投资房折旧的问题

fierysteed

我前不久买了一个二手房，unit，5年新。房价就90多万。

我以为每年怎么也能折个1-2万吧。结果去做了一个报告。（没有onsite inspection的只要我填个表那种）

结果出来每年只能折6900，因为他平均按35年折旧。这样35年下来总共才折24万多。

我看地价才18万多。另外有50万左右不能折旧。


我觉得很奇怪。
1. 为什么折旧那么低，为什么50多万都不能折旧。
2. 为什么是35年平均折旧。我以前知道前5年折的多，据此我推测是折旧先快后慢， 这也符合很多固定资产贬值的规律。


另外我在坛里问问，哪里有好的有房产折旧资格公司或个人。我愿意再花一次钱。挽回一点损失。
这个损失不亚于P2P投资人了。

大江东去

因为折旧是40年的，40-5=35

kiosk

每年折一样的数目？哪家做的报告？

fierysteed

kiosk 发表于 2018-8-11 12:15
每年折一样的数目？哪家做的报告？

到底应该是怎么样的啊？
这是一家悉尼city内的一个西人公司，我等了3个礼拜最后一天匆忙给我出了个报告。
感觉不太认真负责。

你有比较好的折旧公司或个人推荐吗？


（40-5=35）我知道，我问的是主要有两个，一个是为什么平均，一个是为什么那么多不能折旧。90万房子最后总共下来才折24万。我想不通。

求推荐，求经验啊。

kiosk

fierysteed 发表于 2018-8-11 12:23
到底应该是怎么样的啊？
这是一家悉尼city内的一个西人公司，我等了3个礼拜最后一天匆忙给我出了个报告。 ...

市面上99%是走BMT和WASHINGTON BROWN，你是哪家？

fierysteed

kiosk 发表于 2018-8-11 12:30
市面上99%是走BMT和WASHINGTON BROWN，你是哪家？

https://www.austtaxonline.com.au/
就是这家。非常不推荐
请问这两家的分别要多少钱出报告？
你了解的折旧比例大不大 和 schedule是递降的还是平均的？

juliantsin

楼主先看一下合同是什么时候签的，ATO改了二手房折旧的规则properties purchased prior to 7:30pm on the 9th of May 2017 are unaffected, as the previously existing depreciation legislation has been grandfathered.

fierysteed

juliantsin 发表于 2018-8-11 14:34
楼主先看一下合同是什么时候签的，ATO改了二手房折旧的规则properties purchased prior to 7:30pm on the 9 ...

我的是之后买的。
我只关心现在的规则。谁能解答我的疑问呢？

地价不能折也就算了，卖家装修按说是可以折的哦。当然这些都反应在价钱里啊。
即便不能折，也不可能装修占那么多，50万装修？这房子5年前市价才60万

missdrafter

不去现场怎么能给你好好拆分， 现场好好看的话， 室内加上公摊区域怎么也得多一个小时。折旧是个良心活。

fierysteed

missdrafter 发表于 2018-8-11 16:01
不去现场怎么能给你好好拆分， 现场好好看的话， 室内加上公摊区域怎么也得多一个小时。折旧是个良心活。 ...

好吧，下次一定要一个现场好好看的服务。
但是我没想到90多万的房子，5年新的房子只能折 20来万，除了地价18万外还有差不多50万不能折。
怎么会有那么多不能折？

missdrafter

fierysteed 发表于 2018-8-11 16:08
好吧，下次一定要一个现场好好看的服务。
但是我没想到90多万的房子，5年新的房子只能折 20来万，除了地 ...

重新做吧， 损失小钱回来大头。 一旦报告用了就不能改了。除了地不能折其它的都可以折。

fierysteed

bello 发表于 2018-8-11 16:24
楼主换一家呗，不过估计也多不了多少，各评估公司的折旧哪里会有很大差别。可能你买贵了，房价90万，或许估 ...

那个区的房子我一直关注，确定是市场价

你说折旧35万那都好很多了。
我的报告里只有20来万折旧，摊到35年里，每年只有不到7000

你这种根据结果的解释是一种善意的安慰 ，但是我需要确定我是否能够减少损失更重要

fierysteed

missdrafter 发表于 2018-8-11 16:13
重新做吧， 损失小钱回来大头。 一旦报告用了就不能改了。除了地不能折其它的都可以折。 ...

这就是我一直拖着不报税的缘故。
投资房的人那么多。那么5年以上的折旧多少比例，是否平均折旧。应该有个自己的经验啊。
怎么没有网友分享一下呢？也不损失啥

fierysteed

bello 发表于 2018-8-11 17:04
楼主思路啊，你啥时候买的，别人啥时候买的，分割线之前只有地价不能折旧，之后是地价原有装修设备都不能 ...

我确定我没有报以前业主的装修费用。

走路像小熊

我有个问题， 折旧的计算是按照建筑成本也就是 Construction cost计算还是目前市场的 market value 计算？

fierysteed

走路像小熊 发表于 2018-8-11 17:13
我有个问题， 折旧的计算是按照建筑成本也就是 Construction cost计算还是目前市场的 market value 计算？ ...

如果是按照历史建筑成本计算，那可以解释为什么那么低
假如5年前房价是60万，减掉地价18万。还有42万。然后还有些不能折，假如10万不能折，
32万折掉5年，就剩下24万了。

但是这个和报告的算法不一样。报告是按照我的房价然后减掉不能折旧50万再减 地价18万，这样就下来20来万了。

所以我就看不懂。当然我回信问了，还没得到回复。也有可能对方不会理我

denistoneeast

如果你是去年5月10日以后买的二手房，无论是几个月新还是几年新，但不能再申报折旧，除非你买下来后重新装修。Property investors who acquire a second-hand residential property after May 10, 2017, that contain “previously used” depreciating assets, will no longer be able to claim depreciation on those assets.

fierysteed

denistoneeast 发表于 2018-8-11 17:52
如果你是去年5月10日以后买的二手房，无论是几个月新还是几年新，但不能再申报折旧，除非你买下来后重新装 ...

