Commercial Property - Childcare

Kevin0623

不知道是否应该发在该版。但是好奇，坛友们有没有关注商业地产投资。想了解下布里斯班市区的行情（回报率）。
比如说：加油站，小型社区商业，市区办公室，Childcare.

我最近看了不少Childcare的，项目一般长租，10年+10+10 opition，而且租金高，每年增长。年投资回报率在4.5-6%之间。
看似稳定，但是论坛里也看到不少人讨论， 很多childcare招不满人，或找不到人。因为供给太多。澳洲上市childcare 集团G8的股票最近也跌得厉害，称供过于求的状况将持续至2019年中。

下面贴几个目前在市场上的项目：
1. Brisbane City Wooloogaba有个幼儿园项目。
2. 10 wandilla cres, loganholme qld
3. 141-159 beaudesert-nerang road, nerang qld

发不了链接，但是网上一查就能看到。

大家集思广益，看看这个行业到底如何。希望了解这方面行情的大神不吝赐教。

诡秘之主

供给太多？我家附近排队还是在一年左右，那些破一点点CC就快一点

ARACT

昆州中介的4.5-6% 回报率的算法，通常没有扣除land tax ，中介管理费。当然也不包括利息。
昆州超过35w的商业物业，land tax是1.75%，所以你的回报率 2.75%-4.25%之间。
这还不包括，需要维修维护的开销，中介费，昆州中介还要收6-7.5%。实际净回报率，不够支付利息的。
现在的商贷款，抵押和首付都要求自己支付很高的比例。超过一百万，有房产抵押，也顶多贷出来60-70%。占用资金太多。贷款利率不低，要求本息同还，贷款年限7-8年，10几年，不会像民用住宅那样30年，而且现在难批。
如果给你批10年本息同还，那每月会还款亚历山大。收那点租金，不够填坑的。
幼儿园的生意本身，没什么可担忧的，很好。
幼儿园老板，并不是买不起幼儿园的物业，他们太买的起了，但是他们不要，不合算。至少目前的回报率，不值。

昆州还要收很高的印花税，150w商业的物业，印花税就要7w多吧。实际上，你的投入是157w

牛豆

曾几何时Childcare可以闭着眼睛买，可时过境迁，现在CC供给量太大，相当比例的CC都有空位，楼上说要排队的CC也有，但毕竟是少数。

个人觉得Childcare最大的问题是Location，大部分CC都远离传统的商业区，土地面积在1500-3000平米左右，一旦运营商强行终止合同会让房东承受很大压力。无论是改造成商铺、办公室、还是住宅都有点尴尬。几年前有考虑过，但最后还是转向其他类型的商业地产，都是长租约（20+5x4），各种连锁快餐、Bunnings、Officeworks、政府物业都比CC有优势。

坐标维州，仅供参考！！！

huang003261

ARACT 发表于 2018-9-7 19:10
昆州中介的4.5-6% 回报率的算法，通常没有扣除land tax ，中介管理费。当然也不包括利息。
昆州超过35w的商 ...

像幼儿园，motel这种生意， outgoing不是应该lessee付吗？ Landlord基本只管房子的结构问题。 装修，land tax应该是lessee付。

ARACT

huang003261 发表于 2018-9-7 19:21
像幼儿园，motel这种生意， outgoing不是应该lessee付吗？ Landlord基本只管房子的结构问题。 装修，land ...

昆州商业物业并不是很火，地儿很多，可以建商业物业，有可替代性。所以大部分owner，未必都能把 out going pass给租客。
land tax，大部分无法pass给租客，也有可以做到的，但是这也会体现在售价和租金上。

ARACT

幼儿园这种稳定租客，招来之前，租客是会要求房东贡献装修费的。

ARACT

昆州空地太多了，社区里密度并不大，空地还是很多的。
盖个幼儿园，有专门的设计和申请的公司可以做，盖一个难度不是很大。

ARACT

你花150w买个幼儿园物业，可是当地社区同等面积house才40-50w，就比如inala，有个幼儿园在卖。
那还不如自己盖个新的，何必买个旧的。
如果租客不承租了，这幼儿园的物业价值就只值60-70w。
新找个租客租幼儿园，租客会要求房东贡献装修十几万

ARACT

我个人认为可替代性太大，不稀缺，不值。

cutebaby

学习了

Kevin0623

ARACT 发表于 2018-9-7 19:10
昆州中介的4.5-6% 回报率的算法，通常没有扣除land tax ，中介管理费。当然也不包括利息。
昆州超过35w的商 ...

首先感谢回复和分享。

我是这样考虑的：
1. 担心运营商强行终止合同，这样回报率就真的是水中月镜中花了。运营商很重要，最好上市公司，除非破产保护，不然一定要将第一阶段租约履行。
2. 建设一个新的CC, 成本真的很低吗？诚如坛友所说，一个地点不错近市区的CC，年租金30来万的，大概要卖到6-7百万澳元。同样周边大小的民宅大概才2-3百万。建新CC的门槛到底有多高，真不很清楚。

附，一个CC的广告：

Property Details
Secure 20 + 10 + 10 year lease to Think Childcare to 2058
Think Childcare: ASX listed early childcare provider with 50+ owned and managed centres
Corporate guarantees backed by ASX Listed – Think Childcare Limited
Annual rental increase to CPI + 1%
Tenant pays all usual outgoings plus 2% pa management fees
Stunning 1,034sqm child care facility with service approval for 93 LDC places
Strategically positioned metres from major transport links and only 3km from the Brisbane CBD
Key inner city priority development area with significant population and investment growth
Brand new construction with substantial taxation saving depreciation benefits
Net Income: $344,256 pa + GST and outgoings.

