买房合同中的一些问题

run8829

请教大家，看中一个duplex，把合同发给律师看了，说有个positive covenant是关于 current Council requirements for on-site stormwater detention needs to be registered.   英文不好看不懂这是什么意思，请教这个条款是否对这个duplex影响很大？

律师还说道There is an easement of overhang which will be created on registration of the plan.  This means that part of your neighbour’s roof will overhang into your lot.

还有The Zoning of the property is Low Density residential.  There are no affectations listed within the Council Zoning Certificate.这句又是啥意思？

请问这些问题对这个duplex影响大吗？是否还值得购买？

run8829

有懂的人吗

AKB48

lz是个好客户。付律师费不用律师干活还上论坛寻求免费意见

aabb1234

（声明，非专业人士，只是按照个人理解）
第一条意思是你地界里面有一个未注册的雨水槽，你必须去政府注册了，这个东西算是easement的一种，会影响地价，因为easement上面不能建东西
第二条，你这个地和邻居有边界纠纷，你邻居的屋顶建到你的边界上了，关键是不知道到底搞了多少年，如果超过某年限的话，你的邻居就能抢占你的地了，这个很关键，赶紧查证一下
第三条，意思是你的地在低密度区域，市政府有些规定低密度区域是不能建duplex的，所以不确定你这个duplex到底合法不合法
总体来说，12条可以作为理由让你砍价，第3条问题有点严重，感觉打电话问一下council你这个duplex到底是不是合法改建，如果多出来的second living area不合法的话，你有2个选择，1是买了房自己去补DA申请，2是再砍价，违建部分你不需要付钱，你只买合法的那部分建筑
谢谢指教

run8829

aabb1234 发表于 2018-8-8 09:45
（声明，非专业人士，只是按照个人理解）
第一条意思是你地界里面有一个未注册的雨水槽，你必须去政府注册 ...

谢谢！ 麻烦请问因为是全新duplex，和隔壁share同一个墙，隔壁roof到我看中的这套算是duplex里正常的吗
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-ryde-128869874


您说的这个duplex有可能不合法，这个不合法怎么能建起来啊？

aabb1234

run8829 发表于 2018-8-8 11:20
谢谢！ 麻烦请问因为是全新duplex，和隔壁share同一个墙，隔壁roof到我看中的这套算是duplex里正常的吗
h ...

你直接打电话问council，报地址就可以知道情况了。你的律师也没尽责，因为一般买房之前，你的律师要帮你查title，title下面会有详细的房子信息，如果是非法违建的话，council是没有记录的，好像是非法违建6-7年如果没人举报就变成合法的了，关键你还是要问清楚council的规定

aabb1234

run8829 发表于 2018-8-8 11:20
谢谢！ 麻烦请问因为是全新duplex，和隔壁share同一个墙，隔壁roof到我看中的这套算是duplex里正常的吗
h ...

非法当然可以建，你看隔壁贴那个顶楼违建
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... &extra=page%3D1

谢谢

run8829

aabb1234 发表于 2018-8-8 12:29
你直接打电话问council，报地址就可以知道情况了。你的律师也没尽责，因为一般买房之前，你的律师要帮你 ...

合同里title search写的No certificate of title has issued for the current edition of this folio. Control of the right to deal is held by westpac banking corporation. 这是啥意思？

aabb1234

run8829 发表于 2018-8-8 13:18
合同里title search写的No certificate of title has issued for the current edition of this folio. Co ...

意思就是这个房子是有贷款的，贷款方是Westpac，很正常

run8829

aabb1234 发表于 2018-8-8 14:16
意思就是这个房子是有贷款的，贷款方是Westpac，很正常

那这个title search说明这个房子是合法的吗

aabb1234

run8829 发表于 2018-8-8 14:48
那这个title search说明这个房子是合法的吗

你应该问你律师，我又不是专业人士，只是给你一些个人意见，不代表事实情况。你的律师有义务帮你查清楚这个房子是不是有违法改建的情况，如果有的话，你就可以拿着去想房东砍价，或者直接不买。

run8829

aabb1234 发表于 2018-8-8 15:16
你应该问你律师，我又不是专业人士，只是给你一些个人意见，不代表事实情况。你的律师有义务帮你查清楚这 ...

好的。谢谢你

run8829

aabb1234 发表于 2018-8-8 15:16
你应该问你律师，我又不是专业人士，只是给你一些个人意见，不代表事实情况。你的律师有义务帮你查清楚这 ...

