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ARACT

金靴族

发表于 2018-8-11 08:17 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2021-11-14 19:11 编辑

xxxx

ARACT

金靴族

发表于 2018-8-11 08:22 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ARACT 于 2018-8-11 07:26 编辑

epping16 发表于 2018-8-11 07:20
但昆州的商业物业 land value很少超过35万

商业物业，一般占地面积都很大，超过35w是很容易的。
布里斯班地区超过150平的店铺，地价就可能超过了35w。
另外council的估计，要比实际价值高啊。像ipwish，一些无人问津的地方，council仍然把他们的价值估得高高的。

ARACT

金靴族

发表于 2018-8-11 08:30 来自手机 |显示全部楼层

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epping16 发表于 2018-8-11 07:25
悉尼的办公室空置率在3%
布里斯班的办公室空置率在18%左右

请教
请问昆州租金回报率，要达到多少才值得做?

中介给的回报率，都太虚了。是gross的回报率，没有扣除land tax，中介管理费。
一个名义回报率7%的物业，扣除这些税费，净回报率，会在5%以下，还不够还贷款利息的。

悉尼麦迪

银靴族

发表于 2018-8-11 16:26 来自手机 |显示全部楼层

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最坑的是昆州的公寓楼花绝对坑到你怀疑人生

flyer

铜靴族

发表于 2018-8-11 16:34 |显示全部楼层

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epping16 发表于 2018-8-11 07:38
商业物业的投资回报率都是指gross回报率

7%就可以入，关键是位置。

有人告诉我悉尼CBD的商业物业，capital gain 也很好的。租金涨得快，增值顺理成章了。地段第一哇。。。

游得好小鱼

银靴族

发表于 2018-8-11 22:16 来自手机 |显示全部楼层

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看来最大的优势是负扣税

aabb1234

皮靴族

发表于 2018-8-11 22:55 来自手机 |显示全部楼层

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我的看法不是这样，商铺讲究的是一个超长期投资。第一代还贷款的，回报率很低，租不出去甚至要亏本。但你只要熬过了还贷之后，就是笔非常稳定的收入。因为商业预约一般是5年起跳，然后水电装修全部都是租客付。而且没什么大问题，基本50年+都不需要出太多的维护费。相反，普通房产，你每年都要砸钱进去维修，租客一般只签半年-1年租约，不稳定因素太多。很多房子住个30-50年要推到重建，又是一笔费用。商铺投资最理想是本身做生意的人去买。我就认识有中餐馆老板，第一代熬得很辛苦，买下了shopping center旁一整排店铺，现在第二代了，这批铺子真心就是下金鸡蛋的母鸡，只要他们家庭不出什么败家子，或者转卖给别人，可想这排铺子可以养至少N代人。普通房产决定做不到这种程度。

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大牛哥

水晶靴族

发表于 2018-8-11 23:00 |显示全部楼层

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学习了

alalala

铜靴族

发表于 2018-8-11 23:03 |显示全部楼层

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昆士兰这么多房子都自主吗？

ARACT

金靴族

发表于 2018-8-12 06:38 |显示全部楼层

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aabb1234 发表于 2018-8-11 21:55
我的看法不是这样，商铺讲究的是一个超长期投资。第一代还贷款的，回报率很低，租不出去甚至要亏本。但你只 ...

感谢分享，看来需要持有5年之后见回报，是个长期战略

aabb1234

皮靴族

发表于 2018-8-12 12:29 来自手机 |显示全部楼层

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ARACT 发表于 2018-8-12 05:38
感谢分享，看来需要持有5年之后见回报，是个长期战略

不过个人觉得商铺购买还是适合自己做生意，因为你交租不如自己供一个铺位，费用差不了多少，又不怕被无良房东加租，天价outgoing等。但如果普通投资，个人觉得你手上要有充足的资金，起码付个30-50%的首期才划算。因为商铺一旦空置会比普通住房时间要长，手上的现金流也要足够才行。但还是像我之前提出的，商铺要有至少10-20年后才能看到收益。