我预估这个CC大概能买到6-7Million.
广告上讲得很好，由运营商付所有的outgoing还有2%的management fee（为什么有管理费，不解）
每年固定租金调节。

仅供大家参考。

Kevin0623

牛豆 发表于 2018-9-7 19:21
曾几何时Childcare可以闭着眼睛买，可时过境迁，现在CC供给量太大，相当比例的CC都有空位，楼上说要排队的C ...

感谢分享。

请问能否透露在新州，您所接触到的商业地产，长租约，稳定的，回报率能有多少呢？

ARACT

租客是银行，政府部门，是好事儿。这是真正不差钱的主。
但是其他的大公司，未必是好事儿，他们并不肯多付租金。他们会仗着自己的名声和规模，对房东索要很高的价码，房东还惹不起。若跟他们吵翻了，房东不容易找到下家。
比如coles Kmart都会给房东设定非常苛刻的要求。比如如果购物中心，出租率达不到多少多少，kmart按照合同就可以停止支付租金。所谓店大欺客，客大也欺店。
这只是我自己的观点，未必正确。你自己考察考察

Kevin0623

ARACT 发表于 2018-9-10 14:00
租客是银行，政府部门，是好事儿。这是真正不差钱的主。
但是其他的大公司，未必是好事儿，他们并不肯多付 ...

有道理。有些大公司的法务，定制化合同。和他们谈判，房东方确实被动。

至于银行，不知道未来银行业发展方向，未来十年内，银行网点会不会越来越少。加油站也不错，至少在生物燃料车禁止之前，都还有市场。但长远来看，可能不很好。

租客如果是政府，我觉得挺好；或是医疗行业。

kevinchen911

牛豆 发表于 2018-9-7 20:21
曾几何时Childcare可以闭着眼睛买，可时过境迁，现在CC供给量太大，相当比例的CC都有空位，楼上说要排队的C ...

请教下vic的加油站靠谱吗，最近看了些拍卖结果都在6M左右，回报率5%（还没算进去税这些开销）。另外您说的其他连锁的这些大型商户估计也都很贵吧，比如bunnings这类的。另外请教下商业贷款一般看lease来放贷，如果lease没那么长，银行要到期后还钱是不是比较麻烦？

kevinchen911

Kevin0623 发表于 2018-9-10 15:58
有道理。有些大公司的法务，定制化合同。和他们谈判，房东方确实被动。

至于银行，不知道未来银行业发展 ...

最后买哪了呢？

诡秘之主

我家旁边的cc，我儿子排两年了还没消息

牛豆

kevinchen911 发表于 2019-3-30 17:45
请教下vic的加油站靠谱吗，最近看了些拍卖结果都在6M左右，回报率5%（还没算进去税这些开销）。另外您说 ...

商业地产和住宅地产差不多，是否靠谱也是看地段和租约，位置好的加油站当然靠谱！维州6M左右的加油站位置应该不会特别好，马马虎虎吧！

回报率5%-6%是正常回报，商业地产的主要回报还是靠capital gain

银行贷款主要看租金和租约，如果租约不长：1 你会轻易买吗？2 可以砍价嘛，把回报率砍到7%-10%

kevinchen911

牛豆 发表于 2019-3-30 22:18
商业地产和住宅地产差不多，是否靠谱也是看地段和租约，位置好的加油站当然靠谱！维州6M左右的加油站位置 ...

谢谢解答，那加油站有没有风险比如租期到后，油站不授权这个地块了？或者有什么比较隐形的风险需要注意吗？这种拐角地段也不容易弄成其他属性的商业地产吧，贷款只还息一直熬到地皮增值卖吗？

牛豆

kevinchen911 发表于 2019-3-30 22:26
谢谢解答，那加油站有没有风险比如租期到后，油站不授权这个地块了？或者有什么比较隐形的风险需要注意吗 ...

任何生意都是有风险的，我觉得你是想问如果加油站走了办
1) 假设BP走了你可以想办法把Caltex弄来嘛
2) 地在你手上还可以干别的（可能需要你额外再投入资金改造）
加油站租约都比较长，突然撤退的风险非常小，你还有保险加持（至少赔你一年房租），一般不会有大问题（特斯拉是趋势，但二三十年内不可能完全取代汽/柴油车）

隐性风险之一是环保方面的，简单说就是你地下埋的储油罐

商贷可以只还利息吗？我一直都是本息一起还，然后把负债率控制在一个合理的水平，万一发生“黑天鹅”事件也可以扛得住

kevinchen911

牛豆 发表于 2019-3-31 14:37
任何生意都是有风险的，我觉得你是想问如果加油站走了办
1) 假设BP走了你可以想办法把Caltex弄来嘛
2) 地 ...

好的多谢解答

savagesman

学习了，谢谢分享

Kevin2015

其实买REITS也不错，比如说专门投CC的，The Charter Hall Education Trust (ASX:CQE)。Dividend Yeild现在很低，4.8%左右，最近两年的capital gain很高，价格很火。