另外还有一个问题想咨询你一下，如果这个duplex的plan of subdivision还没有registered。对方说如果签合同后，他们会register并且提供新的title search。 这是什么操作，是说明这个vendor有猫腻吗

aabb1234

run8829 发表于 2018-8-8 15:38
另外还有一个问题想咨询你一下，如果这个duplex的plan of subdivision还没有registered。对方说如果签合 ...

那就是一个“非法建筑”，没有registered的建筑在council眼里就是违建，council可以随时勒令你把房子拆掉。如果你在没register之前就买的话，你唯一的选择就是自己去做向council申请DA，非常麻烦，而且要花不少钱。
感觉楼主你的律师不靠谱，赶紧换。

scooldog

很正常吧 duplex分地证还没下来 怎么算违建呢 你可以跟对方约定一个期限 如果council不批 你可以取消交易的 跟买楼花一样

hs008

aabb1234 发表于 2018-8-8 09:45
（声明，非专业人士，只是按照个人理解）
第一条意思是你地界里面有一个未注册的雨水槽，你必须去政府注册 ...

请教一下：
1. detention system怎么会是雨水槽呢？而且没看到有说那是easement？
2. 它那个Low Density是15年才rezone的，之前DA的话没问题吧？
3. 没有registered它的paln subdivision，这个很正常吧？先申请再盖，一边盖一边申请，或是盖完再申请都没毛病吧？拿到DA以后的subdivision基本是100%获批的。

可能我的理解才是外行想当然，望指点。

阿默默

run8829 发表于 2018-8-8 13:18
合同里title search写的No certificate of title has issued for the current edition of this folio. Co ...

现在土地局不出实体的房产证了
非常正常

阿默默

run8829 发表于 2018-8-8 15:38
另外还有一个问题想咨询你一下，如果这个duplex的plan of subdivision还没有registered。对方说如果签合 ...

这也完全正常 分契了自然有新的房产证
一点猫腻没有 楼主relax

harbridge

奇怪，隔壁那套不是去年就卖掉了，为啥分地证还没下来？隔壁买家买好到现在都没settle?
楼主，你要让你的过户律师好好看一下合同，关于你的要求白字黑字在合同里写下来，吃大亏的过来人提醒你一下

leben

问律师才靠谱。麻烦又有风险就别买了。

harbridge

奇怪，隔壁那套不是去年就卖掉了，为啥分地证还没下来？隔壁买家买好到现在都没settle?
楼主，你要让你的过户律师好好看一下合同，关于你的要求白字黑字在合同里写下来，吃大亏的过来人提醒你一下

aabb1234

hs008 发表于 2018-8-8 19:05
请教一下：
1. detention system怎么会是雨水槽呢？而且没看到有说那是easement？
2. 它那个Low Density ...

原文“说有个positive covenant是关于 current Council requirements for on-site stormwater detention needs to be registered”
我的理解，stormwater就是雨水槽，一般是地势比较低的房子需要排水的地方，这个东西建了但没有注册，如果没猫腻的话，只是忘了注册，但是这里的风险在于，万一这个雨水槽没有按照council的规定建，楼主买了之后可能需要自己掏钱把这个地方重新建好，注册了才行，否则就是个“违法建筑”
看了楼主的描述，感觉这个房子像是房东把一个大地划成2块，然后分别盖了两套房子，一边卖一套。问题是这个subdivision还没下来，目前处于“违法建筑”的情况。建议楼主让这个房东把strom water，什么easement，还有这个分地的东西全部注册好了，你再买。否则可能会有很多隐患，因为万一这个建筑有任何违规的地方，你又买了之后，之后所有的什么storm water, subdivision都要你自己去完成了，不仅仅是花钱的问题，和council打交道是又麻烦又贵，你要有心理准备。

run8829

harbridge 发表于 2018-8-8 20:04
奇怪，隔壁那套不是去年就卖掉了，为啥分地证还没下来？隔壁买家买好到现在都没settle?
楼主，你要让你的过 ...

之前不明白，你这么一说隔壁买家应该还没有settle。应该就是因为那个positive covenant有问题导致地契这么长时间办不下来。律师说对方提供的positive covenant不完整他没法做出回应。

run8829

aabb1234 发表于 2018-8-8 21:56
原文“说有个positive covenant是关于 current Council requirements for on-site stormwater detention  ...

我觉得你的推测是对的，律师说对方没提供完整的positive covenant他不能做出分析。

harbridge

run8829 发表于 2018-8-8 22:20
之前不明白，你这么一说隔壁买家应该还没有settle。应该就是因为那个positive covenant有问题导致地契这 ...

都快一年了，分地申请一般2-3个月，所以你在买之前要做足功课。房东肯定知道详情。