新浪:国内投资者开始弃房、断供澳洲房产以自保

ultrahelix

    本报记者  陈植  上海报道

    “还是再观望一段时间。”一位准备投资悉尼高端住宅的企业主刘锐（化名）坦言。

    2016年底，他投资500万澳元申请澳大利亚投资移民资格，打算今年在悉尼或墨尔本购置一套大面积的住宅，接全家人一起移居澳大利亚。

    然而，近期澳大利亚悉尼、墨尔本等大城市房价快速下跌，彻底打乱了他的规划。

    据澳大利亚房地产行业监测机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，过去一年悉尼房价下跌7.4%，创下1990年2月以来的最大年度跌幅。



    CoreLogic数据还显示，过去数周澳大利亚房屋拍卖清盘率持续低于50%，较年初大幅下滑逾20个百分点。这意味着澳大利亚房产正变得无人问津。

    一位海外房产投资中介机构负责人介绍，有类似等待观望心态的国内投资者急剧增多，以至于10月份他竟然没有完成一笔澳大利亚买房业务。若这种现象持续一段时间，澳大利亚房价将雪上加霜。原因是，澳大利亚房屋拍卖清盘率正持续走低，越来越多空置房产拖累房价进入“跌跌不休”阶段。

    在SQM地产研究主管Louis Christopher看来，目前澳大利亚楼市非常不容乐观。11月上旬澳大利亚房屋拍卖平均清盘率仅为47.4%，大幅低于市场预期50.2%，可能令当地房地产市场迈入”崩盘轨道“。

    “更糟糕的是，相比2008年次贷危机爆发后中国购房投资人群趁着澳元大跌，争相抄底澳大利亚房地产的景象完全不同，如今越来越多的投资者不愿贸然抄底令房价下跌压力骤增，将引发已购房投资者弃房断供的连锁反应。”上述海外房产投资中介机构负责人指出。

    等待“房价底部”出现

    21世纪经济报道记者从多方了解到，中国高净值高收入人群对澳大利亚房地产投资兴趣快速降温，早在2017年底就初露端倪。

    澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）发布的最新数据显示，2016-2017年财年中国仍是澳大利亚最大的海外投资国，总审批金额为389亿澳元，与此对应的是，来自中国的房产投资审批数量为9714份，占海外投资申请总量的40%，位列首位。但随着澳大利亚对外国投资者加征新的房地产投资税收及国内相关政策调整，今年上半年中国对澳大利亚房的投资额也降至152亿澳元。

    与此同时，上半年通过审批的中国买家购买澳洲房产物业的投资金额也同比急剧下降约2/3，至2520万澳元。

    在上述海外房产投资中介机构负责人看来，这些数据的出现，与今年澳大利亚开始提高房贷利率，收紧贷款门槛，增加新房供给等措施息息相关。

    在提高房贷利率方面，9月份西太平洋银行（Westpac）将房贷利率上调14个基点，令其余四大和Suncorp和Adelaide Bank等当地大型银行跟随加息，导致这批投资群体贷款买房财务支出增加不少，令他们的海外投资兴趣从澳大利亚转向其他国家。

    在收紧贷款门槛方面，由于澳大利亚银行长期以来依赖海外的美元融资来放大信贷规模，今年美元融资利率受美联储持续鹰派加息影响持续走高，导致澳大利亚银行不得已大幅压缩了美元融资规模，相应抬高了信贷准入门槛，导致一批国内高净值人群贷款买房的难度大幅增加了。

    在房屋供给增加方面，近年澳大利亚加大土地供给支持房地产供应量增加，使得澳大利亚优质地段房产不再“物以稀为贵”，放缓了抢购房产的热情。

    在2018年前，一些地段优质与生活配套设施齐全的澳大利亚房产租金回报率能达到5%-6%，且每年还有3.3%-3.9%的房产升值收益。

    “但10月份以来，这些潜在投资者似乎突然人间蒸发了，不再询问赴澳置业的事。”他直言，为此他所在的机构迅速给潜在投资者做了一次回访，得到的回复都是“目前不急于出手，因为澳大利亚房价还没跌到底部。”

    刘锐告诉记者，这种心态正在高净值投资者群体快速蔓延。此前他与几位申请澳大利亚投资移民的朋友加了本站不支持任何群，9月份前他们隔三差五地在群里发布各类澳大利亚新房投资信息，讨论如何购买优质地段大面积住宅，现在几乎没人再讨论这件事。

    一些澳大利亚当地房地产机构发布的房价预测报告，多数报告激励人们继续“等待”。

    比如澳大利亚Market Economics分析师Stephen Koukoulas认为2019年悉尼房价跌幅将达到7.5%-10%；整个澳大利亚全国房价也会下跌5%-7.5%。

    “如果澳大利亚房价一直跌跌不休，有可能我几年后拿到永久居住签证，都还没完成澳大利亚买房规划。”他自我调侃说。

    弃房断供止损自保？

    值得注意的是，澳大利亚房价跌跌不休，也影响到部分已购房投资者的还款意愿。

    上述海外房产投资中介机构负责人介绍，已签订澳大利亚房产购买合同的国内高净值人群前来咨询“弃房”的操作流程，即他们宁愿损失10%交易保证金，也不愿履行后续的缴款买房义务。还有个别高净值人群觉得澳大利亚房价跌幅较大，一度强硬表态不再偿还放贷本金利息，做好断供准备。