谢谢。
不过我没有读懂。直接读的意思是我一分钱都不能折旧了？


有没有哪里可以看到全文？我觉得我英语还不错的，但这句话让我感觉一分钱都不能折，我理解不对吧？

denistoneeast

fierysteed 发表于 2018-8-11 18:09
谢谢。
不过我没有读懂。直接读的意思是我一分钱都不能折旧了？

是的，如果你是2017年5月10日以后购买的二手房，你不能享受任何折旧抵扣，请看ATO网页解释：https://www.ato.gov.au/general/n ... urred-by-investors/
或者BMT网站解释：
https://www.bmtqs.com.au/bmt-ins ... ation-mean-for-you/

missdrafter

如果你是今年买的二手房那一些plant如厨房的cooking等设备是不能折的， ATO会默认认为前房东折过了。但这些也不会扣到50万啊。
折旧有坠减法和平均法， 可以和折旧师商量的。
我大概知道这么多。我有一朋友是做这个的， 我做的时候和她聊起过，知道一些皮毛知识。

peppa1024

折旧干嘛？抵税？

fierysteed

missdrafter 发表于 2018-8-11 19:57
如果你是今年买的二手房那一些plant如厨房的cooking等设备是不能折的， ATO会默认认为前房东折过了。但这些 ...

这个论坛没有点赞功能，很想给你点个赞。


你那个朋友有这个资历么？或许你可以介绍她给我。
给她介绍生意，也可能给我减少损失

fierysteed

denistoneeast 发表于 2018-8-11 19:50
是的，如果你是2017年5月10日以后购买的二手房，你不能享受任何折旧抵扣，请看ATO网页解释：https://www. ...

非常感谢。你是这个帖子里回答相对最全面和准确的。如果论坛有点赞功能，我很想给你点赞

虽然我很失望。也还有一些弄不太清楚。

比如说。这个折旧不能作为Income tax deductions， 是指不能抵扣我工资收入？还是说连我租金的收入都不能抵？

另外如果会计知道这个，为什么还让我去做折旧报告呢？感觉误导我浪费钱。
另外折旧公司如果知道这个，不提醒我还给我做，感觉是为了赚钱给我出了份毫无价值的东西。

missdrafter

fierysteed 发表于 2018-8-11 20:19
这个论坛没有点赞功能，很想给你点个赞。

见私信。

fandi1011

同问，我要settle一个90w的新房，折旧第一年可以有多少呢？

denistoneeast

fierysteed 发表于 2018-8-11 20:33
非常感谢。你是这个帖子里回答相对最全面和准确的。如果论坛有点赞功能，我很想给你点赞

虽然我很失望 ...

Washington brown 和BMT是澳洲比较大的两家专门做折旧报告的公司，比较专业，他们会先询问你的购房合同时间和具体情况，才会出报告。折旧部分只是不能被计算入你的投资成本，贷款利息市政费strata等等以及维修费仍然可以作为开支抵扣你的租金收入，如果支出大于租金收入即为负现金流，来可以抵消部分工资收入(同年)，就是通常说的负扣税。

fierysteed

denistoneeast 发表于 2018-8-11 20:57
Washington brown 和BMT是澳洲比较大的两家专门做折旧报告的公司，比较专业，他们会先询问你的购房合同时 ...

明白了。
那这个折旧报告就不该做哦。因为他们知道我房子是二手的，也知道我购买时间是很新的。

我这个损失非常之大。因为我交换合同的时候是去年11月。如果我知道折旧完全不能抵的话，那会很大影响我对这个房子的股价。

因为我宁愿多花10万块钱去买新房的。

我是一个很倒霉的人。没有赶上2013-2016年那波涨潮。钱放在银行越来越买不起。好不容易鼓起来勇气第一次在2017年底买房。结果还遇到了这个事情，在不知情的情况下，买了房子，要知道。这个负扣税对我来说，最终差好几十万啊。90万的房子，如果新房，如果折旧能折50万，那么负扣税就是20多万。

fandi1011

fierysteed 发表于 2018-8-11 21:03
明白了。
那这个折旧报告就不该做哦。因为他们知道我房子是二手的，也知道我购买时间是很新的。

买之前咨询一下会计师是比较不错的。
好多tax law上的问题没有表面看起来那么简单，找一个会计师几句话就可以帮拟解决很多问题。
再一个，房价什么楼主也不要在意，我认为终究是会涨上去的，就是时间而已，没有人可以永远在最低价买最高价卖的。

MU

fierysteed 发表于 2018-8-11 21:03
明白了。
那这个折旧报告就不该做哦。因为他们知道我房子是二手的，也知道我购买时间是很新的。

折旧是分40年的，哪里可能第一年就几十万没了

fierysteed

MU 发表于 2018-8-11 21:24
折旧是分40年的，哪里可能第一年就几十万没了

我这里是说的 in total
如果完全不能折，那么就是差那么多。我个人工作是有收入的。所以这个是高税率。

不过我最新咨询，好像还是部分可以折旧的。我会继续找个地方重新做折旧。

欢迎大家继续提供有价值的信息。

有几个网友只是给了安慰，也感谢。不过我现在不太需要安慰。