要留着吗 就算投资回报只有0.多 比放offset利息还低 也几乎没啥升值潜力 ……

notoro

Vision1017 发表于 2019-3-1 19:39
一共有几套投资，只有一套不卖

有多的就卖呗 留住优质资产即可 少费心

其实我也觉得现在就是陷入一种焦灼的情绪化状态
觉得这个房子看着烦 就想处理掉………

notoro

funnyfish 发表于 2019-3-1 18:13
只有没贷款的房子才是真·资产，才能给你带来纯·正现金流，投资房就是用来赚钱的，能不卖就别卖。前几天 ...

本身没贷款很难做到啊 现在基本上只有这套房出来 才有空间去购置新的房产…

vampire_k

现在不是卖的好时候

notoro

猫儿不笨 发表于 2019-3-1 18:55
看来唯一意义是不惜一切避免stamp duty

这确实是一个常听到的理由 一买一卖确实感觉是亏了 尤其对于本身增值有限的房子 但也会纠结换出来的是不是更好的选择…

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-1 22:36
本身没贷款很难做到啊 现在基本上只有这套房出来 才有空间去购置新的房产… ...

就像我之前说的，你换投资房的最低成本就13% 的差价，还不见得不卖的出去，还不见得你新买的就能给你带来5%以上的纯正现金流，万一搞不好，还变成负现金流，还得NG，这不瞎折腾么？

funnyfish

notoro 发表于 2019-3-1 22:33
正现金流的房子就要留着吗 就算投资回报只有0.多 比放offset利息还低 也几乎没啥升值潜力 ……  ...

可能一开始买房的时候你没算清楚，对于我来说，如果买入后第一年都不能为我带来纯利3%+的，我都不会买，还不如放银行定存了，只有纯利> 5%以上的投资房才值得买

小小翅膀

现在房市不好，能留就留着吧。额外支出1000，是从现金流角度看吧，如果加上折旧什么的账面上亏的更多一些，退回来的税可能不止1000，这么一看实际上也没亏不是。

notoro

funnyfish 发表于 2019-3-1 22:52
可能一开始买房的时候你没算清楚，对于我来说，如果买入后第一年都不能为我带来纯利3%+的，我都不会买， ...

是啊 当时买房是自住用的 就完全没有从投资角度来计算。这并不算是一个好的投资房，之前一直都很好租，没有空档。现在空出来了，问题都暴露出来了，市场又不济，自己就有点hold不住了。其实不缺钱，也没有现金流的问题，要拿也是没问题的，就是一个机会成本的考虑，唉，食之无味弃之可惜，所以叫这个破房子鸡肋……

notoro

小小翅膀 发表于 2019-3-1 23:00
现在房市不好，能留就留着吧。额外支出1000，是从现金流角度看吧，如果加上折旧什么的账面上亏的更多一些， ...

对 每年的退税得亏这房子 要是这房子是个house 是个好资产我肯定留着。

notoro

funnyfish 发表于 2019-3-1 22:52
可能一开始买房的时候你没算清楚，对于我来说，如果买入后第一年都不能为我带来纯利3%+的，我都不会买， ...

这个房子本身限制了它的升值空间，但租金回报也不好。所以才会在这样的世道起了卖心 想试试去找纯利高一点的别的机会…  不过，是不是继续长期持有，本着能不卖就不卖的原则，再慢慢看别的机会… 也是纠结