    究其原因，除了中国相关政策调整外，一个更重要的原因就是他们认为澳大利亚房价一旦再下跌逾5%，整个房价估值就低于他们贷款金额，与其履行贷款协议“高价”买房，不如先“弃房”再逢低买房，还能省下一笔钱。

    “此外，9月以来不少澳大利亚银行临时调高了房贷利率，导致他们购房成本增加，进一步促使他们决定在澳大利亚房价大幅回落之际断供弃房。”他补充说。对此，他建议这些投资者用长远眼光看待澳大利亚房价波动和价格回调。但没想到这些投资者拿出大量数据进行反驳，以证明自己弃房断供的“正确性”。

    比如AMPCaptial再度下调对澳大利亚房地产市场的预期，预计2020年悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右，令澳大利亚房产市场平均价格回落到2015年上半年的水平。

    在刘锐等投资者最担心的，是澳大利亚房价下跌将导致断供弃房潮日益蔓延，令澳大利亚楼市崩盘。

    研究机构Digital Finance Analytics 发布最新数据显示，9月以来，在生活成本增加与收入增速趋缓的共振下，澳大利亚面临抵押贷款压力的家庭数量高达超过100万户，几乎占据澳大利亚约1/3家庭。

    “而实际数据可能远远超过Digital Finance Analytics的调研。” 太平洋投资管理公司的咨询师JoachimFels指出，原因是澳大利亚居民大量房贷是先付利率后还本金，如今随着贷款利息支付期结束，澳大利亚居民较高的债务负担将导致他们还本困难，引发银行房贷坏账快速增加。

https://finance.sina.cn/2018-11- ... 857.d.html?from=wap

https://m.21jingji.com/article/2 ... a2cdecbb226785.html

天涯浪客

准备好了，明年就可以搬去车市活了。

LoveSong

国内媒体也来唱衰土澳，这对墙内的接盘侠是一盆冷水啊

tustuscan

等明年跌20%就再入手1套，就怕跌不到20%

wushuang717

好事

东东

关注。

Renny

钱出不来

jacsonlin

谁写的软文？澳洲能随随便便断供？

idlepoison

jacsonlin 发表于 2018-11-15 15:29
谁写的软文？澳洲能随随便便断供？

澳洲能随随便便断供？

答案是可以的

international buyer你还想怎么样？

Wooduck

手里有房真麻烦。

edwin17

今年回国，又要被国内人吐槽了，澳大利亚房地产崩盘了，你们活的还好吗?

T.T

还真有，同事买的某华人宇宙中心的楼花Apt,明年settle。

今天正好闲聊问起，他一脸愁云的说很多国内投资者买了该楼花的都准备１０％deposit 不要跑路了。。。。。。

sub3

Ice age is coming

alex2018

国内的人断供，以后申请澳洲签证会有影响吗

lisam

T.T 发表于 2018-11-15 16:35
还真有，同事买的某华人宇宙中心的楼花Apt,明年settle。

今天正好闲聊问起，他一脸愁云的说很多国内投资 ...

没这么简单. 开发商会拿出去卖，卖不到90%的钱差价原来那人补.你说他回国了，除非他这辈子再也不来澳洲.

10年后一下飞机，发现自己的credit是黑的，在澳洲信用破产就完了，还不如别来

epping16

tustuscan 发表于 2018-11-15 15:14
等明年跌20%就再入手1套，就怕跌不到20%

明年跌不到。但4年会跌到20%

T.T

lisam 发表于 2018-11-15 16:45
没这么简单. 开发商会拿出去卖，卖不到90%的钱差价原来那人补.你说他回国了，除非他这辈子再也不来澳洲.  ...

１０年？　

另一个帖子不是说即使宣布个人破产，３年后又是一条好汉吗？　　

挑灯亮剑

国内想买的人不少，关键钱出不来。

desktop

挑灯亮剑 发表于 2018-11-15 17:05
国内想买的人不少，关键钱出不来。

同意，澳洲的房子没有70年产权

vinsonz

让暴风雨来的再猛烈些吧

edwin17

lisam 发表于 2018-11-15 16:45
没这么简单. 开发商会拿出去卖，卖不到90%的钱差价原来那人补.你说他回国了，除非他这辈子再也不来澳洲.  ...

你太认真了，中国人本来就不讲信用，国内来旅游的，哪管你什么澳洲Credit Report。

你Credit Report黑了也就黑5年，谁跟你谈一辈子。还有澳洲这地方，来过旅游一次，谁还愿意再来?

edwin17

T.T 发表于 2018-11-15 16:48
１０年？　

另一个帖子不是说即使宣布个人破产，３年后又是一条好汉吗？　　 ...

他说一辈子就一辈子，只要人不死，债就不消除，还有父债子还，子债孙还。

landlords

刘锐 发现钱转不出来了
打乱了出逃计划

oceandeepshell

颠三倒四的逻辑，不是澳洲房市跌，大陆富豪止步，是大陆富豪止步，直接引发澳洲楼市跌。还有，什么富豪企业主，瞎编，他们是最潇洒的，买房没有升值压力，升跌不在乎，而我们穷人才有升值压力，必须从中赚钱，才能物业升级。所以动手前思前想后。

oceandeepshell

还有，不要悉尼跌就是澳洲跌，这是典型大陆思维，无敌大大不行就是全人类灭绝，中国不行就宇宙崩溃。

snowry

国内有人是来炒房的，根本没有计划移民过来。他们只当是股市割肉。